在過(guò)去2013年，全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)又經(jīng)歷了一輪令人瞠目結(jié)舌的快速上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的一組數(shù)據(jù)，截至2013年11月份，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)同比的漲幅幾乎都超過(guò)了20%�！皾q”，成為了2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題。那么，隨著新的一年的到來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭是不是還會(huì)繼續(xù)?還會(huì)繼續(xù)多久?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評(píng)論。
2013，賣地收入超三萬(wàn)億;2014，房?jī)r(jià)還會(huì)漲多久?
證券日?qǐng)?bào)報(bào)道，截至2013年的12月29日，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市合計(jì)的土地出讓收入5127億元，同比增長(zhǎng)156%。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院2014年1月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)：2013年，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額達(dá)到了31304.5億元，大幅超過(guò)上一年度，同比增加50%。賣地收入排在最前面的十個(gè)城市為上海、北京、杭州、重慶、南京、武漢、天津、佛山、廣州和蘇州，這十個(gè)城市的土地出讓金就超過(guò)了1萬(wàn)億元，占300個(gè)城市賣地收入的三分之一還多。
進(jìn)入2014年，第一條關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的消息來(lái)自地方政府。1月2日，北京市國(guó)土局在一個(gè)會(huì)議上透露：今年將安排住宅用地供應(yīng)總量中的40%，用于保障性安居工程建設(shè)，60%用于商品房建設(shè)。而60%的商品房用地中，還將有一半用于建設(shè)自住型商品住房。
回顧2013年，10月，北京、深圳先后出臺(tái)“京七條”“深八條”;11月，廣州和上海的“穗六條”和“滬七條”出爐。隨后， 11月22日，武漢率先出臺(tái)“漢七條”，接著，南昌、廈門、沈陽(yáng)、烏魯木齊、桂林等城市迅速跟進(jìn)。在年底短短兩個(gè)月的時(shí)間里，數(shù)十個(gè)城市先后發(fā)布了各自的新版調(diào)控政策。但這并沒(méi)有阻擋住房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的步伐。截止2013年的11月份，70個(gè)大中城市，仍然有66個(gè)在上漲。
按照2013年11月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的決定，在2014年6月底前，將整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這有將給2014年的房?jī)r(jià)，帶來(lái)怎樣的影響?
張鴻：12月份房?jī)r(jià)漲幅的收窄其實(shí)是被收窄
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
12月份房?jī)r(jià)的下降，除了季節(jié)性因素、貨幣因素，還有政策的因素，所以說(shuō)漲幅收窄其實(shí)是被收窄。其實(shí)從十八屆三中全會(huì)以前，我們看到各地已經(jīng)開(kāi)始要求說(shuō)，地方不能太出地王了，然后北京已經(jīng)開(kāi)始高價(jià)房不批了，所以這里面就有被收窄的含義。還有一個(gè)，在這個(gè)時(shí)候其實(shí)大家都在等。
我們已經(jīng)關(guān)注這么長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)了，接下來(lái)往哪兒去?大家都在撓頭，開(kāi)發(fā)商在撓頭，地方政府也在撓頭，買房的人最近也說(shuō)，我也休息一下，看著不像原來(lái)跑得那么猛了。北京現(xiàn)在里邊的供應(yīng)量現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始限制了，所以周邊開(kāi)始特別熱。然后再加上我們決定出來(lái)以后說(shuō)，這個(gè)又要發(fā)展，大家要有信心，要到北京周邊來(lái)，河北的附近，就是連著北京的周邊比如燕郊等等這些地方，我看有報(bào)道說(shuō)，最近七千多漲到一萬(wàn)多。
另外，買房的人其實(shí)也是一樣，我們?cè)瓉?lái)一直說(shuō)剛性需求，其實(shí)經(jīng)濟(jì)學(xué)里面沒(méi)有剛性需求這個(gè)事。就是所有的剛性都可能因?yàn)閮r(jià)格。因?yàn)闀r(shí)間，它變得有彈性起來(lái)。
馬光遠(yuǎn)：如果明年貨幣收緊 房?jī)r(jià)不可能再像2013年那么漲
