據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)打架，大家可能見怪不怪。但見過怪的，卻沒有見過這么怪的：對(duì)于11月份廣州的房?jī)r(jià)，兩個(gè)機(jī)構(gòu)得出的結(jié)論不但打架，而且大相徑庭。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)是，11月份廣州市的房?jī)r(jià)同比漲幅高達(dá)20.9%。而同一天廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)卻是，11月房?jī)r(jià)環(huán)比大幅下降10.6%。
同一城市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，為何出現(xiàn)截然不同的結(jié)果？按照廣州市國(guó)土房管局的說法，兩者都真實(shí)，數(shù)據(jù)差異主要源于統(tǒng)計(jì)方式不同。廣州的統(tǒng)計(jì)方法是算術(shù)平均法，將總成交房?jī)r(jià)除以總成交面積，算出單位房?jī)r(jià)；將平均房?jī)r(jià)幾萬元的中心區(qū)和幾千元的郊區(qū)合在一起計(jì)算平均數(shù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局則是指數(shù)計(jì)算法，追蹤同一物業(yè)不同時(shí)期的價(jià)格變化進(jìn)行加權(quán)計(jì)算得出房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。
另外，從10月份開始，廣州市把位于遠(yuǎn)郊的從化和增城兩個(gè)縣級(jí)市納入廣州市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，而此前的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)并不包括這兩個(gè)縣級(jí)市。目前，兩個(gè)縣級(jí)市的平均房?jī)r(jià)每平方米不足萬元，而廣州市核心區(qū)的平均房?jī)r(jià)每平方米四五萬元，把兩地納入房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的“創(chuàng)新方法”，結(jié)果顯而易見。
前面說到的指數(shù)算法、算術(shù)平均法等，屬于專業(yè)屬于，普通人不一定懂。大家可能會(huì)關(guān)心的是，計(jì)算方法不統(tǒng)一，不同機(jī)構(gòu)公布的價(jià)格天壤之別，這樣的數(shù)據(jù)有什么意義呢？
經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)對(duì)此評(píng)論。
廣州市國(guó)土資源和房屋管理局11月18日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見》，《意見》規(guī)定，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例。簡(jiǎn)稱為廣5條
，而10月份，廣州市將位于遠(yuǎn)郊縣級(jí)市納入廣州市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)， 兩者是不是有些巧合？
對(duì)此，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，目的都是為了讓廣州市整個(gè)房?jī)r(jià)漲幅好看一點(diǎn)。無論是到年底的調(diào)控還是說通過計(jì)算方式的改變，通過數(shù)學(xué)水平上的體現(xiàn)，我們相信廣州市一定能夠把房?jī)r(jià)漲幅壓下來。因?yàn)槿绻覀冞@么做的話，他們?cè)賶翰幌聛�，就說明整體在智商上可能有一點(diǎn)問題。但是這種游戲本身它的意義究竟有多大呢？當(dāng)然房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)稅率的打架不是第一次，由于我們整體在整個(gè)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的方法，整個(gè)樣本的采集，整個(gè)統(tǒng)計(jì)的具體過程方面，一直不透明，也不科學(xué)。但是像這種情況，就是說讓大家一眼能夠看出來這種貓膩的情況是不多的。所以一到年底以后，我們看到很多的漲幅比較高的城市壓力都很大，在一年放任的情況下到年底，一方面調(diào)控，一方面想方設(shè)法的讓數(shù)據(jù)能夠下來，目的當(dāng)然是為了向地方兩會(huì)交代，向全國(guó)兩會(huì)交代。但是這種調(diào)控本身事實(shí)上我個(gè)人一直覺得這是一種作秀式的調(diào)控，也是一種不負(fù)責(zé)任的調(diào)控。
