11月6日，廣州市國(guó)土局發(fā)布一則出讓公告，決定以?huà)炫品绞匠鲎屘}崗區(qū)科學(xué)城KXC-K3-1地塊使用權(quán)，于12月15日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。
這則通告引起了外界的關(guān)注。這是因?yàn)�，該地塊曾于今年6月25日掛牌出讓?zhuān)⒃诮衲?月24日由大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(下稱(chēng)“萬(wàn)達(dá)”)競(jìng)得后動(dòng)工建設(shè)。
二次掛牌
此前的掛牌資料顯示，科學(xué)城KXC-K3-1地塊位于開(kāi)創(chuàng)大道以南、科豐路以西，用途為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地(B1/B2)，宗地面積89753平方米，建筑面積314135.5平方米，容積率≤3.5，建筑密度≤65%，綠化率≥10%，建筑限高120米，掛牌起始價(jià)72252萬(wàn)元，保證金14451萬(wàn)元，加價(jià)幅度500萬(wàn)元。
由于公告中對(duì)競(jìng)買(mǎi)人設(shè)置嚴(yán)格條款，該地塊曾被質(zhì)疑為某企業(yè)“量身定制”。公告顯示，該地塊競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)條件之一是“競(jìng)得人須在項(xiàng)目中建設(shè)一座總建筑面積不小于7000平方米的大型影院，影院中應(yīng)至少有一個(gè)廳為世界先進(jìn)電影放映技術(shù)廳IMAX廳，競(jìng)得人須在簽訂《土地出讓合同》之前提供IMAX公司出具的入駐意向函”。
資料顯示，IMAX在華最大戰(zhàn)略合作伙伴為萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)，雙方早在2011年就達(dá)成戰(zhàn)略合作。
不出所料，7月24日，萬(wàn)達(dá)在沒(méi)有對(duì)手的情況下，以73252萬(wàn)元競(jìng)得該地塊，僅比底價(jià)高出1000萬(wàn)元，該地塊也計(jì)劃打造成為蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。但時(shí)隔僅三個(gè)月后，已開(kāi)工的蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)被突然叫停。
“這塊地已經(jīng)解除合同，政府收回來(lái)了，現(xiàn)在這地塊是政府的�！睆V州開(kāi)發(fā)區(qū)土地儲(chǔ)備交易中心一位人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，由于該地塊已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，所以二次出讓時(shí)合同注明該地塊上有在建工程，是要計(jì)價(jià)付費(fèi)給錢(qián)的�！罢l(shuí)競(jìng)得誰(shuí)支付。”
11月6日的掛牌公告里也稱(chēng)：“該地塊前期已存在在建工程，前期在建工程費(fèi)用為1.45億元，競(jìng)得人須在簽訂合同后30日內(nèi)繳交該價(jià)款。”
對(duì)比兩次掛牌信息，變動(dòng)并不大。主要的變動(dòng)有兩條：一是重新掛牌出讓起始價(jià)已由72252萬(wàn)元升至82618萬(wàn)元，保證金也由14451萬(wàn)元升至16524萬(wàn)元；二是在競(jìng)買(mǎi)人條件中，新公告將“影院中應(yīng)至少有一個(gè)廳為世界先進(jìn)電影放映技術(shù)廳IMAX廳，競(jìng)得人須在簽訂《土地出讓合同》之前提供IMAX公司出具的入駐意向函”的要求刪除。
目前尚不清楚這一修改是否為了避免被質(zhì)疑為企業(yè)“量身定制”。
項(xiàng)目建設(shè)未停止
不過(guò)，盡管已經(jīng)被政府收回，但該項(xiàng)目并沒(méi)有停工的跡象。
11月28日，記者走訪(fǎng)蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)看到，往工地上輸送鋼筋、水泥與木材等建筑材料的重型貨車(chē)絡(luò)繹不絕，項(xiàng)目分成幾個(gè)片區(qū)，每個(gè)片區(qū)都有不少工人正在施工。
該項(xiàng)目一位片區(qū)工地負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)：“從6月份開(kāi)始，這里的工作一直沒(méi)停過(guò)。9月份以來(lái)，我們一直都在趕工期，因?yàn)闃I(yè)主(萬(wàn)達(dá)集團(tuán))的項(xiàng)目周期一般都比較短。”他補(bǔ)充說(shuō)，“隨著施工進(jìn)程的加快，施工方(中建二局)最近可能還會(huì)新招一批工人，目前項(xiàng)目部已經(jīng)為他們配套建好了簡(jiǎn)易宿舍�！�
記者注意到，離食堂不遠(yuǎn)的圍墻上，確實(shí)張貼著招聘食堂工作人員的通知，并要求應(yīng)聘人員能夠盡快到崗工作。
隨后，記者來(lái)到蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目辦公區(qū)，項(xiàng)目總監(jiān)羅先生接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，他并不清楚“蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目中途被叫�！钡氖虑椋⒈硎尽澳壳斑@一項(xiàng)目開(kāi)展順利”。
記者在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目監(jiān)理部發(fā)現(xiàn)，一位項(xiàng)目監(jiān)理的辦公桌上放著2013年9月20日、10月20日的安全監(jiān)理報(bào)告，報(bào)告顯示了當(dāng)月不同項(xiàng)目片區(qū)工程施工質(zhì)量的詳細(xì)情況。
已經(jīng)被政府收回的土地，為何建設(shè)仍繼續(xù)進(jìn)行？