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
事實(shí)上中國(guó)人對(duì)房?jī)r(jià)的判斷遠(yuǎn)沒(méi)有我們想象的那么堅(jiān)決。你看12月，當(dāng)二手房市場(chǎng)出現(xiàn)微調(diào)的時(shí)候，所有人又開(kāi)始緊張了。以前那個(gè)死去的空投又活來(lái)了。因?yàn)榻衲甓旌孟袷且粋�(gè)暖冬，大家冬眠時(shí)間好像不是很長(zhǎng)。11月份以前，我們討論房地產(chǎn)時(shí)候，我講空投死光了，結(jié)果12月份立即活來(lái)了。而且預(yù)期大家變化非�？�，比如我覺(jué)得股市5000點(diǎn)的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候大家預(yù)期肯定會(huì)到6000點(diǎn)，當(dāng)從6000點(diǎn)掉到5000點(diǎn)的時(shí)候，有絕大多數(shù)的人撲進(jìn)去抄底。
我們現(xiàn)在看到房地產(chǎn)整個(gè)12月份，當(dāng)二手房市場(chǎng)出現(xiàn)回調(diào)的時(shí)候，所有人開(kāi)始低估了，說(shuō)明年的市場(chǎng)怎么樣。明年的市場(chǎng)取決于什么?幾個(gè)因素很重要，第一個(gè)是貨幣的因素，美聯(lián)儲(chǔ)收貨幣對(duì)我們被動(dòng)收貨幣的影響很大。明年2014年整個(gè)錢會(huì)非常緊，而且是一個(gè)全年的緊，常態(tài)的緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一架引擎可能會(huì)熄火。第二個(gè)是需求，2013年如果有剛性需求的話，剛性需求已經(jīng)滿足得差不多了。而且整體的供應(yīng)來(lái)看，11月份的數(shù)據(jù)事實(shí)上非常不錯(cuò)，11月份數(shù)據(jù)第一個(gè)是目前的開(kāi)工量，差不多居住的差不多50億平，50億平意味著什么呢?差不多得五年的時(shí)間去消化這個(gè)量，再一個(gè)我們看到這個(gè)房地產(chǎn)的整個(gè)融資也很高，超過(guò)10萬(wàn)億。
也就是說(shuō)，整個(gè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，我們應(yīng)該實(shí)事求是。市場(chǎng)永遠(yuǎn)是對(duì)的，我一直堅(jiān)信這個(gè)真理。2014年，我的一個(gè)最真實(shí)的判斷是什么?如果貨幣收緊，如果需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有那么旺盛，如果說(shuō)整個(gè)房地產(chǎn)的供應(yīng)還不錯(cuò)的話，房?jī)r(jià)再像2013年那么漲，這種可能性應(yīng)該是很小的。
聶梅生：2014年 一二線城市的上漲走勢(shì)將會(huì)繼續(xù)持續(xù)
(全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
萬(wàn)幸會(huì)繼續(xù)持續(xù)，因?yàn)樗@個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)不會(huì)一下子就停止的。房?jī)r(jià)漲得比較快的一線城市北上廣深等等，它和前期2011年和2012年，對(duì)房?jī)r(jià)的控制和限購(gòu)、限售一些都有關(guān)系，和限貸形成了全方位供給不足的這么一個(gè)態(tài)勢(shì)�，F(xiàn)在如果說(shuō)改變這個(gè)供給的話，也不是一天就能改變得了的，所以它會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。但是我個(gè)人認(rèn)為被壓制的一些購(gòu)買力釋放了一些，所以這個(gè)形式會(huì)趨緩。
馬光遠(yuǎn)：土地供應(yīng)是否充足對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)的影響非常大
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
地，應(yīng)該是最關(guān)鍵的一個(gè)因素，也就說(shuō)土地供應(yīng)充足不充足對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)的影響是非常大的。那么2013年第一個(gè)是地位得很好，因?yàn)閮r(jià)格很好，第二個(gè)是因?yàn)楣⿷?yīng)量很大，因?yàn)槎嗄暌詠?lái)，可以講2011年、2012年是經(jīng)歷了一個(gè)低谷期，2013年是把它補(bǔ)上了。而且我們看到很多地方政府把以前存的很多好地，毫不吝嗇地拿出來(lái)做成地王，然后繼續(xù)往前推。從這個(gè)角度來(lái)講，意味著2014年整個(gè)土地供應(yīng)即使收緊，面粉還是夠的，對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)應(yīng)該說(shuō)平抑的作用比較大。
