連日來(lái)，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決查處“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)、銷售行為，政策的打壓下，小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展反而變得更“瘋狂”。11月27日，記者調(diào)查了解到，濟(jì)南部分小產(chǎn)權(quán)房均價(jià)一年漲了1000元，但仍比正規(guī)樓盤便宜近一半。而很多樓盤因?yàn)榇罅咳胱�，并不�?dān)心被拆除清理。價(jià)格的優(yōu)勢(shì)和對(duì)政策的“綁架”，都讓小產(chǎn)權(quán)房“有恃無(wú)恐”。
行情：一個(gè)月能成交十套
濟(jì)南市歷山北路北首一帶是小產(chǎn)權(quán)房比較集中的區(qū)域。11月27日，記者在這一區(qū)域看到，五六個(gè)大型樓盤已入住多年。
8年前，李延明(化名)在蓋佳花園附近開了一家房產(chǎn)中介，“店里的房源都是沒(méi)證的小產(chǎn)權(quán)房，基本都是在集體土地上蓋的，打著舊村改造的旗號(hào)對(duì)外賣。”記者在店里的房源登記簿上看到，242套房源均標(biāo)注了“沒(méi)證”。
近幾年，有關(guān)清理小產(chǎn)權(quán)房的消息不斷，但絲毫沒(méi)有遏制小產(chǎn)權(quán)房房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。去年，蓋佳花園二手房均價(jià)大約為4000元/平方米，今年就漲到了5000元/平方米�！艾F(xiàn)在每月成交五六套房子很輕松，行情好的時(shí)候還能突破10套�！崩钛用鞲嬖V記者。
記者采訪了解，一手的小產(chǎn)權(quán)房也不愁賣。蓋佳花園售樓處一位置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)，目前還有一些現(xiàn)房對(duì)外出售，價(jià)格比二手房要貴一些，起價(jià)是5300元/平方米。“房子目前沒(méi)證，過(guò)幾年差不多就能補(bǔ)好手續(xù)�！边@位置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)。
變化：改合同費(fèi)用一年漲2萬(wàn)元
記者沿北徐花園往南走發(fā)現(xiàn)，蓋佳花園、水岸名邸等多家樓盤都已交房入住。一條不足千米的道路上，分布著近10家房產(chǎn)中介。
記者從多家房產(chǎn)中介采訪了解到同一個(gè)現(xiàn)象：小產(chǎn)權(quán)房改合同的價(jià)格漲瘋了。北徐花園東門一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證無(wú)法過(guò)戶，如果買賣的話，只能找原產(chǎn)權(quán)人改合同，房產(chǎn)中介會(huì)找原房主到村委會(huì)改合同，費(fèi)用完全由村里說(shuō)了算。
這名負(fù)責(zé)人說(shuō)，從今年年初開始，改合同的費(fèi)用漲價(jià)很明顯。匯源華庭小區(qū)改合同的收費(fèi)是每平方米500元，100平方米的房子收費(fèi)5萬(wàn)元，去年同樣的房子改合同費(fèi)用統(tǒng)一為3萬(wàn)元。蓋佳花園改合同費(fèi)用也由去年的1萬(wàn)元漲到了現(xiàn)在的3萬(wàn)元。
“幾年前小產(chǎn)權(quán)房改合同也就花三四千元�！痹撠�(fù)責(zé)人說(shuō)，“這些錢都是交給村里的，如果賣得不好，費(fèi)用不會(huì)漲得這么厲害�！�
探因：均價(jià)僅是正規(guī)樓盤一半
“這些樓盤交通方便、有雙氣，價(jià)格是正規(guī)商品房的一半，肯定有人愿意買。”一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人說(shuō)起了小產(chǎn)權(quán)房的“優(yōu)勢(shì)”。
記者從多家房產(chǎn)中介看到了幾套小產(chǎn)權(quán)房：蓋佳花園96平方米的房子售價(jià)50萬(wàn)，單價(jià)5208元/平方米；匯源華庭110平方米的房子售價(jià)57萬(wàn)，單價(jià)5181元/平方米；北徐花園124平方米的房子僅售55萬(wàn)，單價(jià)4435元/平方米。而距離蓋佳花園大約三站路遠(yuǎn)的正規(guī)樓盤鑫苑名家，均價(jià)為8800元/平方米。
記者了解到，從2007年至今，國(guó)土資源部每年都會(huì)重申小產(chǎn)權(quán)房的違法性，從2012年開始，還在全國(guó)選擇清理試點(diǎn)城市。但在這種政策打壓的大背景下，小產(chǎn)權(quán)房卻“逆勢(shì)瘋漲”。
記者了解到，濟(jì)南小產(chǎn)權(quán)房“瘋狂”建設(shè)時(shí)期是從2006年開始的。與一般的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有土地出讓金，價(jià)格僅是同區(qū)域、地段正規(guī)商品房?jī)r(jià)格的三分之一，甚至更低。這就成為小產(chǎn)權(quán)房迅猛發(fā)展的主要原因。近幾年來(lái)看，房?jī)r(jià)持續(xù)走高、商品房的供需矛盾無(wú)法解決，很多年輕人就會(huì)把剛需購(gòu)買力投向價(jià)格更低的小產(chǎn)權(quán)房。有市場(chǎng)自然會(huì)有存在。
