經(jīng)過近兩年的沉寂,在海南獨一無二的自然資源以及島內(nèi)外剛需市場的拉動下,海南樓市去年逐步走出低迷狀態(tài),銷售回暖趨勢明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著海南重拳出擊清理閑置土地,并逐步降低商品住房開發(fā)比例,海南房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步趨于理性和平穩(wěn)。
開發(fā)商以價換量促進(jìn)銷售企穩(wěn)
近幾年海南樓市受到外界持續(xù)關(guān)注。2010年海南建設(shè)國際旅游島政策出臺后,海南樓市量價飆升,在經(jīng)歷了短暫狂熱后,海南樓市銷售量進(jìn)入了長達(dá)兩年時間的沉寂期和低迷期。
2013年海南樓市出現(xiàn)較為明顯的回暖趨勢,房地產(chǎn)投資增長較快,房屋銷售面積持續(xù)高位增長。海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示,2013年1-11月,海南省房屋銷售面積逾千萬平方米,增長27.9%;房屋銷售額912.84億元,增長40.3%。
“去年海南樓市總體特征是逐步回歸理性!笨藸柸鸷D蠙C構(gòu)總經(jīng)理沈虹說,海南樓市銷售回暖首先是開發(fā)商以價換量的結(jié)果,從去年1月份開始,海南樓市成交價格呈現(xiàn)下行趨勢。
這在三亞尤為明顯,據(jù)統(tǒng)計,2013年前三季度三亞樓市成交均價為每平方米2.3萬元左右,而上年同期價格為每平方米2.7萬元左右,房地產(chǎn)調(diào)控政策對三亞投資投機性購房起到明顯的抑制作用。
?谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局市場處處長戴開權(quán)也認(rèn)為,?谏唐纷≌某山痪鶅r逐步趨于平穩(wěn)。記者走訪?谑卸鄠樓盤發(fā)現(xiàn),銷售回暖促使2012年開盤的很多樓盤已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售階段。
剛需市場的形成也助推了海南樓市的回暖。沈虹說,?跇鞘械膭傂枋袌鲆殉醪酱_立,90-120平方米的剛需戶型占成交戶型的主導(dǎo)地位。戴開權(quán)說,海口相對成熟的生活和商業(yè)配套,聚集了很多新海南人,逐步支撐起?诘膭傂枋袌觥
在沈虹看來,三亞樓市的“度假剛需”也逐步取代了投資投機性購房,“這種度假剛需人群對高端住宅有抗性,主要集中在70平方米的經(jīng)濟型度假房產(chǎn)。”
“重拳出擊”清理閑置土地
近年來,海南省引進(jìn)的大項目紛紛落地,大型房企加快進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場步伐,土地供應(yīng)矛盾正在凸顯,但海南又存在大量的閑置土地,還有部分企業(yè)的“囤地現(xiàn)象”。海南近期采取多項措施,對房地產(chǎn)一級市場秩序整頓和清理。
在2013年10月底舉行的海南閑置土地處置工作會議上,海南省國土環(huán)境資源廳廳長陳健春介紹,經(jīng)過調(diào)查清理,目前海南全省共清理出“批而未征”、“征而未供”、“供而未用”三類土地共28.68萬畝。其中“供而未用”的閑置土地,有13.06萬畝,約為海南省近兩年的土地供應(yīng)量。
從用途看,“供而未用”土地中,主要是住宅和商服用地,約占48%。從閑置時間看,閑置10年以上的占54.14%,閑置5年以上10年以下的占12.43%。
陳健春指出,因政府原因造成閑置的土地較多,也有一部分是企業(yè)自身原因。市縣政府財政資金有限及儲備土地也不足,對因政府原因造成閑置的土地,采取置換或有償收回方式處置的壓力較大。而企業(yè)原因造成閑置的宗地處置程序較多,處置時間較長。還有一些閑置宗地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓、抵押,或者已經(jīng)被法院查封,情況復(fù)雜,處置難度較大。
據(jù)測算,“十二五”期間,海南省實際新增建設(shè)用地將達(dá)44萬畝,但根據(jù)土地利用總體規(guī)劃,今后海南可用的全部建設(shè)用地指標(biāo)總共才65萬畝。
為盤活閑置土地,2013年11月1日,海南省政府實施了《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》,超過動工開發(fā)日期滿2年未動工開發(fā)的,以及超過動工開發(fā)日期滿2年未完成項目投資總額25%的土地,政府可以無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。
海南省要求在2013年年底前,全面完成閑置土地的認(rèn)證和處置辦法,確保處置率達(dá)到50%以上;在2014年6月底前,全面完成閑置土地的處置工作。
沈虹認(rèn)為,這些舉措將加快開發(fā)商的開發(fā)進(jìn)程和銷量,促進(jìn)海南開發(fā)商洗牌。他透露,很多大型房企準(zhǔn)備從小開發(fā)商手中收購海南房地產(chǎn)項目,開發(fā)部分沉積多年的土地。
逐步降低商品住房比例樓市將趨平穩(wěn)
部分專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,今年海南房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)放量,在獨特的自然條件和氣候資源的助推下,海南房價仍將維持平穩(wěn)狀態(tài)。
海南大學(xué)教授王毅武認(rèn)為,盡管國際旅游島政策面的“含金量”已經(jīng)釋放得差不多,但由于北方霧霾天氣的影響,海南樓市有全國購買力的支撐,海南房價仍有上漲的空間。
沈虹則認(rèn)為,隨著今年海南樓市的持續(xù)放量,房價上漲空間有限。目前一些大型房企紛紛加快在海南布局,“大型企業(yè)操作效率快,成本較低,可以承擔(dān)較低的售價,再加上本身的存量空間,?诘姆績r將趨于平穩(wěn)!
據(jù)沈虹介紹,去年12月底到今年1月初,三亞市僅迎賓路段就將有7500套的新增貨量,幾個項目的定價都低于三亞樓市三季度的成交均價,這將進(jìn)一步拉低2014年三亞樓市的成交價格。
毋庸置疑,房地產(chǎn)業(yè)在海南經(jīng)濟中仍具有重要地位。去年前11月,海南房地產(chǎn)投資同比增32.4%,占全省同期全部投資總額的比重超過40%。如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,成為海南各級政府亟待解決的問題。
去年10月份,海南省政府已出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》,自2013年起,逐步降低商品住房開發(fā)比例,增加高端、經(jīng)營性房地產(chǎn)比重,力爭至2017年末,海南省商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比例下降至70%,并納入市縣考核指標(biāo)體系。而海南這一數(shù)據(jù)去年為84.4%,高出全國平均水平近10個百分點。
“政府希望大力發(fā)展旅游房地產(chǎn),降低波動性較大的純粹住宅的比重,提升經(jīng)營性物業(yè)的比重,增強房地產(chǎn)市場的流動性和活力!鄙蚝缯f。
王毅武認(rèn)為,旅游房地產(chǎn)最重要的特點是使用權(quán)的實現(xiàn)性和流動性。海南房地產(chǎn)應(yīng)該重規(guī)劃、分層次、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生,把旅游房地產(chǎn)和保障房地產(chǎn)分開,降低商品住房開發(fā)比例,提高保障房和旅游地產(chǎn)的開發(fā)比例,才能促使海南房地產(chǎn)健康、均衡和協(xié)調(diào)發(fā)展。