要說(shuō)2013年最活躍的地產(chǎn)公司，非萬(wàn)達(dá)莫屬。
在中國(guó)的地產(chǎn)版圖上，許家印和王健林，常常被相提并論。他們一南一北，同樣高調(diào)，先后成為福布斯中國(guó)富豪榜首富，同樣玩轉(zhuǎn)足球隔空較勁。
軍人出身的王健林，向來(lái)以執(zhí)行力著稱(chēng)。在過(guò)去一年里，壓在王健林心頭的恐怕有兩件事。一是IPO上市遲遲未果，二是面對(duì)風(fēng)光無(wú)限的恒大足球，萬(wàn)達(dá)如何突圍。
2013年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的資產(chǎn)達(dá)到3800億，收入達(dá)1866.4億，其中，地產(chǎn)收入1262.5億，第一次躋身房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售前三甲。值得一提的是，萬(wàn)達(dá)是排名前十的地產(chǎn)公司中，唯一的未上市公司。
有著敏銳政治嗅覺(jué)的王健林，早在10多年前就開(kāi)始涉入足球領(lǐng)域。但比他小四歲的許家印盡管進(jìn)入晚，卻憑借一個(gè)亞冠，搶盡了風(fēng)頭。這著實(shí)讓3年掏出5億注資中國(guó)足球的王健林感覺(jué)到巨大壓力。
而王健林的反擊似乎才剛剛開(kāi)始，在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)急速擴(kuò)張之外，萬(wàn)達(dá)的動(dòng)作不少。
2013年，萬(wàn)達(dá)在香港成功買(mǎi)殼并成功發(fā)債、年尾力推海外收購(gòu)項(xiàng)目AMC影院紐交所上市，而瘋狂的并購(gòu)還在繼續(xù)，2013年萬(wàn)達(dá)還收購(gòu)了兩家旅行社，以及頂級(jí)游艇品牌英國(guó)圣汐近92%股權(quán)，7億英鎊投資倫敦豪華酒店。
這還不夠，在與馬云打賭之后，萬(wàn)達(dá)又放下姿態(tài)開(kāi)始試水O2O電商。而就在剛剛，曾投資過(guò)大連萬(wàn)達(dá)和足協(xié)的王健林又當(dāng)選了中國(guó)足協(xié)的新一任顧問(wèn)。
不安心只做地產(chǎn)商的王健林，對(duì)萬(wàn)達(dá)的未來(lái)究竟有怎樣的野心？
IPO融資壓頂：焦灼排隊(duì)兩年
“今年要推動(dòng)2個(gè)目標(biāo)公司上市，這是投資管理中心的重點(diǎn)工作�！�
2014年1月，在IPO重啟的緊鑼密鼓中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的年會(huì)也在自家酒店展開(kāi)，掌門(mén)人王健林的這一句話(huà)吸引了市場(chǎng)頗多關(guān)注。
據(jù)證監(jiān)會(huì)1月16日最新披露的IPO預(yù)備公司申報(bào)名單顯示，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下共有兩家子公司在會(huì)，分別是處于還在初審中的大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，以及正在落實(shí)反饋意見(jiàn)的萬(wàn)達(dá)電影院線(xiàn)。這兩家公司的在會(huì)時(shí)間都不短，公開(kāi)資料顯示，商業(yè)地產(chǎn)和電影院線(xiàn)申報(bào)發(fā)行的首次公告時(shí)間均為2012年2月1日。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，商業(yè)地產(chǎn)的報(bào)會(huì)時(shí)間比首次公告時(shí)間早得多，是在2010年。
近幾年來(lái)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一路保持著高速擴(kuò)張，但它的上市之路卻走得頗為坎坷。
王健林對(duì)上市的渴望由來(lái)已久。早年，王健林本想通過(guò)REITs形式赴香港上市，甚至為此前往美國(guó)學(xué)習(xí)，準(zhǔn)備做得充足，但到了臨門(mén)一腳，卻因?yàn)檎咴驍R淺。
2007年，正是國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的高峰，王健林又迫不及待地公布了萬(wàn)達(dá)在A股的上市計(jì)劃，并給出了精確的時(shí)間表，“2009年上半年力爭(zhēng)完成私募工作，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者；下半年完成股份制改造和高管期權(quán)的分配工作，擇機(jī)上市�！�
2009年2月，萬(wàn)達(dá)引入建銀國(guó)際作為基石投資者，啟動(dòng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的股份制改造。8月份，又引入太平洋同盟、建銀國(guó)際資產(chǎn)管理和華控匯金3家PE。兩輪融資金額超過(guò)40億元，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)民營(yíng)公司私募股權(quán)融資最高額。
