年末又到了清算時(shí)刻。隨著各地房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)不斷攀升，對(duì)于將房?jī)r(jià)漲幅與人均可支配收入增幅掛鉤的地方政府來(lái)說(shuō)，完成控房?jī)r(jià)的目標(biāo)正變得越來(lái)越困難。
作為強(qiáng)化政策實(shí)施的重要手段，當(dāng)前涉及樓市調(diào)控的考核指標(biāo)中，共有房?jī)r(jià)控制、保障房建設(shè)和土地供應(yīng)三項(xiàng)指標(biāo)。其中，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)立足市場(chǎng)終端，為購(gòu)房者切身感受，因此也最受市場(chǎng)關(guān)注。
但值得注意的是，在實(shí)行了三年之后，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)制度所帶來(lái)的“副作用”愈加明顯。地方政府為完成控房?jī)r(jià)任務(wù)，紛紛重拾行政化調(diào)控手段。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著十八屆三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)在配置資源的過(guò)程中起決定作用，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)這項(xiàng)帶有行政色彩的指標(biāo)，未來(lái)很可能遭到摒棄。取而代之的則可能是加強(qiáng)市場(chǎng)供應(yīng)端的考核。
多地房?jī)r(jià)漲幅難“達(dá)標(biāo)”
隨著年末臨近，房?jī)r(jià)步步高漲的現(xiàn)實(shí)，使一些地方政府感到憂(yōu)心忡忡。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有21個(gè)城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%。其中，北上廣深四個(gè)一線城市的新房?jī)r(jià)格漲幅連續(xù)兩個(gè)月超過(guò)20%，這尚屬首次。杭州、南京、廈門(mén)、武漢等二線城市的房?jī)r(jià)同樣漲幅較大。
民間機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)則更為驚人。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，到今年11月，北京市新建住宅樣本均價(jià)已達(dá)到31333元/平方米，同比增幅為28.48%。上海、廣州、深圳的房?jī)r(jià)同比漲幅也分別達(dá)到13.33%、26.66%、25.25%。除上海外，其余三地的房?jī)r(jià)漲幅均高于官方數(shù)據(jù)。
供需失衡的局面，被認(rèn)為是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的主要原因。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，一二線城市因?yàn)榧哿诉^(guò)多的資源，市場(chǎng)需求始終旺盛。但由于此前兩年的土地供應(yīng)相對(duì)不足，導(dǎo)致如今房屋供應(yīng)偏少，因此這些城市的房?jī)r(jià)易漲難跌。
“從10月開(kāi)始，領(lǐng)導(dǎo)就要求我們統(tǒng)計(jì)今年以來(lái)的成交情況，同時(shí)密切關(guān)注新房入市價(jià)格�！遍L(zhǎng)沙市住建委的一位工作人員向中國(guó)證券報(bào)記者表示，主管部門(mén)早已關(guān)注到房?jī)r(jià)異動(dòng)的情況，并醞釀應(yīng)對(duì)措施。
很快，微調(diào)政策的嘗試陸續(xù)展開(kāi)。從10月末開(kāi)始，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市先后收緊樓市政策，將二套房的首付比例提高至七成，廣州還提高了限購(gòu)門(mén)檻。
隨后，包括福州、廈門(mén)、武漢、南昌、西安、鄭州在內(nèi)的大量二線城市跟進(jìn)調(diào)整。截至目前，共有15個(gè)城市收緊樓市政策。僅在11月26日一天，就有南京、杭州、長(zhǎng)沙三個(gè)城市同時(shí)推出房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)，進(jìn)一步提高購(gòu)房門(mén)檻。
值得注意的是，造成多地密集調(diào)整政策的原因，還在于此前住建部的兩次約談。據(jù)悉，今年8月和11月，住建部曾兩次針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市進(jìn)行約談，意在以窗口指導(dǎo)的形式，要求地方政府控制房?jī)r(jià)漲幅，并兌現(xiàn)年初制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。
“即使未來(lái)兩月房?jī)r(jià)停漲，這21個(gè)城市完成年度調(diào)控任務(wù)也已基本無(wú)望�！睆埓髠ケ硎�。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若嚴(yán)格按照制度進(jìn)行考核，今年將有不少地方政府的負(fù)責(zé)人受到問(wèn)責(zé)。
房?jī)r(jià)控制目標(biāo)遭質(zhì)疑
當(dāng)前涉及樓市調(diào)控的考核中，共有房?jī)r(jià)漲幅、保障房建設(shè)和土地供應(yīng)三項(xiàng)主要指標(biāo)。根據(jù)國(guó)土資源部和住建部的數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，全國(guó)土地供應(yīng)規(guī)模明顯增加，保障房建設(shè)任務(wù)也接近完成。按照統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，僅有房?jī)r(jià)上漲的指標(biāo)面臨難以完成的局面。
與前兩項(xiàng)指標(biāo)不同，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)立足市場(chǎng)終端，最為購(gòu)房者所感同身受，也最受外界關(guān)注。梳理各主要城市的2013年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)發(fā)現(xiàn)，不同城市的參照指標(biāo)和統(tǒng)計(jì)口徑有所差異。
根據(jù)北京市制定的目標(biāo)是新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定。上海的目標(biāo)較為類(lèi)似，為“保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定”。相比之下，廣州要求“房?jī)r(jià)增幅不應(yīng)高于GDP漲幅和城市居民人均可支配收入漲幅”。深圳也強(qiáng)調(diào)“全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度”。在南京、杭州、西安等二線城市制定的目標(biāo)中，多將房?jī)r(jià)漲幅與“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入漲幅”掛鉤。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近年來(lái)主要城市的人均可支配收入增幅多在10%左右。按照這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，今年新建商品住宅價(jià)格增幅超過(guò)10%的城市，均存在無(wú)法完成房?jī)r(jià)目標(biāo)的可能。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京、上海提出的“維穩(wěn)”目標(biāo)已基本宣告落空。
