2013年全國(guó)百城房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，特別是一線城市和部分二線城市漲幅突出，不同城市間的走勢(shì)不斷分化。展望2014年，一線城市供求緊張的問(wèn)題仍難得到根本性改善，調(diào)控手段將呈現(xiàn)差異化。在城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的背景下，2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)漲速將放緩。

　　房?jī)r(jià)漲速有望放緩

　　2013年從年初的國(guó)五條、各地公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，到年底近20個(gè)城市出臺(tái)地方調(diào)控收緊政策，盡管房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)依然從緊，房?jī)r(jià)普漲勢(shì)頭減弱，但從成交量看，整體市場(chǎng)依然非常火熱。這使得2013年成為繼2009年后，樓市最為火爆的年份。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年百城價(jià)格指數(shù)、十大城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，12月百城均價(jià)漲至10833元/平方米，同比上漲了11.51%;十大城市住宅均價(jià)上漲至18994元/平方米，同比上漲了17.56%，超過(guò)百城平均水平6.05個(gè)百分點(diǎn)。

　　具體來(lái)看，一線城市供不應(yīng)求的矛盾仍十分嚴(yán)峻，房?jī)r(jià)漲幅突出。北京、廣州、深圳房?jī)r(jià)同比漲幅均超過(guò)20%，北京更是領(lǐng)漲全國(guó)，同比漲幅達(dá)到28.33%。此外，廈門、南京、福州等熱點(diǎn)二線城市住宅均價(jià)漲幅也大多在15%以上，其中廈門同比上漲27.91%，僅次于北京。相比之下，溫州、�？凇⒘某堑壬贁�(shù)二三線城市住宅市場(chǎng)出現(xiàn)下行，其中溫州跌幅最大，達(dá)到13.91%。

　　目前，一二線城市仍然面臨著供不應(yīng)求的失衡局面。特別是一線城市地價(jià)不斷攀升，或?qū)⑦M(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。在這種背景下，各地開(kāi)始從提高供應(yīng)量著手。僅從北京市場(chǎng)來(lái)看，2014年以來(lái)不到1個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，已經(jīng)成交7宗土地，合計(jì)土地出讓金高達(dá)138.89億元。

　　盡管從短期看，一線城市的地王依然會(huì)頻繁出現(xiàn)，并影響市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期。但供應(yīng)增加也將對(duì)緩解后市供需結(jié)構(gòu)壓力起到一定作用。在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，投資新開(kāi)工增長(zhǎng)平穩(wěn)”的特點(diǎn)。預(yù)計(jì)2014年全國(guó)商品房銷售面積增幅將明顯低于2013年。同時(shí)，市場(chǎng)慣性將使得2014年上半年同比增速相對(duì)較高，但下半年將有所回落。

　　改革仍是主線

　　伴隨房?jī)r(jià)的波動(dòng)上漲，政策已幾經(jīng)調(diào)整。目前，房地產(chǎn)調(diào)控方式已經(jīng)從過(guò)去的“壓需求”逐步轉(zhuǎn)向“增供應(yīng)”。再加上城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的機(jī)遇，房企仍需抓住改革所帶來(lái)的發(fā)展空間。

　　2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好，但房?jī)r(jià)已由“普漲時(shí)代”進(jìn)入“分化時(shí)代”，促使調(diào)控政策差異化。北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場(chǎng)持續(xù)低迷城市，則在不突破調(diào)控底線的前提下，政策微調(diào)以促進(jìn)需求釋放。

　　從2014年的政策來(lái)看，重心主要集中在保障和改善民生。加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。特大城市則注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率，加大自住型商品住宅用地的供應(yīng)比例。這意味著未來(lái)土地將更多供給普通性住房、保障房等。

　　2014年另一項(xiàng)重要的改革即土地流轉(zhuǎn)也有望迎來(lái)更多突破。土地改革將使擁有一線城市非住宅用地企業(yè)的價(jià)值大幅提升。土地制度改革能否順利進(jìn)行，將對(duì)未來(lái)的土地供需、房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地財(cái)政格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　總體來(lái)看，在城鎮(zhèn)化的帶動(dòng)下，2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速將放緩。土地制度改革、房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將會(huì)更多使用稅費(fèi)等經(jīng)濟(jì)手段，減少行政性手段對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等配套制度也會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，科學(xué)長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制將堅(jiān)持“去投資化”，促進(jìn)樓市回歸健康軌道。