我們今年看到政策層面事實(shí)一直在講，說(shuō)特大城市要增加土地供應(yīng)，特別在結(jié)構(gòu)上要增加住宅的土地供應(yīng)。我們今年的銷售額之所以很大，是因?yàn)橥瞥隽撕芏嗪玫�。像北京的農(nóng)展館那個(gè)地，你推出了以后，肯定它這個(gè)價(jià)格要上去，上海徐家匯那塊地也肯定會(huì)推上去。在這種情況下，我個(gè)人認(rèn)為整個(gè)供應(yīng)的面積，一線城市、特大城市，應(yīng)該還是增加，也就是說(shuō)面粉的供應(yīng)量比以前要大。當(dāng)然這個(gè)價(jià)格上去以后，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)賺錢，我覺(jué)得取決于他的形勢(shì)。并不是說(shuō)你拿到地王以后，你肯定會(huì)賺錢，你肯定賣出一個(gè)好價(jià)錢，當(dāng)然房地產(chǎn)市場(chǎng)非常火爆，當(dāng)然可以，但是如果進(jìn)行調(diào)整了，你可能賠著錢也得賣。
張鴻：明年商品房的供地面積可能不如2013 供需矛盾不一定能緩解
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
它是兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是面粉的價(jià)格漲了。我們知道土地價(jià)格，你要光算價(jià)錢的話，是漲了50%以上;一個(gè)是面積的漲幅沒(méi)有那么大，同樣你看指數(shù)研究院的數(shù)字，推出面積是同比增長(zhǎng)7%。就是說(shuō)單價(jià)貴了，其實(shí)面粉的供應(yīng)量的增幅沒(méi)有這個(gè)價(jià)格漲幅那么大，那增幅里面還有一大塊要被切掉，比如說(shuō)地方政府會(huì)說(shuō)70%、80%歸保障性住房或者什么。在結(jié)構(gòu)上會(huì)有問(wèn)題，所以我們單純來(lái)看商品房，商品房這一塊兒很可能它的供地面積還不如原來(lái)。除了價(jià)格以外，再?gòu)墓┬璧慕嵌葋?lái)說(shuō)，它的供應(yīng)和需求的矛盾可能還不一定被緩解。
張鴻：去年年底這一輪調(diào)控其實(shí)是地方政府被動(dòng)的主動(dòng)調(diào)控
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
其實(shí)去年年底這一輪是地方政府被動(dòng)的主動(dòng)調(diào)控，而且很多是瞄著數(shù)字在調(diào)控。就是他一年當(dāng)中其實(shí)基本上沒(méi)怎么干這個(gè)事，就是在滿足城市的開(kāi)發(fā)商土豪的欲望，在這上面狂奔，然后到年底了，覺(jué)得我在數(shù)字上得完成一點(diǎn)兒，所以開(kāi)始在價(jià)格上，在統(tǒng)計(jì)面積上，這個(gè)把分紅給它做大等等，用這些辦法。
這個(gè)拖市其實(shí)是那些不確定性以外的一個(gè)唯一的確定性，就是地方政府對(duì)土地和對(duì)因?yàn)橥恋胤康禺a(chǎn)帶來(lái)的稅收收入的依賴，這個(gè)確定性沒(méi)有被改變。為什么這倆我要分開(kāi)說(shuō)?因?yàn)橥恋厥杖氍F(xiàn)在占比，純收入，據(jù)說(shuō)因?yàn)椴疬w等等成本現(xiàn)在上升，所以賣土地帶來(lái)的純收入，其實(shí)它占他的財(cái)政份額在減少，但是相關(guān)的稅收，因?yàn)轶w量大了，所以相關(guān)的稅收。比如說(shuō)土地本身就有稅，然后房地產(chǎn)又帶來(lái)了那么多稅，這些稅收的比例其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)了土地帶來(lái)的純收入，這是兩個(gè)。還有一個(gè)就是玩金融，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在看到的就是，審計(jì)署已經(jīng)說(shuō)了，說(shuō)地方政府，地方債里邊38%是地方政府拿土地來(lái)抵押，你上網(wǎng)只要一查各種信托，著名信托公司，看他的產(chǎn)品，然后你再回去看，回過(guò)頭來(lái)你一倒推回去一看，是地方政府的某一個(gè)地方的一塊地。
馬光遠(yuǎn)：去年年底地方政府的調(diào)控不是調(diào)控 而是赤裸裸的拖市
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
地方政府自己主動(dòng)的來(lái)調(diào)控，而且基本上就是做的比較赤裸裸。我覺(jué)得，就是他直接就沖著那個(gè)溫度計(jì)去了，把那個(gè)溫度計(jì)水銀柱往下按。比如說(shuō)某一個(gè)一線城市，他當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)的時(shí)候，為了把11月份的數(shù)據(jù)壓下來(lái)，他就基本上參照系都是郊區(qū)的，我現(xiàn)在不統(tǒng)計(jì)市內(nèi)的了，我統(tǒng)計(jì)郊區(qū)的，那么跟國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的完全不一樣。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)它漲幅超過(guò)20%，但是他自己統(tǒng)計(jì)環(huán)比下降了20%，為什么?因?yàn)閰⒄障挡灰粯恿�，他選擇郊區(qū)的那當(dāng)然會(huì)下降。