雖然王健林能用實(shí)際行動(dòng)證明自己的執(zhí)行力，但他無(wú)法控制證監(jiān)會(huì)的審批流程，以及政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策調(diào)控。
當(dāng)年萬(wàn)達(dá)釋放出來(lái)的上市意向和決心最后交付給了等待。而PE的投資目標(biāo)是退出回報(bào)。據(jù)悉，建銀國(guó)際在投資萬(wàn)達(dá)時(shí)曾與萬(wàn)達(dá)簽署對(duì)賭協(xié)議，并對(duì)萬(wàn)達(dá)的上市時(shí)間做了限定。建銀國(guó)際當(dāng)時(shí)的入股是Pre-IPO項(xiàng)目，但至今3年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在會(huì)狀態(tài)還在“初審中”。
可想而知，萬(wàn)達(dá)對(duì)上市的執(zhí)著背后，除了對(duì)資金的需求，也有PE的壓力。據(jù)最新動(dòng)態(tài)，與萬(wàn)達(dá)同時(shí)報(bào)會(huì)的首創(chuàng)置業(yè)和富力地產(chǎn)都已撤回申請(qǐng)，目前，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)是在會(huì)的唯一的地產(chǎn)公司。
而對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的上市進(jìn)程，業(yè)界普遍并不看好。
“目前房地產(chǎn)企業(yè)的再融資都非常艱難，雖然比之前樂(lè)觀，但時(shí)間點(diǎn)依舊不能確定，更何況是IPO�！币环康禺a(chǎn)分析師告訴理財(cái)周報(bào)記者(微信公眾號(hào)money-week)，“而地產(chǎn)股應(yīng)該會(huì)先放再融資，再放IPO�！�
另一位華南地產(chǎn)分析師表示，“萬(wàn)科的股價(jià)都跌破了每股凈資產(chǎn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)正處在一個(gè)被市場(chǎng)嚴(yán)重低估的時(shí)段，現(xiàn)在選擇A股上市對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)并不是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。”
他表示，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)謀求上市的地點(diǎn)應(yīng)該是在境外，“招商和金地都在向借殼的公司注入資產(chǎn)了。”而在A股之外，萬(wàn)達(dá)也一直在馬不停蹄地開(kāi)拓融資渠道。目前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擁有兩個(gè)上市平臺(tái)：一是借殼香港公司的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)；二是2013年底在紐交所上市的AMC院線(xiàn)。
商業(yè)地產(chǎn)走鋼絲的秘密
南萬(wàn)科，北萬(wàn)達(dá)。
商業(yè)地產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)最核心的支柱產(chǎn)業(yè)，也是萬(wàn)達(dá)聲名鵲起的地方。萬(wàn)達(dá)也成為商業(yè)地產(chǎn)“黃埔”軍校，人員流失一度非常嚴(yán)重。
2013年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)收入達(dá)1866.4億元，其中，商業(yè)地產(chǎn)收入為1456.2億，也就意味著整個(gè)集團(tuán)的收入中，有近八成是商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)的。
一路走到與中國(guó)地產(chǎn)大佬萬(wàn)科平起平坐，萬(wàn)達(dá)兇猛地追趕了4年。
2009年，萬(wàn)科的全年銷(xiāo)售金額為630億元，位居行業(yè)第一，并在次年突破千億，成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)問(wèn)鼎千億的地產(chǎn)商。而同樣是2009年，在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)20強(qiáng)中，我們還找不到萬(wàn)達(dá)的身影。2010年，萬(wàn)達(dá)以369億元銷(xiāo)售額沖進(jìn)榜單前十，彼時(shí)，萬(wàn)達(dá)銷(xiāo)售額是萬(wàn)科的近1/3。
2013年，萬(wàn)科以1740.6億元的銷(xiāo)售額居首，萬(wàn)達(dá)則以1301億元銷(xiāo)售額緊跟其后，排第三位。值得一提的是，萬(wàn)達(dá)是排名前十的房企中，唯一的未上市公司。