但今年11月，北京市房協(xié)發(fā)布數(shù)據(jù)稱(chēng)，10月北京市新建商品住房簽約均價(jià)為1.94萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降4.5%，同比下降6.3%。10月，全市供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈區(qū)位性特征，均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的走勢(shì)，“基本符合房?jī)r(jià)控制目標(biāo)保持平穩(wěn)的要求”。
由于存在統(tǒng)計(jì)口徑的差異，上述數(shù)據(jù)與統(tǒng)計(jì)局的結(jié)果有所差異，其說(shuō)法也存在爭(zhēng)議，但地方政府對(duì)“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”存有抵觸心態(tài)卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。
“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”的提法最早見(jiàn)于2011年1月出臺(tái)的“新國(guó)八條”。按照要求，當(dāng)年不少城市制定了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，并多與GDP增速、人均可支配收入增速等指標(biāo)掛鉤。但個(gè)別城市制定的目標(biāo)較為模糊，此后又被勒令調(diào)整。2012年由于未出臺(tái)重大調(diào)控政策，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)甚少被提及。直到今年年初，在“國(guó)五條”的要求下，“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”這項(xiàng)考核指標(biāo)才再次啟用，但僅針對(duì)直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市。
“既要維持GDP增速，又要控房?jī)r(jià)，本身就是一種矛盾�！遍L(zhǎng)沙市住建委上述工作人員表示，房?jī)r(jià)走勢(shì)由多重因素決定，要想有效控制房?jī)r(jià)漲幅也非一朝一夕能做到。他認(rèn)為，設(shè)定這樣的考核標(biāo)準(zhǔn)并不合理。
“數(shù)字游戲”走向終結(jié)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2011年12月全國(guó)70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部維持在7%以下，在“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”政策出臺(tái)的元年，多數(shù)城市都輕松地完成了控房?jī)r(jià)的任務(wù)。但今年市場(chǎng)形勢(shì)迥異，為完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，不少地方政府重拾行政管控。
近期，北京暫停了高端住宅入市的審批，同時(shí)在預(yù)售環(huán)節(jié)，對(duì)普通住宅項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行限制，也即啟動(dòng)“限價(jià)令”。受此影響，近期北京新房供應(yīng)量銳減。除北京外，上海、廣州、深圳等一線城市以及部分二線城市，也悄然啟動(dòng)限價(jià)政策。
同時(shí)，另有部分城市在年末加快保障房入市，并將保障房納入房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)范圍中，從而做低了整體房?jī)r(jià)。此外，為實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期平穩(wěn)，北京還推出一種新的住房品種“自住型商品房”。但因其在定價(jià)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)所受到的重重管控，這一政策同樣飽受爭(zhēng)議。
針對(duì)近期各地調(diào)控政策中出現(xiàn)的加碼限購(gòu)、強(qiáng)化限價(jià)等行政手段回潮現(xiàn)象，不少業(yè)內(nèi)人士將其歸咎為房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。分析認(rèn)為，由于2009年和2010年土地供應(yīng)旺盛，因此2011年的房屋供應(yīng)相對(duì)充足，房?jī)r(jià)漲幅趨緩；但在2011年和2012年間，土地供應(yīng)規(guī)模相對(duì)不足，由此造成今年房?jī)r(jià)上漲壓力較大。在這種局面下，為完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，地方政府便不得不在統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)方式上玩起“數(shù)字游戲”，但這只能將供需矛盾轉(zhuǎn)移到下一個(gè)年度，而無(wú)法從根本上解決問(wèn)題。
“政府對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行考核，體現(xiàn)了‘頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳’的行政化調(diào)控思路；地方政府在此過(guò)程中的操作，雖不合理卻又體現(xiàn)出無(wú)奈的一面�！眹�(guó)土部某專(zhuān)家向中國(guó)證券報(bào)記者表示，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的概念已不合時(shí)宜。
多數(shù)受訪者認(rèn)為，在十八屆三中全會(huì)提出市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的思路后，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)這一考核指標(biāo)有可能在明年遭到摒棄。取而代之的，則可能加強(qiáng)在市場(chǎng)供應(yīng)端的考核。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，不同城市之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市價(jià)值、人口聚集程度都有所差別，所以未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策要體現(xiàn)出差別化的思路，不宜一味采用非市場(chǎng)化、一刀切的考核標(biāo)準(zhǔn)。
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