心態(tài)：“30多棟樓入住，怎么能被查？”
從事房產(chǎn)中介多年，李延明經(jīng)歷過(guò)多次“清理查處小產(chǎn)權(quán)房”政策變化，但8年多來(lái)，他的生意并沒(méi)受過(guò)什么影響。說(shuō)起有關(guān)查處叫停小產(chǎn)權(quán)房的消息，李延明并不擔(dān)心：僅蓋佳花園就有35棟樓沒(méi)有證，北徐花園30多棟樓已入住多年，怎么查處？要是清理了房子，這么多居民怎么安置？“樓盤都這么大規(guī)模不會(huì)有事的，30多棟樓入住多年了，怎么可能被查？”
27日10點(diǎn)，記者在一家房產(chǎn)中介呆了一個(gè)多小時(shí)，先后有三撥人來(lái)看房。只有一個(gè)人擔(dān)心地問(wèn)“小產(chǎn)權(quán)房會(huì)不會(huì)被拆”？這位看房者得知小區(qū)目前已有數(shù)千人入住后，就打消了懷疑的念頭。“反正不是我自己一戶，這么多人如果拆的話也肯定會(huì)有說(shuō)法的�！�
一名北徐村村民告訴記者，北徐花園是他們村里開發(fā)的，房子建好后，村民回遷的只占一部分，六七成的房子都賣給了本村以外的人。
王霞(化名)是蓋家溝村民，在她印象里，2006年和2007年是村里蓋房子比較瘋狂的時(shí)期。歷山北路與二環(huán)北路交叉的區(qū)域是歷城區(qū)和天橋區(qū)搭界的地方，村子都會(huì)跟風(fēng)蓋。“2006年夏天有執(zhí)法局的人來(lái)過(guò)�！蓖跸颊f(shuō)，“那個(gè)時(shí)候北徐花園還沒(méi)建，當(dāng)時(shí)拆過(guò)一棟樓，但是沒(méi)拆完就停止了。沒(méi)過(guò)幾個(gè)月，工程又復(fù)工了，印象中打那次以后就沒(méi)有拆除的行動(dòng)了�！�
藥方：須嚴(yán)格處罰房源提供者
從小產(chǎn)權(quán)房的分布來(lái)看，主要集中在濟(jì)南北部、東部、西部等城鄉(xiāng)接合部，這與市區(qū)的擴(kuò)張有關(guān)。濟(jì)南市建委有關(guān)人士透露，“小產(chǎn)權(quán)房”其實(shí)多數(shù)是打著舊村改造旗號(hào)建的違章建筑，多數(shù)是未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的舊村改造項(xiàng)目。
在城市發(fā)展建設(shè)過(guò)程中，尤其在兩個(gè)城區(qū)的搭界處，不少城中村被納入到城區(qū)，自然會(huì)按照“城市建設(shè)模式”改造建設(shè)。而這些村子所處的位置、交通條件以及周邊良好的基礎(chǔ)設(shè)施等因素，都是吸引購(gòu)房者的原因之一，更是助長(zhǎng)了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。
山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和銷售缺乏明確的法律支持，有的項(xiàng)目明顯違反法律，存在的問(wèn)題也較為突出。相關(guān)部門得嚴(yán)格處罰這些房源的提供者，這樣才有希望從根源上杜絕這種現(xiàn)象的發(fā)生。
李鐵崗說(shuō)，隨著時(shí)間的累積、覆蓋面的擴(kuò)大，小產(chǎn)權(quán)房的情況日趨復(fù)雜，涉及的利益群體眾多。牽扯到農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)、城鎮(zhèn)住房保障等多層面的問(wèn)題，尤其是已經(jīng)形成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，如何做好分類處理尤為重要。
違背土地規(guī)劃 “轉(zhuǎn)正”可能性小
對(duì)于當(dāng)下不少人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房可能會(huì)“轉(zhuǎn)正”的誤讀，李鐵崗認(rèn)為，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的前提是嚴(yán)格用途管制和符合用地規(guī)劃。但小產(chǎn)權(quán)房違反了土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度。
李鐵崗告訴記者，農(nóng)用地特別是耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的法定審批手續(xù)，無(wú)論是國(guó)有建設(shè)用地還是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，都必須嚴(yán)格遵守土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制制度。
“農(nóng)村集體土地在規(guī)劃上是不能用來(lái)建商品住宅的�！崩铊F崗說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房很多被當(dāng)做商品房向本村以外的人進(jìn)行銷售，違背土地的利用規(guī)劃，違反了土地的用途管制。所以小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的可能性比較小。