這個地方有漫長的海岸線、伊比利亞半島迷人氣候、悠久的歷史文化，還有美食美酒、斗牛、畢加索、球星梅西、C羅等等…這些都是西班牙的關(guān)鍵詞。這幾年，西班牙的經(jīng)濟不樂觀，因此他們現(xiàn)在積極的希望國外的投資者前去買房，甚至打出了置業(yè)移民的招牌，對于這些，你動心嗎？去西班牙買房真的像看上去那么美嗎？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員國務(wù)院發(fā)展研究中心世界發(fā)展研究所副所長丁一凡、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。
紐約、悉尼還是馬德里，哪里的房產(chǎn)最吸引中國投資者的關(guān)注？投資、移民還是教育，海外房產(chǎn)正在和中國發(fā)生怎樣的關(guān)聯(lián)？觀念、趨勢還是風(fēng)險，怎樣能夠厘清變幻，洞悉市場價值。
近日，西班牙實施投資新法規(guī)，包括買房換居留等內(nèi)容，并在歷史上首次以法律形式規(guī)定投資移民概念。不過，購房換居留所獲得的只是居留權(quán)，外國人并未相應(yīng)獲得工作權(quán)利、免費醫(yī)療保險、高等教育資源、選舉權(quán)等，今后若想獲得西班牙國籍，還需一系列嚴苛條件。
李奕鴻（西班牙中國律師事務(wù)所主任律師）：取得了居留卡以后，就可以就說在歐盟、申根公約國家之內(nèi)，自由進入不需要簽證，也就說在26個歐盟的申根國家之內(nèi)，就你可以自由的旅行，或者就是說學(xué)習(xí)都可以，但是沒有享受醫(yī)療的福利，也就是說，西班牙現(xiàn)在全民的醫(yī)療制度啊，對它是不適用的。
當(dāng)前西班牙失業(yè)率居高不下，銀行手中有大量房產(chǎn)積壓，西班牙政府不得不推出這些旨在盤活房地產(chǎn)的政策，這幾年，在歐債危機的沖擊下，在高房價泡沫被快速吹大的過程中，西班牙許多城鎮(zhèn)，成為了人跡罕至的鬼城，這座新建的小城，叫做巴爾德魯茲，位于西班牙首都馬德里五十公里外，幾年前，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商在這里新建的超過九千套房屋，標(biāo)榜乘坐高速鐵路二十分鐘到巴德里市區(qū)的宣傳，吸引了不少投資者，但計劃容納三萬人的社區(qū)，入住率相當(dāng)?shù)�，房屋開盤時，開發(fā)商承諾的商鋪用磚墻堵死。
投資買房，是不是看起來那么美？真的需要您仔細考量。
丁一凡：在泡沫破裂后 西班牙現(xiàn)在的房價已經(jīng)非常低
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》特約評論員）
去西班牙投資房地產(chǎn)，看你的目的是什么？西班牙環(huán)境特別好，很多人愿意去度假，也就是在這個基礎(chǔ)上，西班牙的房地產(chǎn)泡沫才會形成。之所以它后來出現(xiàn)債務(wù)危機什么的，都是因為它的房地產(chǎn)泡沫破裂了。西班牙在2008年之前，它跟美國一樣，掀起了特別特別大的房地產(chǎn)泡沫，之前西班牙歷史上也有過，但沒有這么大，沒有這么厲害，這次房地產(chǎn)泡沫特別特別大，建了很多的房地產(chǎn)，而且覺得西班牙環(huán)境好、天氣好，外國人會來買房子，他不是為了滿足本身國內(nèi)市場需求，而是為了寄希望于外國人。
確實在危機之前，也有很多很多的外國資金進去，支撐西班牙的房地產(chǎn)市場，結(jié)果2007年美國的房地產(chǎn)市場先出事，2008年整個的美國金融體系危機，然后這些金融機構(gòu)資金突然回流美國，西班牙房地產(chǎn)市場就癱了。今天，西班牙的房地產(chǎn)已經(jīng)走到了低谷，從某種程度上講，西班牙的房地產(chǎn)的價格已經(jīng)非常低了，跟當(dāng)年最高的時候相比，現(xiàn)在它有的地方跌了40%以上。在這種情況下，他又開始吸引別的人來投資，實際上是吸引更多的現(xiàn)金來進去。因為過去西班牙的這些東西有外來資金支撐，也有很多程度上是西班牙的銀行給房地產(chǎn)泡沫籌了很多資，然后現(xiàn)在它們是被套牢在里頭。所以你要把這個把房子賣出去的話，對于他們的銀行體系來說是一大源頭。