像這種作秀式的調(diào)控，能不能改變大家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期呢？對(duì)此，馬光遠(yuǎn)表示，恰好適得其反，今年以來事實(shí)上在整體的宏觀調(diào)控政策上，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)是一個(gè)沉默的政策，一直沒有出手性的政策。所以今年以來我們看到一些城市漲幅比較大，但是到年底的時(shí)候，事實(shí)上大家的預(yù)期在改變，也就是說漲了這么高以后，說明年會(huì)不會(huì)更漲？明年在整個(gè)強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，比方說地方債要控制等等，這些情況下房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)逆轉(zhuǎn)，這么思考的時(shí)候，突然一線城市，包括10%以上很多城市突然又拿出調(diào)控舉措，但是大家一下子覺得我不需要再這么思考了，因?yàn)檫^去的很多經(jīng)驗(yàn)表明，一旦調(diào)控就意味著明年還會(huì)漲，比如有些城市不讓高價(jià)樓盤上市，4萬塊錢以上的不讓你上了，不讓上了明年你會(huì)不讓它上嗎？明年還會(huì)讓它上，所以在這種情況下，事實(shí)上讓一個(gè)逐漸回歸理性的預(yù)期又變得不理性了，大家會(huì)認(rèn)為你一旦調(diào)控的話，意味著明年房?jī)r(jià)還會(huì)漲，所以事實(shí)到年底還是一個(gè)助漲的過程，而不是往下打壓的過程。
房地產(chǎn)調(diào)控的核心目標(biāo)到底是什么，也很少聽到明確的談到把房?jī)r(jià)打下來這個(gè)說法？對(duì)此，馬光遠(yuǎn)指出，把房?jī)r(jià)打下來從來都不是一個(gè)目標(biāo)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的基本邏輯是一個(gè)供求邏輯，就是說房子多還是房子少的問題，如果房子多你根據(jù)不要調(diào)控，價(jià)自然會(huì)下來；但是如果房子少的話，第一個(gè)方法是增加供應(yīng)，第二個(gè)是在在整個(gè)房子資源的配制上，比如不能輕易讓一個(gè)人帶有一套房子或者是幾十套房子，在制度設(shè)計(jì)上要做文章，直接去講價(jià)格的話，本身不科學(xué)，特別我們看到中國(guó)的區(qū)域差異特別明顯，一二線城市本身房子不夠，三四線城市房子又很多。那么三四線房子你不要管的話，現(xiàn)在也進(jìn)行調(diào)整，一二線城市在不夠的情況下，要管的最好辦法是什么？把房子做多，把房子的資源配置公平一點(diǎn)，這是需要去做的，但是價(jià)格本身應(yīng)該說我們還是按照十八屆三中全會(huì)提出的，把它交給市場(chǎng)，所以我覺得中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)里面從來沒有要把房子打下來，從沒講，因?yàn)楦鞯氐姆績(jī)r(jià)是不一樣的。
國(guó)家在倡導(dǎo)城鎮(zhèn)化之時(shí)，所謂的富裕階級(jí)、土豪階層在逆城鎮(zhèn)化，他們?yōu)槭裁锤矣谀娉擎?zhèn)化，以及我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的公共服務(wù)投入何時(shí)到位？對(duì)此，馬光遠(yuǎn)分析，這需要一個(gè)過程，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化就十多年，十多年的時(shí)候從房子的供應(yīng)到整個(gè)住房供應(yīng)體系的建設(shè)等等，如果我們放下這種非理性思考的話，應(yīng)該說進(jìn)步非常大。未來如果我們看到問題的話，我們就要解決問題，比如說大城市要控制人口，要疏散它的資源，或者把周邊的城市發(fā)展起來，把資源讓他們來承載，人口產(chǎn)業(yè)讓他們來更改的話，那么大城市的人口只會(huì)就會(huì)越來越多，所以我們這次中央城鎮(zhèn)化會(huì)議提出把城市群作為未來整個(gè)城鎮(zhèn)化主要形態(tài)，我認(rèn)為非常正確。比如說我們要控制北京房?jī)r(jià)的話，最好的辦法是什么？最好的辦法是把河北、天津變成北京，讓這些資源向它們地區(qū)分散，把城市之間的差距拉平，大家在選擇上自然說我住在北京不好啊，因?yàn)楹颖狈績(jī)r(jià)跟北京一樣，我為什么非要住在北京呢？所以這是一個(gè)疏導(dǎo)的辦法，所以我覺得整個(gè)未來來講的話，我們會(huì)相信隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化資源、產(chǎn)業(yè)等等深度逐漸走向經(jīng)營(yíng)，隨著我們城市群建設(shè)的逐漸完成會(huì)有更多的土豪走出特大城市，走向周邊�，F(xiàn)在我們看到中國(guó)的長(zhǎng)三角一帶，比如說無錫、徐州這些地方的老百姓問說，你愿不愿意去上海生活？有很多人告訴他我不愿意，為什么呢？因?yàn)槲覀冇X得跟它差不多啊，所以我覺得未來如果形成這么一個(gè)形態(tài)的話，整個(gè)房?jī)r(jià)的供應(yīng)才能夠說不會(huì)出現(xiàn)這種非理性的情況，整個(gè)房?jī)r(jià)才能夠理性的回歸。