土地、房屋、草原、林地、海域等等不動(dòng)產(chǎn)要進(jìn)行統(tǒng)一的登記。日前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上決定整合不動(dòng)產(chǎn)的登記職責(zé)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一的登記制度，引發(fā)了各界廣泛的關(guān)注。那么，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度到底如何建立?曾經(jīng)各自為政的十余個(gè)相關(guān)部門(mén)如何協(xié)調(diào)統(tǒng)一?統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記，是不是在為房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈共同評(píng)論。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，是為房產(chǎn)稅落地鋪路?還是重在明晰產(chǎn)權(quán)?建立信息公開(kāi)查詢系統(tǒng)，重大的改革舉措會(huì)影響哪些方面?
不動(dòng)產(chǎn)登記，登記的其實(shí)并不只是房子，一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)是因依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物，因自然或人力貼附于土地，并且不能分離的其它物。按照這個(gè)定義，耕地，林地，海島等都屬于不動(dòng)產(chǎn)。那么類(lèi)型繁多的不動(dòng)產(chǎn)，登記確權(quán)后，能給擁有者帶來(lái)什么實(shí)惠呢?
高修倫是成都郫縣安龍村農(nóng)民，一大早他就忙著把剛做好的盆景發(fā)到網(wǎng)上去賣(mài)，不過(guò)，最初高修倫雖然明知道網(wǎng)上有很大的市場(chǎng)，但村里的土地沒(méi)有確權(quán)，高修倫不敢租地來(lái)發(fā)展盆景花木。
高修倫(成都市郫縣安德鎮(zhèn)安龍村農(nóng)民)：因?yàn)槲易雠杈暗脑�，它有一個(gè)周期，可能就是要好幾年，但是我如果是租的時(shí)候它要調(diào)整土地的話，那我肯定很麻煩，不敢投入。
高修倫所說(shuō)的正是農(nóng)村土地承包權(quán)生增死減的普通做法。生一個(gè)孩子就給他分一塊承包地，而一位老人去世，承包地也要收回。這種每年都可能調(diào)整的土地承包權(quán)，讓很多農(nóng)民不敢冒然租用土地。
隨著農(nóng)村土地確權(quán)改革，在安龍村，根據(jù)農(nóng)民的意愿，土地承包權(quán)按戶確定，每戶承包權(quán)不再因?yàn)樯鏊罍p而調(diào)整。高修倫和鄉(xiāng)親們，都領(lǐng)到了自家土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證。土地確了權(quán)，農(nóng)民定了心，安龍村如今的盆景花木面積占到全村耕地面積的80%，是土地確權(quán)前的4倍。
劉戈：不動(dòng)產(chǎn)登記給股市帶來(lái)利空 也帶來(lái)房?jī)r(jià)下跌的最直接聯(lián)想
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們從股市上就看到了反應(yīng)，今天好幾只著名的房地產(chǎn)上市公司都出現(xiàn)了比較大的跌幅，也就是說(shuō)它有利空的影響。也就是說(shuō)大家產(chǎn)生了一系列的聯(lián)想，最直接的聯(lián)想就是，那是不是為今后的房地產(chǎn)稅的出臺(tái)奠定了基礎(chǔ)?那么這樣會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)的下跌。
2007年物權(quán)法出臺(tái)以后，其實(shí)已經(jīng)明確規(guī)定了，就是說(shuō)我們需要建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記方式，那么有了這樣的一個(gè)信息平臺(tái)，那么我們物權(quán)法也好，我們所有這樣的法律體系，稅收制度等等，才有了一個(gè)可以去真正的執(zhí)行的技術(shù)平臺(tái)和基礎(chǔ)，可以信息共享的，可以公開(kāi)透明的信息平臺(tái)。