再有，因為西班牙新增的房產(chǎn)和原來的房產(chǎn)是不一樣，就是新增房產(chǎn)里邊，外國人投資的很多，大概最少是10%以上。希望能夠吸引這些富人來，富人來就有消費，就可以對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟做出很多貢獻。但是抄底投資，它也有一個所謂反彈與不反彈的問題，我覺得歐洲的市場，如果想恢復(fù)危機前的水平，可能需要很多年。
張鴻：在西班牙買房提供居留權(quán) 但不搭上養(yǎng)老醫(yī)療的福利
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
西班牙有一些鬼城，還有大量的空置房賣不掉。現(xiàn)在西班牙有援助銀行計劃，他們出臺了很多政策來鼓勵外面的投資者進去。傳統(tǒng)上，北歐國家特別喜歡在那兒買房子，還有俄羅斯的土豪，西班牙有很大的比例是海外的投資人。就像我們很多城市里邊蓋的那些樓盤，他瞄準(zhǔn)的就是外來的新移民，當(dāng)然我們現(xiàn)在開始限制了，但是人家那兒現(xiàn)在是希望你去，因為他銀行已經(jīng)套在里邊了。
西班牙最初的時候，提出的方案是16萬歐元就可以買房，然后給你居住權(quán)，但是后來他們又要精準(zhǔn)一點，因為他們不僅需要人來，還需要高端的富人來，不希望窮人去買了房以后，到那又工作，人家本來失業(yè)率就高，你又去擠占人家的工作機會，然后你又要醫(yī)療和養(yǎng)老的福利。人家就只賣藝不賣身，只賣房，不賣福利。希望你只花錢，不用他掏錢。
張鴻：如果純粹為了簽證方便 去西班牙投資買房是個不錯的選擇
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
最近幾年，我每一年的春季和秋季的北京房產(chǎn)會都會去，我眼睜睜地看著北京的房地產(chǎn)交易展覽會變成了全世界的投資移民介紹和洽談會。我記得前年還是去年，兩天的房產(chǎn)會有68場投資移民講座。而且移民，原來大家都覺得去美國、英國這些，但現(xiàn)在你會發(fā)現(xiàn)爆發(fā)出看很多不知名的小島。你說幾年前塞浦路斯在哪兒？多少中國人知道？但是現(xiàn)在你弄一個塞浦路斯的移民講座，一堆人在那兒聽。
我接觸一些有錢人，就是為了簽證方便，然后去投資買房。這就回到一個話題，就是你為什么買房？你買一個不知名小島上的房子，可能那個房子的回報率不是那么高，你也無所謂，你就為了到時候去申根國家不用簽證，那這就很好用。
丁一凡：西班牙出臺的這些條件是一種誘餌 希望吸引更多的投資者
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》特約評論員）
現(xiàn)在去海外買房投資的有各種各樣的人，因為中國人整體來說財富比原來多多了，所以尤其是當(dāng)資產(chǎn)價格出現(xiàn)很大變化的時候，過去因為貨幣匯率的問題，我們都覺得外面的資產(chǎn)跟中國比非常貴，中國當(dāng)時價位又非常低，但現(xiàn)在反過來了，像北京、上海這些地方房地產(chǎn)這么貴，然后人民幣又升值了好多，相比起來，你就覺得在外面買一些這樣的資產(chǎn)，要比國內(nèi)這些大城市要便宜很多，所以很多人其實并不那么富有，但是他有一定的資產(chǎn)和資金的時候，就動心了。