相較于其他地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售額，萬(wàn)達(dá)1301億元業(yè)績(jī)背后是更大的項(xiàng)目體量。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向理財(cái)周報(bào)記者分析稱(chēng)，“與A股上市房企住宅地產(chǎn)偏多不同，作為國(guó)內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，萬(wàn)達(dá)持有大量物業(yè)，其每年銷(xiāo)售額主要由銷(xiāo)售回款和物業(yè)租金組成。而每年租金的價(jià)格為該物業(yè)樓價(jià)的3%-8%�！�
據(jù)王健林披露，“萬(wàn)達(dá)2013年施工面積5179萬(wàn)平方米，萬(wàn)達(dá)一家企業(yè)的施工面積接近整個(gè)歐洲施工面積的總和�！�
而這與萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的模式息息相關(guān)。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品。在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的選址上，萬(wàn)達(dá)一般會(huì)與政府合作，選擇剛起步發(fā)展的三四線(xiàn)城市，或一二線(xiàn)城市的舊城區(qū)或開(kāi)發(fā)區(qū)，以低價(jià)拿地，并結(jié)合城市自身的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)商區(qū)的發(fā)展。
萬(wàn)達(dá)的全產(chǎn)業(yè)鏈模式使其掌握了更多的商業(yè)資源，在招商方面，萬(wàn)達(dá)采取戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式，這樣可使萬(wàn)達(dá)的自持物業(yè)在前期保證滿(mǎn)鋪開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。同時(shí)給周邊的住宅和外圍商業(yè)街營(yíng)造便利的銷(xiāo)售條件。
由于戰(zhàn)略聯(lián)盟會(huì)導(dǎo)致在租金回報(bào)率偏低，住宅和商業(yè)街的銷(xiāo)售額反過(guò)來(lái)在前期可以補(bǔ)給自持物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。自持物業(yè)作為不動(dòng)產(chǎn)，又可以抵押給銀行，以獲得更多的貸款投入到下一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)。
市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)達(dá)的這種商業(yè)模式稱(chēng)之為“以售養(yǎng)租”或“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”。上述業(yè)內(nèi)人士向理財(cái)周報(bào)記者分析稱(chēng)，“萬(wàn)達(dá)的這種模式在早期曾受到過(guò)業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑，一旦某個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，資金鏈就會(huì)有斷裂的危險(xiǎn)�！�
而高周轉(zhuǎn)帶來(lái)的急速擴(kuò)張，有利亦有弊。好處是讓萬(wàn)達(dá)快速做大，擠進(jìn)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)前三把交椅，而危險(xiǎn)的則是這種高速發(fā)展將萬(wàn)達(dá)裹挾進(jìn)去，“停不下來(lái)”。
他分析稱(chēng)，“現(xiàn)在走萬(wàn)達(dá)這種商業(yè)模式的地產(chǎn)公司也很多，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)從一對(duì)一地跟政府談協(xié)議，變成了需要跟別的地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)，成本壓力也越來(lái)越大。”這也是萬(wàn)達(dá)不斷收購(gòu)有現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)體的因素之一。
王健林也表示，“房地產(chǎn)無(wú)法產(chǎn)生長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流�！�
轉(zhuǎn)型如何玩文化產(chǎn)業(yè)
深諳商業(yè)地產(chǎn)模式風(fēng)險(xiǎn)的王健林，試圖從文化產(chǎn)業(yè)找轉(zhuǎn)型。
萬(wàn)達(dá)電影院線(xiàn)上市，不會(huì)像其商業(yè)地產(chǎn)上市那樣預(yù)期悲觀�！坝捎谏陥�(bào)的時(shí)間比較早，以前的財(cái)務(wù)報(bào)表太舊，現(xiàn)在正在補(bǔ)充最新的財(cái)務(wù)報(bào)表。”萬(wàn)達(dá)電影院線(xiàn)保薦機(jī)構(gòu)中銀國(guó)際內(nèi)部人士告訴理財(cái)周報(bào)記者。