原來(lái)在幾個(gè)部門(mén)，比如說(shuō)這一塊地，它肯定是在國(guó)土部門(mén)來(lái)進(jìn)行登記的，但是房子是在住建部門(mén)有一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)，都有非常清晰的登記;如果要是林地，那么它是在林業(yè)部門(mén)，另外比如說(shuō)沿海灘涂，海面的使用那么是在海洋部門(mén)。我舉一個(gè)極端的例子，如果現(xiàn)在我去買(mǎi)一個(gè)在海邊的渡假村，可能最后我在進(jìn)行登記變換的時(shí)候需要同時(shí)跟四個(gè)部門(mén)打交道，我需要跟土地局要進(jìn)行變更一次，跟房產(chǎn)局或者住建部門(mén)來(lái)更換一次，然后跟林業(yè)部門(mén)打一次交道，又跟海洋部門(mén)打一個(gè)交道，這樣從效率上來(lái)說(shuō)，就增加了我們不動(dòng)產(chǎn)擁有者的時(shí)間成本，甚至你辦一次就得要交一次錢(qián)，所以各個(gè)部門(mén)是有部門(mén)利益的。
現(xiàn)在我們把它整合到一個(gè)平臺(tái)上，而且讓里面統(tǒng)計(jì)的方式是統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。比如原來(lái)在國(guó)土部門(mén)里，它統(tǒng)計(jì)土地的面積以后，也要統(tǒng)計(jì)上面的附著物，比如說(shuō)上面的房子，但是它統(tǒng)計(jì)的方式和住建部門(mén)統(tǒng)計(jì)房子的要求標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，那么這樣我們可能看到的數(shù)據(jù)是不一樣的，那么這個(gè)時(shí)候，無(wú)論是對(duì)于政府的決策，對(duì)于交易的安全性，對(duì)于所有的不動(dòng)產(chǎn)的持有者的安全保障來(lái)說(shuō)，都是不方便的。
嚴(yán)金明：不動(dòng)產(chǎn)要進(jìn)行登記才有法律效力
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際上就是講的土地及其土地上的附屬物，這個(gè)附屬物就是包括構(gòu)筑物、建筑物，還有林木等等，所以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)理解是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的。不動(dòng)產(chǎn)一般都要進(jìn)行登記才有法律效力，而動(dòng)產(chǎn)除了車(chē)輛，船舶以外一般不進(jìn)行登記�，F(xiàn)在房產(chǎn)稅在全國(guó)有的城市已經(jīng)開(kāi)展了試點(diǎn)，所以這樣的消息一出來(lái)的時(shí)候，當(dāng)然人們就把這兩個(gè)聯(lián)系起來(lái)了。
我們從2007年物權(quán)法的出臺(tái)，物權(quán)法里面就明確的規(guī)定，就是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)要實(shí)行統(tǒng)一登記，那么今年因?yàn)?月份的時(shí)候，國(guó)務(wù)院對(duì)于部門(mén)的機(jī)構(gòu)的改革和職能的轉(zhuǎn)變。那么到了這次，就把這個(gè)提到了可操作性的層面了，就是說(shuō)把登記進(jìn)行了整合，把它聯(lián)系起來(lái)。當(dāng)然，我們知道不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候，它主要來(lái)說(shuō)，最直接的還是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)，使這樣的權(quán)利能得到公示，能得到公開(kāi)，那么和其它相關(guān)的它的作用有直接間接的應(yīng)該是有很多的。
劉戈：不動(dòng)產(chǎn)登記 必須為小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
它數(shù)據(jù)共享，帶來(lái)好處，也帶來(lái)挑戰(zhàn)，但有些問(wèn)題現(xiàn)在懸而未決。比如大家關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，小產(chǎn)權(quán)房，那么在現(xiàn)在我們的房屋登記辦法里面是不給它進(jìn)行登記的，那么它在我們的數(shù)據(jù)報(bào)表里面是不存在的，那么現(xiàn)在我們建立統(tǒng)一的信息登記平臺(tái)了以后，我們的目的是要把所有我們現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)上面的附著物搞清楚�，F(xiàn)在你如果還不給它登記，那可能我們就達(dá)不到我們所要給不動(dòng)產(chǎn)一個(gè)身份證的目的，所以這個(gè)問(wèn)題就需要解決，今后怎么辦?登記還是不登記?
