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“土地制度是農(nóng)村最基本的制度，土地關(guān)系是農(nóng)村最基礎(chǔ)的生產(chǎn)關(guān)系。土地權(quán)益也是農(nóng)民最大的一塊利益，所以土地制度的問題確實牽一發(fā)動全身，土地制度的改革確實關(guān)系重大�！鞭r(nóng)業(yè)部部長韓長賦6日在國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會上表示，十八屆三中全會《決定》對農(nóng)村土地制度改革作出了比較全面的部署，其中有許多的創(chuàng)新和突破。但是，現(xiàn)在有些誤解和誤讀。
須符合多重前提
韓長賦表示，農(nóng)地入市有三個限定詞，一是只有集體經(jīng)營性建設(shè)用地才能入市，并不是集體的所有的建設(shè)用地，因為農(nóng)村還有公益性建設(shè)用地和宅基地，更不是原來建設(shè)用地之外的其他耕地;二是要符合規(guī)劃，即使取得土地使用權(quán)，建設(shè)也要符合規(guī)劃;三是用途管制。必須在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地才可以出讓、租賃、入股。另外，集體的經(jīng)營性建設(shè)用地入市，首先也要確權(quán)、確地，不能無證轉(zhuǎn)讓。
此前市場上對政策還有關(guān)于“宅基地買賣”的誤讀。韓長賦表示，改革完善農(nóng)村的宅基地制度，通過試點慎重穩(wěn)妥地推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓，探索增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的渠道，這是《決定》中講的�！暗�，絕不能誤以為農(nóng)民的宅基地就可以自由買賣了，城里人就可以到農(nóng)村買個宅基地蓋房子，甚至蓋別墅了，中央的精神不是這個意思�！�
韓長賦強調(diào)，土地制度改革有兩點特別要注意不能誤讀：第一，推進土地制度改革的基本出發(fā)點是為了增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，不是為了解決城市建設(shè)的用地指標，不是讓城市居民到農(nóng)村購買宅基地蓋房子，也不是鼓勵工商資本到農(nóng)村去圈地;第二，推進土地制度的改革既要積極又要穩(wěn)妥，無論是承包地的抵押、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市，還是住房財產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，都要先搞試點。
實際上，韓長賦并非近期第一個強調(diào)農(nóng)地入市相關(guān)限制的部委領(lǐng)導。此前，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組副組長、辦公室主任陳錫文也表示，土地改革有3條底線不能突破：第一，不能改變土地所有制，就是農(nóng)民集體所有;第二，不能改變土地的用途，農(nóng)地必須農(nóng)用;第三，不管怎么改，都不能損害農(nóng)民的基本權(quán)益。
陳錫文說，首先，只有屬于集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，才可以入市，千萬不要以為所有農(nóng)村土地可以隨便買賣了。
其次，承包權(quán)作為物權(quán)是不允許抵押的。因為抵押、擔保實際上就是一種處分權(quán)，一旦抵押擔保，到期無法償還貸款，那土地就變成別人的了，變成事實上的農(nóng)村土地買賣。這次中央把經(jīng)營權(quán)從承包經(jīng)營權(quán)中單獨分離出來，允許抵押擔保，這是一個突破。既能緩解農(nóng)民的貸款難，又能做到風險可控，即便到期還不上貸款，農(nóng)民失去的也不過是幾年的經(jīng)營收益，并不會威脅到他的承包權(quán)。
陳錫文還強調(diào)，農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)，建在宅基地上的住房才是農(nóng)民的私有財產(chǎn)，土地則仍然屬于農(nóng)民集體所有，不允許自由買賣。
農(nóng)地入市進入倒計時
12月3日，中共中央政治局召開會議，分析研究2014年經(jīng)濟工作，并聽取第二次全國土地調(diào)查情況匯報。有家認為，第二次全國土地調(diào)查將為下一步推進農(nóng)地流轉(zhuǎn)提供第一手數(shù)據(jù)，意味著土地流轉(zhuǎn)工作又邁出了實質(zhì)性的一步。
近日，國土資源部副部長胡存智也表示，國土部將借鑒國有建設(shè)用地管理經(jīng)驗，抓緊研究建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地交易納入國有建設(shè)用地市場等交易平臺。
事實上，當前一些試點城市在土地流轉(zhuǎn)方面已經(jīng)有了非常成熟的經(jīng)驗。
例如采用“地票模式”的重慶市，就是將驗收合格的農(nóng)村建設(shè)用地指標打包整合，構(gòu)成不同規(guī)模的地票，再面向社會進行公開交易。凡是需要用地指標的境內(nèi)外的法人、其他組織或者自然人，均可在農(nóng)村土地交易所公開競購地票。
而記者此前在浙江省海鹽縣調(diào)研時了解到，海鹽縣建立了縣、鎮(zhèn)、村三級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺，促進了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)范化。而全國類似海鹽縣這種土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺也已經(jīng)越來越多，包括安徽、四川、海南等多個省市都很常見。
有分析指出，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主要與第二、三產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)，經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)將帶動相關(guān)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。土地流轉(zhuǎn)是與城鎮(zhèn)化緊密聯(lián)系的一個話題，將創(chuàng)造出百萬億的投資機會，未來想象空間很大。