近日，萬科公司小股東、北京市長歌律師事務(wù)所律師劉亞軍向深圳市鹽田區(qū)法院提出訴訟，要求萬科集團(tuán)公司立即向全體股東公布有關(guān)162個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅繳納詳情。
劉亞軍接受中國青年報(bào)記者采訪時(shí)稱，自己持有萬科集團(tuán)公司股票，如果按照萬科財(cái)報(bào)所稱，預(yù)提的40多億元土地增值稅算做納稅成本，他并無異議，但如果這些錢依然在萬科公司的賬上，也沒有對小股東進(jìn)行分紅，他無法理解。另外，目前萬科公司籠統(tǒng)地說，160多個(gè)項(xiàng)目沒有結(jié)算，他想知道，具體哪些項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算，哪些項(xiàng)目沒有結(jié)算。
2013年年底，有媒體兩次報(bào)道地產(chǎn)公司欠繳土地增值稅的問題，媒體報(bào)道引用的數(shù)據(jù)是，全國45家房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳而未繳土地增值稅達(dá)3.8萬億元。也曾有媒體報(bào)道說，萬科的多個(gè)項(xiàng)目共計(jì)欠繳土地增值稅40億元。
萬科公司曾回應(yīng)稱，質(zhì)疑其利用計(jì)提土地增值稅準(zhǔn)備金，一方面少繳企業(yè)所得稅，一方面又不在利潤中做扣除，涉嫌虛增利潤，是對會計(jì)處理和稅收實(shí)務(wù)缺乏了解。
事實(shí)上，近期被卷入土地增值稅欠繳質(zhì)疑的多家房地產(chǎn)公司都做出回應(yīng)，認(rèn)為目前繳稅模式并不違法。那么究竟房地產(chǎn)企業(yè)該如何繳納土地增值稅，一些地產(chǎn)商所執(zhí)行的“土地增值稅提取后掛賬不繳稅款”算不算合理避稅，這種繳稅邏輯是不是真如地產(chǎn)商所言是媒體不懂稅收實(shí)務(wù)?
土地增值稅背后的爭議
在我國現(xiàn)行財(cái)稅體制中，土地增值稅屬于地方稅稅種，收入全部歸地方政府，由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)收繳。
中國社會科學(xué)院財(cái)稅法案例研究中心主任滕祥志接受中國青年報(bào)記者采訪時(shí)稱，土地增值稅的法理依據(jù)是《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，相關(guān)的操作規(guī)章主要來自國家稅務(wù)總局。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。
與很多稅種征收的模式不同，土地增值稅實(shí)行先預(yù)征，然后再清算的模式：企業(yè)先按照一定的比例，將土地增值稅繳到地方稅務(wù)局，銷售到一定程度后再“匯算清繳”，根據(jù)最終的銷售額“多退少補(bǔ)”。
目前爭議點(diǎn)主要集中在企業(yè)該何時(shí)進(jìn)行最后的清算。
國家稅務(wù)總局給出的解釋是：一是必須清算的情形，包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二是稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的情形，包括已竣工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓面積超過85%或雖未超過85%但剩余面積已出租或自用的;取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的;納稅人注銷登記的。
有地產(chǎn)商認(rèn)為，企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)繳土地增值稅時(shí)，就必須預(yù)提應(yīng)繳未繳的土地增值稅成本，并在公布的科目中說明這些應(yīng)繳而未繳的稅項(xiàng)，但在未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時(shí)，可以不繳，這種做法不違背相關(guān)法律，也非拖欠。
滕祥志認(rèn)為，根據(jù)稅法原理和稅法規(guī)定，土地增值稅分為預(yù)征和清算兩個(gè)征收環(huán)節(jié)。在預(yù)征環(huán)節(jié)，土地增值稅納稅義務(wù)人已經(jīng)產(chǎn)生預(yù)繳的法定納稅義務(wù)。
違反預(yù)繳這一法定義務(wù)的，應(yīng)該相應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，除非符合法定“免征”事由。商事主體在財(cái)務(wù)上所謂“計(jì)提”，僅在自己公司賬面上顯示和會計(jì)處理，如果沒有跟稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)生關(guān)系，未按照稅法規(guī)定的期限預(yù)繳稅款的話，構(gòu)成“未按照規(guī)定期限申報(bào)納稅”，其對應(yīng)日常生活之“應(yīng)繳未繳”概念，但與稅法的“欠稅”概念不同�！坝�(jì)提”和“沒有發(fā)生現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)”均為會計(jì)概念，其不能替代和混淆稅法概念，也不消滅其應(yīng)承擔(dān)的稅法義務(wù)。
國稅總局關(guān)于清算的說明，滕祥志認(rèn)為，稅務(wù)機(jī)關(guān)“可要求”清算的情形，在民商領(lǐng)域是一個(gè)選擇性規(guī)范，但在公法領(lǐng)域，就是一項(xiàng)義務(wù)�！翱梢蟆睂Χ悇�(wù)機(jī)關(guān)來說是一項(xiàng)義務(wù)，“沒有不做的權(quán)利”，在法理上，行政主體不可以選擇，不得無故放棄。如果稅務(wù)局工作人員自由裁量把法律義務(wù)完全棄置，那就涉嫌瀆職。