此外，還有另外一個(gè)問(wèn)題，我們登記的同時(shí)，還有一個(gè)另外一個(gè)功能，就是要我們把目前所有這種情況能夠掌握清楚，而且今后比如說(shuō)我們?cè)谕瞥龇慨a(chǎn)稅的時(shí)候，我們真正的能夠按照實(shí)際情況把該收稅收上來(lái)，把不該收的稅我們不進(jìn)行收稅，所以當(dāng)這個(gè)登記制度建立的同時(shí)，它實(shí)際上對(duì)于我們現(xiàn)有房屋土地的屬性，對(duì)于它的處置權(quán)，對(duì)于它的法律屬性，也需要有一個(gè)重新厘清的過(guò)程。
嚴(yán)金明：不動(dòng)產(chǎn)登記牽涉多部門(mén)利益 需要一個(gè)重新厘清的過(guò)程
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我再做一些補(bǔ)充，實(shí)際上，除了有一些多部門(mén)，就是原來(lái)有國(guó)土資源部管土地，有住建部管房屋，有林業(yè)部門(mén)是管森林，管林地，有農(nóng)業(yè)部門(mén)，林業(yè)部門(mén)管草原，還有其它等等。那么它實(shí)際上發(fā)的登記機(jī)關(guān)不同，那么登記的簿冊(cè)就不同了。土地，我們一般在城市的時(shí)候，就是發(fā)的國(guó)有土地的使用權(quán)證，那么一般來(lái)說(shuō)，是70年的使用權(quán)，而對(duì)房屋，它是房屋的所有權(quán)證，那么它的權(quán)利就是無(wú)限的。
主要是土地和房屋兩個(gè)方面，和我們幾乎所有的老百姓切身利益是相關(guān)的，當(dāng)然它的登記依據(jù)的時(shí)候就明顯的，依據(jù)了法律依據(jù)，那土地的時(shí)候，它的直接依據(jù)是土地管理法，那么我們說(shuō)的房屋的時(shí)候它主要是城市房地產(chǎn)管理法，那么林業(yè)的時(shí)候，林權(quán)的登記，它主要依據(jù)的是森林法，草原的時(shí)候是草原法等等。在這樣的時(shí)候，有各個(gè)部門(mén)分別進(jìn)行登記的時(shí)候，那么它所建立的技術(shù)的信息平臺(tái)也是各自是各的，之間并沒(méi)有進(jìn)行共享，共享也有難度，所以我們說(shuō)這四個(gè)方面的時(shí)候，實(shí)際上它的沒(méi)有達(dá)到一個(gè)統(tǒng)一。那么這次反過(guò)來(lái)來(lái)說(shuō)，就是要把這四個(gè)方面進(jìn)行整合，進(jìn)行統(tǒng)一。
老百姓對(duì)這個(gè)問(wèn)題確實(shí)比較關(guān)注，特別是涉及到有關(guān)人的利益。因?yàn)槲覀兇蠹抑溃怯浰蔷哂蟹尚ЯΦ�。�?dāng)然就像我們說(shuō)你結(jié)婚了，領(lǐng)了結(jié)婚證以后，登記了以后就具有法律效力了。因?yàn)橥恋氐怯浀臅r(shí)候，它實(shí)際上就是土地的一個(gè)身份，它如果要是登記了，就是承認(rèn)了它。我們現(xiàn)在這個(gè)就是登記的前提它必須是合法的，所以說(shuō)我們?nèi)绻麑?duì)這個(gè)地方現(xiàn)在不合法的，是還有糾紛的，一般來(lái)說(shuō)是不進(jìn)行登記的，只有把這個(gè)進(jìn)行了合法化，或者把糾紛解決了以后，雙方的當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)調(diào)一致以后，那么這時(shí)候才進(jìn)行登記，所以登記的前提是合法，也沒(méi)有糾紛。
嚴(yán)金明：不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅是緊密相連的
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)是有關(guān)系的，當(dāng)然它不是等同的，就是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記賦予它的職能和范圍更為廣泛，而房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，是不動(dòng)產(chǎn)登記里面的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。目前在我們?nèi)珖?guó)有若干城市，在進(jìn)行房地產(chǎn)的信息聯(lián)網(wǎng)，那么它可以公開(kāi)的進(jìn)行查詢，當(dāng)然，主要還是房屋的產(chǎn)權(quán)。我們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候，主體是土地，包括未來(lái)的，包括房屋，還有其它一些方方面面，它的范圍更為廣泛。
實(shí)際上我們現(xiàn)在因?yàn)橛凶》浚热缒阍诒本谏虾�，在廣州或在其他城市有多套住房的時(shí)候，實(shí)際上我們現(xiàn)在是不了解的，也很難把它了解清楚。實(shí)際上不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，摸清了不動(dòng)產(chǎn)的底數(shù)，所以不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅、稅收是緊密相聯(lián)系的。從歷史上來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記的最主要目的就是為收稅而服務(wù)的，實(shí)際上是幾千年以來(lái)在不同的地區(qū)，不同的國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際上自古就有之。從國(guó)外的情況來(lái)看也是這樣的，國(guó)外不同的國(guó)家，不同的地區(qū)，也是把不動(dòng)產(chǎn)是實(shí)行了統(tǒng)一登記的，那么登記的目的主要也是為了收稅，直接的目的是為收稅服務(wù)。但是它的間接方面的功能是有多方面的，包括我們現(xiàn)在對(duì)你房屋的套數(shù)，擁有多少房子進(jìn)行公開(kāi)，對(duì)于我們的了解實(shí)情，對(duì)于反腐這些方面的功能就更加強(qiáng)大了。
