日前,一直在拋售旗下產(chǎn)業(yè)的香港大亨李嘉誠，傳出要進軍韓國房地產(chǎn)業(yè)的消息。而隨著一系列政策的放寬，韓國的旅游勝地濟州島最近也成為了中國大媽們看房的熱門之選。除了近年來流行的韓國明星、韓國電視劇之外，我們看到韓國的房地產(chǎn)眼下好像也成為了投資最新的流行。但是韓國的房子真的會像韓劇那樣，讓人眼花繚亂、欲罷不能么？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國社科院金融研究所尹中立、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。
日本，有哪些經(jīng)驗值得借鑒？韓國的房產(chǎn)真的值得投資嗎？
風(fēng)光秀麗的濟州島，近幾年樓市開始蒸蒸日上，而買斷了黃金的一些中國大媽也看到了投資的新方向。據(jù)韓國國土交通部公布的數(shù)據(jù)，2013年的第一季度中國人新購買濟州島土地達40萬平方米，大幅超過歐美買家，一些大媽甚至連樣板間還都沒看，就興沖沖地前去抄底。目前濟州島適用于外國人投資移民的樓盤多達20處，外國人房地產(chǎn)投資達到454平米，投資額2900億韓元，約合人民幣15億元，盡管濟州島房地產(chǎn)紅紅火火，但2012年以來，由于房價的飛漲，韓國樓市早已陷入低迷，韓國國土交通部的報告顯示，2012年46.2%的韓國民眾選擇租房，2013年2月，韓國房地產(chǎn)市場交易量下滑14%，到47288戶，創(chuàng)過去七年以來的最低值，同時價格也出現(xiàn)了下滑，首爾房價已跌到了2008年3月以來的新低。為擺脫困境，韓國政府2013年4月發(fā)布的房地產(chǎn)新政，核心在于減免交易環(huán)節(jié)的稅務(wù)負擔(dān)等。另外在房屋租賃方面，韓國政府還計劃推出一項準(zhǔn)公共租賃政策，也就是如果擁有多個住宅的房屋所有者，同意一年的租金漲幅在5%以內(nèi)，政府將會對其實行減免稅金等獎勵。
曾經(jīng)一度低迷的日本房地產(chǎn)市場近來開始回暖，1月22日日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所發(fā)布的調(diào)查報告顯示，2013年日本樓市整體向好，呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢，東京的申奧成功，也進一步帶動周邊地區(qū)樓市的活躍。
趙潮（記者）：大家現(xiàn)在眼前看到這個正在施工中的大型樓盤是位于東京池袋地區(qū)，一年后方可交房入主，平均售價是7千萬日元左右，約合人民幣400萬元，而實際上在銷售開始不到一個月之后，322戶戶型，全部銷售一空，最后不得不通過抽簽的方式來決定，據(jù)了解最低的中簽率只有5%都不到，另外有超過4成的人是直接提現(xiàn)金來購房。
數(shù)據(jù)還顯示，時下一億日元，約合580萬人民幣以上的高價商品房銷售量較一年前相比，增加了93%。
齊藤周（瑞穗綜合研究所經(jīng)濟調(diào)查部研究員）：2013年日本股市大幅上漲，產(chǎn)生了資產(chǎn)升級效應(yīng)，其中部分資金流入樓市，另外目前的住房貸款利率還很低，購房者們擔(dān)心日本央行，設(shè)定2%的通脹目標(biāo)后，會抬高今后的利率，所以在利率較低的情況下，購房需求較大。
圍繞樓市的政策也是引人關(guān)注，日本政府決定，自今年4月將消費稅稅率由目前的5%上調(diào)至8%，并計劃在2015年10月進一步提高至10%，為彌補由此給購房者帶來的損失，防止樓市銷售陷入低迷。日本政府決定在原有房貸減稅政策，延長的同時，提高上限，并對中低收入購房家庭實行現(xiàn)金補助，預(yù)算金額達到3千億日元，約合170億元人民幣。