企業(yè)自主掌握結(jié)算時(shí)點(diǎn)，算不算合理避稅
實(shí)際上，國家稅務(wù)總局早就擔(dān)憂土地增值稅應(yīng)繳未繳的問題。2009年，該部門曾發(fā)文稱，要對“土地增值稅提取后掛賬不繳稅款”進(jìn)行專項(xiàng)檢查。
稅收研究者楊乾告訴中國青年報(bào)記者，“土地增值稅提取后掛賬不繳稅款”是地產(chǎn)商的一個(gè)避稅法寶。地產(chǎn)商未達(dá)到結(jié)算條件時(shí)，可以掛賬，但結(jié)算時(shí)點(diǎn)幾乎完全由地產(chǎn)商掌控。
很多地產(chǎn)公司的組織構(gòu)架是，總部為上市公司，并沒有具體業(yè)務(wù)，每個(gè)項(xiàng)目都成立承接具體業(yè)務(wù)的項(xiàng)目公司。土地增值稅都是預(yù)提到總公司，而非項(xiàng)目公司。
這樣操作的意義何在?一位稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的資深人員說，項(xiàng)目公司只要有預(yù)提，就可能被當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)責(zé)令補(bǔ)繳土地增值稅。而如果由總公司預(yù)提土地增值稅，很可能總公司的主管稅務(wù)局并不掌握各地開發(fā)項(xiàng)目的情況，無法核實(shí)，很難發(fā)現(xiàn)“土地增值稅提取后掛賬不繳稅款”。
除了通過拖延清算時(shí)間、總公司預(yù)提等方法來避稅外，有稅務(wù)專家指出，土地增值稅跟房企的毛利率直接相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過減少毛利率的方式來達(dá)到少繳土地增值稅的目的。
房地產(chǎn)企業(yè)通常有兩種手段避稅：一種是通過設(shè)立外圍子公司進(jìn)行利潤轉(zhuǎn)移;另一種提高項(xiàng)目工程各項(xiàng)成本。
對資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)來講，趴在自己賬面上，沒有結(jié)算的計(jì)提土地增值稅有著重要意義，“這相當(dāng)于一筆幾十億無息的銀行貸款”，稅收專家強(qiáng)調(diào)，對于這筆錢，地產(chǎn)商有全部處置權(quán)，地產(chǎn)商也不會讓這么一筆資金閑置，而是作為現(xiàn)金流一直在地產(chǎn)開發(fā)中滾雪球。
土地出讓金能否納入預(yù)算管理
楊乾介紹說，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等。營業(yè)稅和企業(yè)所得稅跟其他行業(yè)類似，而土地增值稅相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利稅”。
在一些專家看來，土地增值稅可以發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為的作用，比起一些行政手段來，更加符合市場經(jīng)濟(jì)原則，但一直以來并沒有發(fā)揮相應(yīng)的作用。
國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，1994年國家開征土地增值稅后不久，受亞洲金融危機(jī)等影響，房地產(chǎn)市場疲軟，稅源嚴(yán)重萎縮。2007年以來稅務(wù)部門才開始落實(shí)土地增值稅預(yù)征、清算征收機(jī)制，加大土地增值稅征管和清算力度。
即便存在種種征收漏洞，土地增值稅的增長遠(yuǎn)高于其他稅收增長。2007年，全國土地增值稅收入同比增長74.3%;2008年增長33%;2009年增長33.9%;2010年增長77.6%;2011年增長61.4%;2012年增長31.8%;2013年1～10月組織收入2710.78億元，增長22.2%。
但有稅收專家指出，土地增值稅的增長率大大低于房價(jià)的增長率，尤其在近年來主要建筑材料價(jià)格普遍下降的情況下，稅務(wù)總局公布的土地增值稅的增長率與當(dāng)下的房價(jià)的增長率極為不匹配。
土地增值稅會不會推高房價(jià)，最終由老百姓埋單?滕祥志說，土地增值稅是一種資本利得稅，算直接稅的一種，在稅收原理上，直接稅很難轉(zhuǎn)嫁。
2007年，國稅總局發(fā)布土地增值稅清算通知時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)股票紛紛跌停，但正當(dāng)國稅總局打算對土地增值稅清算時(shí)，國際金融危機(jī)襲來，土地增值稅的清算又被擱置。
作為一項(xiàng)很重要的收入，為何地方稅務(wù)局不積極征收呢?地方稅務(wù)部門每年有稅收增長10%的任務(wù)，要保證稅收持續(xù)增長，就必須給未來留有“余地”，像土地增值稅這種稅就可能留到年景不好的年份。
有專家建議，在營改增的大背景下，如果將來房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅和土地增值稅肯定會混淆，不如將二者合并，在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收增值稅，設(shè)定基本稅率為17%或更高，由國稅局征收。
還有一種建議是，把土地增值稅改為消費(fèi)稅按銷售收入征收，稅率在5%~10%之間，仍然由地稅部門征收。
有專家認(rèn)為，地方政府很大的一塊收入來自于土地出讓金，而土地出讓金不在預(yù)算監(jiān)督范圍，這讓地方政府一大塊收入長期不能納入《預(yù)算法》管理，土地增值稅如果未來能考慮成為地方的主要稅種，取代土地出讓金，納入預(yù)算軌道管理。