實際上西班牙出臺的這些條件也是一種誘餌，他希望吸引更多的投資者，希望更多的投資者買房子，最起碼要把這些已經(jīng)建好的房子消耗掉的時候，那他就要想出各種招兒。其中之一就是拿移民或者說拿簽證的方便來吸引各種各樣的人，尤其像歐元區(qū)的人，歐元區(qū)的國家都是申根國家。申根國家在歐洲有二十幾個國家可以隨便跑，而且有很多國家是我們認為教育非常發(fā)達，衛(wèi)生體系非常發(fā)達的國家。尤其是富有的中國人以后，希望把子女送出去學(xué)習(xí)，如果有這么一個跳板的話，將來辦這些事情要方便的多。
就實際情況來說，它肯定會有，比如說有一個申根國家的長期的旅游簽證。如果你在西班牙買房，他給你一個長期居留，你就等于有一個申根國家的長期的簽證，你就可以到其他的申根國家去，這是可行的，問題是你拿著你的西班牙房產(chǎn)干什么？如果西班牙的房產(chǎn)租不出去，只能你自己去消費的時候，你不可能同時住在西班牙，而你去要到什么法國、德國學(xué)習(xí)、教育，或者去找工作的機會
丁一凡：如果有閑錢又沒負擔(dān) 投資移民西班牙是個挺好的機會
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實際上，不光是在歐洲，在美國，在這些發(fā)達國家，你持有一套房產(chǎn)的話，一般都要付最起碼兩種稅，一個是土地稅，一個是房地產(chǎn)稅，就是資產(chǎn)稅，每年你都要交，兩個稅加在一起要超過一個月的房租，有的時候會要將近超過兩個月的房租，這是你交給政府的，是政府的錢。除了交給政府的錢，如果你要買這種共有的財產(chǎn)，如果不是一個單獨的房子，你是買共用的財產(chǎn)，比如說買一個居民區(qū)里的某一個單元房，你還要分物業(yè)費，因為是有公司給你打掃、管理，有時候一年的物業(yè)費也將近一個月的房租了。
現(xiàn)在一個是中國人特別多，一個是當(dāng)?shù)貙W(xué)漢字的人也越來越多。過去我們中國人經(jīng)常在街上說點別人壞話什么，拿漢語去戳人家脊梁骨，說人壞話，沒人聽得懂，現(xiàn)在你可不敢了，是因為你隨時可能在歐洲或者美國的大街上，你剛說兩句漢語，馬上會有人跟你搭腔，而且是當(dāng)?shù)厝烁愦钋弧?/P>
如果你是想安度晚年，或者是想圖個舒服，求一個比較好的環(huán)境，然后你又有閑錢，又沒什么負擔(dān)，我覺得這是個挺好的機會。如果不是，如果遇上產(chǎn)權(quán)不清楚，或者是最后你簽的合同里邊有些暗藏的條款鬧不清楚，在或者是一旦將來和租戶發(fā)生糾紛時，誰來解決？
張鴻：投資海外房產(chǎn)除了持有成本 還有信息不對稱的成本。
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
西班牙，包括塞浦路斯等等這些地方，它是最近這些年，一些歐洲國家的土豪愿意去的地方，大概就相當(dāng)于我們的三亞，就是說北邊太冷了，一到春節(jié)了，大家都到那個地方去，所以東北很多大爺大媽，包括北京很多大爺大媽，都在三亞買房。其實這個時候就牽涉到你到底買房需要什么？如果你僅僅想要那個地方有風(fēng)景，又比較暖和，能在海灘上曬曬太陽，生活節(jié)奏又比較慢，那你就拿點閑錢去投資。
原來英國是大款、土豪，后來俄羅斯是土豪、大款，西班牙、塞浦路斯都是他們會去的地方�，F(xiàn)在中國人是土豪，就到那兒去。但是首先你不能指望，你那個地方的經(jīng)濟增長速度和房價增長速度，來和中國的回報率對比，那幾乎是不大可能的。買海外的房產(chǎn)，除了各種稅，還有信息不對稱的成本。而且一般來說，如果我們有錢在那買一套房子的話，中介的費用其實也不低，你必須得委托人家。
我一定要提醒大家，我在各種展會上遇到的這些，我覺得有靠譜的，有不靠譜的，本來在這些相對比較發(fā)達的、法制比較完善的地方，你可能買房擔(dān)心的要少，因為大家也不敢干壞事，但是現(xiàn)在出現(xiàn)了一些專門針對中國人的中介，你就要多一個心眼兒，這個當(dāng)中會有一些麻煩。我看過一個案例，他最初是和銀行簽了一個抵押，抵押了以后，銀行說這個錢我只能給你貸出幾千歐元來，他就買不起那個樓了，然后在退的時候，人說我不能退，那沒法退了。