上述華南地產(chǎn)分析師也表示，“相較于地產(chǎn)，院線(xiàn)屬于政策大力扶持的文化產(chǎn)業(yè)，上市的可能性更大�！�
據(jù)王健林2014年最新的內(nèi)部講話(huà)，萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)2013年收入41億元。截至目前，萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)全國(guó)共有142家店，2013年新增影院28家；屏幕總數(shù)1247塊，2013年新增屏幕267塊。
而根據(jù)藝恩咨詢(xún)數(shù)據(jù)，2013年，中國(guó)內(nèi)地票房報(bào)收217億元，其中，萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)以31億元票房位于城市院線(xiàn)首位。
“到2020年，萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)收入占集團(tuán)總收入比例將降到50%以下。”王健林對(duì)萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型策劃已久。在王健林看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展期只有40-50年，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到80%以上，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)大幅萎縮。王健林選擇的方向是文化旅游產(chǎn)業(yè)，他的未雨綢繆始于2004年。
2003年，王健林想將影院引入萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體，于是跟上影集團(tuán)談合作，希望萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)到哪兒，上影的屏幕就放到哪兒。那個(gè)時(shí)候，國(guó)內(nèi)電影產(chǎn)業(yè)還未像如今這么火爆，談判當(dāng)然不順利。
王健林于是親自操刀，成立了萬(wàn)達(dá)電影院線(xiàn)公司。從2004年哈爾濱萬(wàn)達(dá)電影城開(kāi)業(yè)，至今近10年時(shí)間，而王健林憑借自己做地產(chǎn)的魄力，將萬(wàn)達(dá)電影院線(xiàn)做到了全國(guó)第一。
但他對(duì)電影院線(xiàn)的野心遠(yuǎn)非如此。
2012年，萬(wàn)達(dá)以26億美元收購(gòu)全球排名第二的美國(guó)AMC影院公司。根據(jù)王健林披露，萬(wàn)達(dá)2012年并購(gòu)AMC，當(dāng)年便扭虧為盈，創(chuàng)造利潤(rùn)5000萬(wàn)美元。2013年12月，AMC在美國(guó)紐交所上市。
除了通過(guò)海外并購(gòu)增強(qiáng)實(shí)力，獲得更多的影片制作和發(fā)行資源，萬(wàn)達(dá)在影院的布局上也呈現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈模式。其在青島投資的東方影都影視產(chǎn)業(yè)園，總投資300億元，據(jù)稱(chēng)是目前全球最大的影視產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。而王健林也表示，該項(xiàng)目是“集團(tuán)2017年前持續(xù)幾年的一號(hào)工程”。而王健林也表示，“今后萬(wàn)達(dá)就是雙輪驅(qū)動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)和文化旅游兩手抓�！�
可見(jiàn)，王健林對(duì)旗下文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的發(fā)展寄予了厚望。納入文化集團(tuán)的業(yè)務(wù)非常多，包括電影院線(xiàn)、連鎖量販KTV、主題公園、影視產(chǎn)業(yè)園、影視制作公司、傳媒以及旅游城。
為了配合全產(chǎn)業(yè)鏈的布局，2013年10月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)還并購(gòu)了兩家旅行社。其中，收購(gòu)湖北新航線(xiàn)國(guó)旅，萬(wàn)達(dá)占70%股份；另又全資收購(gòu)了北京環(huán)行五洲旅行社。
上述華南地產(chǎn)分析師告訴理財(cái)周報(bào)記者(微信公眾號(hào)money-week)，“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的黃金十年已經(jīng)過(guò)去，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨，雖然萬(wàn)達(dá)從地產(chǎn)板塊延伸出許多業(yè)務(wù)，大方向依舊是從商業(yè)地產(chǎn)向文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型�！�
萬(wàn)達(dá)千億帝國(guó)版圖
作為中國(guó)當(dāng)前最頂級(jí)的地產(chǎn)商人，王健林比以往任何時(shí)候都活躍。
60歲的王健林，身上有明顯的軍人印記。王健林16歲入伍，16年后從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)，在大連市西崗區(qū)人民政府做了3年辦公室主任，16年的部隊(duì)經(jīng)驗(yàn)促成了后來(lái)萬(wàn)達(dá)的軍事化管理風(fēng)格，而19年的軍政生涯也為萬(wàn)達(dá)與政府的關(guān)系奠定了基礎(chǔ)。
1989年接下舊城改造工程，1994年入主大連足球俱樂(lè)部做品牌，2000年主導(dǎo)萬(wàn)達(dá)從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在又將商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向文化旅游，王健林的每一個(gè)選擇極其果斷，又極其冒險(xiǎn)，每一步都“富貴險(xiǎn)中求”。
上述華南地產(chǎn)分析師告訴記者，“萬(wàn)達(dá)的成功有四方面的原因，一是運(yùn)營(yíng)和招商能力，二是有實(shí)力能拿項(xiàng)目，三是品牌做起來(lái)了有號(hào)召力，但最終都?xì)w結(jié)到第四點(diǎn)，也就是人的因素，老板有戰(zhàn)略眼光，有魄力�！�
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)顯示，目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下共有四大支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、連鎖百貨和文化旅游。2013年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)達(dá)3800億元。而據(jù)王健林披露，2013年，酒店管理公司收入36.3億元，同比增長(zhǎng)30%；文化集團(tuán)收入255.2億元，同比增長(zhǎng)23%；百貨收入154.9億元，凈利潤(rùn)增虧7%。百貨一直是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的發(fā)展短板，成立至今未實(shí)現(xiàn)盈利，需要地產(chǎn)公司常年輸血。其商業(yè)人才的流失也是萬(wàn)達(dá)不得不面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題。
近些年，王健林開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在西方媒體的視野中。家大業(yè)大的王健林總結(jié)這一年萬(wàn)達(dá)的重大項(xiàng)目，其收購(gòu)標(biāo)的有本土旅行社、3.3億英鎊并購(gòu)的世界頂級(jí)游艇品牌、7億英鎊投資的倫敦豪華酒店，并成功在香港借殼，力推AMC紐交所上市。
為此，王健林還接到英國(guó)首相卡梅倫的致信，祝賀萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在英國(guó)成功并購(gòu)圣汐游艇公司和投資開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)酒店。
王健林慢慢開(kāi)始展現(xiàn)中國(guó)商人強(qiáng)勢(shì)的一面。在剛剛結(jié)束的一次論壇上，王健林當(dāng)場(chǎng)反駁哈佛大學(xué)教授約瑟夫奈發(fā)表的不適當(dāng)言論，認(rèn)為這是一種不禮貌的行為。
王健林想把萬(wàn)達(dá)帝國(guó)推得更遠(yuǎn)。萬(wàn)達(dá)的兩個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)都要做到全產(chǎn)業(yè)鏈布局。他在地產(chǎn)上將萬(wàn)達(dá)定位為不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商，而非開(kāi)發(fā)商；而在開(kāi)拓出文化旅游之后，他更想掙脫出房企的名頭，將萬(wàn)達(dá)建成綜合性企業(yè)�！叭f(wàn)達(dá)要做百年企業(yè)�！�
然而，文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)還是有很大區(qū)別。“萬(wàn)達(dá)的電商也正在試運(yùn)營(yíng)，但文化和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)不像商業(yè)地產(chǎn)可以標(biāo)準(zhǔn)化，新技術(shù)多，很難管控。且文化產(chǎn)業(yè)需要更開(kāi)放的管理風(fēng)格，集權(quán)制管理并不適合企業(yè)的發(fā)展。”上述業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，“地產(chǎn)商都在轉(zhuǎn)型當(dāng)中，但地產(chǎn)的未來(lái)究竟在何方，大家都在探索�！