還有的城市是什么呢?四萬(wàn)塊錢以上的不讓你賣了，那不讓你賣了，明年還得賣，所以這是給地方兩會(huì)一個(gè)交代，這是主要目的。所以那不叫調(diào)控，那就是直接沖著溫度計(jì)去。我們覺(jué)得這種手段的目的就是為明年打好一個(gè)基礎(chǔ)，為2014年的整個(gè)房?jī)r(jià)。明年我再把大盤放出來(lái)，你看又漲價(jià)了，嚇得大家又去買。所以我覺(jué)得這種調(diào)控本身不是調(diào)控，而是拖市，而是赤裸裸的拖市。
如果說(shuō)真正的調(diào)控是什么?我們住建部在年底的時(shí)候曾經(jīng)講，說(shuō)我們的調(diào)控應(yīng)該說(shuō)分類來(lái)進(jìn)行調(diào)控，一線城市、特大城市要嚴(yán)厲，但是三、四線城市要維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。事實(shí)上給未來(lái)整個(gè)調(diào)控，如果是真的調(diào)控，一個(gè)真實(shí)的思路是什么?按照市場(chǎng)的情況分門別類，一、二線城市可能還需要，但是三、四線城市這種行政式的調(diào)控已經(jīng)不需要了。應(yīng)該做信息的公開(kāi)、聯(lián)網(wǎng)，以及統(tǒng)一登記，還有進(jìn)一步推房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，包括推土地改革，我覺(jué)得這些工作才叫真正的調(diào)控，才是真正的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
張鴻：我們更應(yīng)該關(guān)注的是制度建設(shè)本身
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我覺(jué)得邏輯上不要直接帶來(lái)房?jī)r(jià)的下降，其實(shí)我們關(guān)注制度建設(shè)本身，就是關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性的一個(gè)循環(huán)。就是過(guò)去我們的制度，包括我們公眾的眼光更多的瞄準(zhǔn)的是什么?是房?jī)r(jià)，到底是漲還是跌?現(xiàn)在我們的所有的制度已經(jīng)不再，起碼未來(lái)我們的方向是不再盯著房?jī)r(jià)，我們盯著的是我們基礎(chǔ)的這些信息，制度、稅收等等這些制度的建設(shè)，這些制度建設(shè)完善了，房?jī)r(jià)是漲是跌可能和你就沒(méi)有太大的關(guān)系了。
馬光遠(yuǎn)：一旦房?jī)r(jià)真的往下走 我們一定要有風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
事實(shí)上，我們現(xiàn)在這種長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，就2014年來(lái)講，我覺(jué)得真的是一個(gè)非常好的時(shí)間窗口。第一個(gè)是改革初始之年，這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制本身很多都是改革的一個(gè)舉措。還有一個(gè)很重要的是，大家現(xiàn)在都在期盼房?jī)r(jià)跌，但事實(shí)上我們?cè)谥贫冉ㄔO(shè)里面恰好缺一塊，也就是說(shuō)我們這么多年一直在調(diào)控房?jī)r(jià)，把房?jī)r(jià)往下拉，但事實(shí)上一旦房?jī)r(jià)真的往下走的話，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制我們有沒(méi)有，這是我最擔(dān)心的。所以2014年，如果說(shuō)我們?cè)陂L(zhǎng)效機(jī)制上搞得好一點(diǎn)，那么事實(shí)上為未來(lái)整個(gè)房?jī)r(jià)的平穩(wěn)，我們構(gòu)建了一個(gè)比較好的制度體系……
《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》 20140103 2014：房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲?
本期節(jié)目主要內(nèi)容：在過(guò)去2013年，全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)又經(jīng)歷了一輪令人瞠目結(jié)舌的快速上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的一組數(shù)據(jù)，截至2013年11月份，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)同比的漲幅幾乎都超過(guò)了20%。“漲”，成為了2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題。那么，隨著新的一年的到來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭是不是還會(huì)繼續(xù)，又還會(huì)繼續(xù)多久?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評(píng)論。