實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)有為了融資，為了進(jìn)行抵押，還有其它登記的功能。另外，在一些歐洲或者美國(guó)等國(guó)家，它炒房是很少的，因?yàn)樗鼈儗?shí)行了房地產(chǎn)的保有稅的環(huán)節(jié)。持有成本的增加了。而我們現(xiàn)在的一線城市，我們比一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)還要高，那么如果把登記和稅收進(jìn)行掛鉤，將來(lái)房產(chǎn)稅或者再啟動(dòng)起來(lái)的話，我相信會(huì)有一個(gè)比較大的變化。
劉戈：不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施后 對(duì)房?jī)r(jià)有一定的抑制作用
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
這種影響是非常直接的，比如“房叔”“房姐”。我們現(xiàn)在行政的對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控可能要退出，要引退，那么什么東西能接上來(lái)?一方面讓地方政府能夠有穩(wěn)定的財(cái)源;另外一方面也應(yīng)該讓更多人，更富有的人應(yīng)該做出更大的貢獻(xiàn)。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)了以后，它不光是房子，比如還有集體建設(shè)用地，那么有的人在里面有權(quán)益，比如說(shuō)林地，海洋，很多人可能都有這個(gè)權(quán)益。如果一塊地都有了一個(gè)身份證以后，那就知道每一個(gè)人財(cái)產(chǎn)大概會(huì)有哪些，那么這樣每個(gè)人無(wú)論進(jìn)行登記或者征收的時(shí)候，那么是有的放矢的，是準(zhǔn)確的。
不動(dòng)產(chǎn)對(duì)今天的股市已經(jīng)做出了一個(gè)判斷，如果逐漸的實(shí)施，那對(duì)房?jī)r(jià)，我相信有一定的抑制作用。因?yàn)檫@對(duì)于自住房的人來(lái)說(shuō)影響幾乎是沒(méi)有的，而對(duì)于擁有多套住房，或者住房以外不動(dòng)產(chǎn)的人，會(huì)有一部分影響。我想補(bǔ)充的就是，除了稅收以外，另外它對(duì)于建立一個(gè)公平公正的交易環(huán)境也是很重要的。因?yàn)槲覀兘⒉粍?dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一平臺(tái)以后，還要做到可查詢。也就是說(shuō)，比如我和嚴(yán)教授做一個(gè)生意的時(shí)候，現(xiàn)在我想確認(rèn)一下他的財(cái)產(chǎn)狀況的時(shí)候，我上這個(gè)系統(tǒng)里面，如果經(jīng)過(guò)您的允許，或者經(jīng)過(guò)法律的手續(xù)，我是可以查到的，到底有多少不動(dòng)產(chǎn)在嚴(yán)先生的名下，他有多少套房子，然后他還有什么其它的不動(dòng)產(chǎn)，我是清晰的，我敢和他交易，而且在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我不太容易發(fā)生法律上的糾紛，我非常的清楚，而且一旦發(fā)生什么法律糾紛的時(shí)候，法院判的時(shí)候有據(jù)可依。
顧云昌：不動(dòng)產(chǎn)登記比房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)牽涉范圍更廣
(中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
這次國(guó)務(wù)院頒布進(jìn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記注冊(cè)，這是一件大事，實(shí)際上把中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記注冊(cè)，那么和我們現(xiàn)在說(shuō)的這個(gè)房產(chǎn)的信息聯(lián)網(wǎng)，應(yīng)該說(shuō)前者的范圍更廣，是全國(guó)所有的不動(dòng)產(chǎn)，包括城市不動(dòng)產(chǎn)，包括農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)，包括住宅不動(dòng)產(chǎn)，還包括住宅以外的方方面面的不動(dòng)產(chǎn)，而我們講的房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，僅僅是針對(duì)住房登記信息聯(lián)網(wǎng)，信息聯(lián)網(wǎng)就應(yīng)該是……