“它不停是它的事，因?yàn)橛?jì)價(jià)也只計(jì)算到收回的那個(gè)時(shí)點(diǎn)，至于它是繼續(xù)建設(shè)還是正在收尾那是它們的事了�！鼻笆鐾恋貎�(chǔ)備交易中心相關(guān)人士如此告訴記者。
因此，如果是其他企業(yè)競(jìng)得該地塊，則除了多支付一部分土地出讓金外，還需要另外支付1.45億元的已建工程款，優(yōu)勢(shì)顯然沒(méi)有萬(wàn)達(dá)明顯。
萬(wàn)達(dá)模式
至于具體收回原因，前述土地儲(chǔ)備交易中心人士表示“并不清楚”，得咨詢(xún)蘿崗區(qū)國(guó)土局。記者11月29日多次撥打蘿崗區(qū)國(guó)土局電話(huà)，但一直無(wú)人接聽(tīng)。
盡管具體收回原因尚未得知，但從與蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)同樣命運(yùn)的其他兩幅地塊的情況或許能看出一些“端倪”。
11月1日和10月31日，東莞市國(guó)土局與湛江市國(guó)土局分別發(fā)布收回萬(wàn)達(dá)所拍得土地的公告。
東莞市國(guó)土局公告稱(chēng)：2013年8月8日發(fā)布《東莞市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告》(WGJ2013077)，公開(kāi)出讓位于厚街鎮(zhèn)珊美村、寶屯村掛牌編號(hào)為2013WG039、面積139778平方米的1宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并于2013年9月11日成交。根據(jù)上級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)的審查要求，經(jīng)東莞市人民政府批準(zhǔn)，取消厚街2013WG039地塊的成交結(jié)果，終止履行該地塊已簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。
根據(jù)公開(kāi)信息，東莞該地塊起拍價(jià)為132680萬(wàn)元，最終由萬(wàn)達(dá)以14.35億元競(jìng)得，溢價(jià)8.14%。
湛江市國(guó)土資源局公告稱(chēng)：2013年8月30日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司與該局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》(合同編號(hào)：440801-2013-000008)。“根據(jù)國(guó)土資源部的要求，我局與該公司協(xié)商停止履行《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，該公司同意并交回原受讓宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。按有關(guān)規(guī)定，納入政府儲(chǔ)備用地，適時(shí)重新組織出讓�！惫骘@示。
公開(kāi)信息也顯示，湛江地塊底價(jià)6.2億元，萬(wàn)達(dá)以6.7億元拍得。
這三塊地塊的特點(diǎn)是，均在掛牌前期與地方政府達(dá)成共識(shí)，競(jìng)拍日均幾乎以底價(jià)拿地，溢價(jià)率很低。此次東莞和湛江收回的公告分別提及“根據(jù)上級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)的審查要求”和“根據(jù)國(guó)土資源部的要求”，頗為耐人尋味。
“萬(wàn)達(dá)低價(jià)拿地的模式大家都清楚�！睆V州市房協(xié)專(zhuān)家委員、廣州市社科院研究員彭澎認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)的品牌優(yōu)勢(shì)十分明顯，地方政府也愿意通過(guò)引進(jìn)萬(wàn)達(dá)來(lái)改善城市環(huán)境，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)進(jìn)入之后，周?chē)牡貕K也會(huì)隨之升值，所以給萬(wàn)達(dá)低一點(diǎn)的地價(jià)也值得。在這個(gè)過(guò)程中，地方政府甚至?xí)䴙槠洹傲可矶ㄖ啤背鲎寳l件，這也必然會(huì)存在一些違規(guī)的地方。
彭澎認(rèn)為，現(xiàn)在主管部門(mén)對(duì)土地出讓更加規(guī)范，一些類(lèi)似為某個(gè)企業(yè)“量身定制”等不合規(guī)的做法將逐漸被堵住。
合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌也認(rèn)為，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，引進(jìn)萬(wàn)達(dá)這樣的知名企業(yè)可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，但通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的話(huà)價(jià)格就比較高，萬(wàn)達(dá)未必愿意來(lái)，所以地方政府愿意犧牲地價(jià)方面的利益�！昂芏鄷r(shí)候都是地方政府主動(dòng)去找萬(wàn)達(dá)進(jìn)來(lái)的，所以在地價(jià)方面就給得比較低，甚至為其量身定制�！�
不過(guò)，龍斌認(rèn)為，這樣的模式雖然帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，但是會(huì)破壞應(yīng)有的市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)法則�！笆袌�(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該是公平競(jìng)爭(zhēng)，土地招拍掛就應(yīng)該公平公正公開(kāi)，如果設(shè)置了很多條件，定向面向某一家，那對(duì)其他企業(yè)是很不公平的。”龍斌說(shuō)，雖然萬(wàn)達(dá)有很好的成功模式和實(shí)力，但也不能在不公平的條件下競(jìng)爭(zhēng)。
龍斌還說(shuō)，這樣的改變意味著萬(wàn)達(dá)以后的拿地成本將進(jìn)一步提高，利潤(rùn)也會(huì)有所下降，類(lèi)似的項(xiàng)目擴(kuò)張的規(guī)模和速度也會(huì)受到影響。