尹中立：韓國房地產(chǎn)市場和中國有很多相同之處
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》特約評論員）
據(jù)我所知，其實有很多中資企業(yè)已經(jīng)把開發(fā)的觸角延伸到海外各個地方，包括比較熱門的濟州島，因為濟州島離中國相對來說是一塊飛地，距離比較近，坐飛機很快就到了，而且免簽證，還有很多其它的政策，更重要它的配套設(shè)施都完全是中文化的，有中國的學(xué)校，餐飲等服務(wù)都非常便捷。
08年以后，韓國的房價和之前判若兩人。08年之前，韓國的房價和我們當(dāng)下的中國房地產(chǎn)市場完全一樣，一直熱鬧了幾十年，住房價格上漲是持續(xù)的上漲，而且首爾是一房難求。但08年之后就一蹶不振，已經(jīng)調(diào)整了幾年，它是個短期調(diào)整，還是長期調(diào)整的一個剛剛開始，這是需要關(guān)注的，我認(rèn)為更傾向于后者。韓國實際上是步日本的后塵，日本的房價從91年開始一直進入下降的通道，現(xiàn)在剛剛開始有所回暖，這只是慢慢下跌途中的一個反彈而已。所以韓國剛剛開始進入熊市的通道，它現(xiàn)在并不是抄底的時候。每次抄底可能都把你套在上面。
08年之前，韓國房地產(chǎn)市場跟中國是一樣的，政府采取的對策也一樣，比如限購、限貸，還有保障性住房、公租房等等。后來中國房地產(chǎn)調(diào)控政策更多是照韓國政府學(xué)的，我當(dāng)年在呼吁一戶一房制度，還有很多限制的措施，實際上更多是看了韓國的這些資料，然后結(jié)合中國的情況所得出的。所以說，其實是中國的情況和韓國、日本，因為文化傳統(tǒng)一樣，所以他在經(jīng)濟發(fā)展的相同階段，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)形式也是一樣的，只不過是時點不一樣，中國比韓國晚了15年左右，比日本晚了20多年。也就是說，中國當(dāng)下投資者可以從日本、韓國學(xué)到更多的東西，可以對我們未來的投資，或者當(dāng)下的投資做出一些參考。
張鴻：韓國現(xiàn)在在靠振興樓市拉動經(jīng)濟
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
我去濟州島的時候一下飛機，兩個內(nèi)容的漢字宣傳冊特別多，一個是整形，一個是買房。你手上拿一堆一看，要不就去整容，要不然就去買房，的的確確有一些人會心動。但是我最近又看了一些非房地產(chǎn)開發(fā)商的資料，你剛才說的特別對，大媽們是看房的熱門之一，就是看的其實很多，我看有一個中介說，其實一直處于拉客狀態(tài)，最后成交的很少。因為那個地方對韓國來說是一個著名的蜜月島，愛情島，《大長今》電視劇在那拍的。很多年輕男女準(zhǔn)備結(jié)婚的時候婚紗照在那個地方，拍出來風(fēng)景很好。但并不是每一個季度都適合生活，夏天和春秋可能好一點，但冬天可不像三亞那么暖和，所以你選擇住的時候要考慮，第一，你是不是準(zhǔn)備成天飛到那去�。繓|北人到三亞去，是因為它溫差很大。第二，濟州島出租不像首爾那么容易，首爾畢竟公寓什么的還有一些硬的需求，但是那個地方恐怕買了以后出租也挺難的，現(xiàn)在我覺得概念更多一些。
要做投資的話，你真的要關(guān)注一下長期的趨勢，就很難說現(xiàn)在到底是什么點，但是有一點大家一定要知道，這里面有行政之手，他其實在振興樓市，靠振興樓市拉動經(jīng)濟。去年一共出了46項，基本跟現(xiàn)在中國調(diào)控樓市反著來的，比如說買房減稅，貸款低，保障性住房開始減少，保障性住房戶型也開始變小。但是亞洲人的共性，就是在他們46條救市政策出來以后，我看到一個調(diào)查，說韓國青年人仍然有30%決定這輩子不準(zhǔn)備買房。年輕人的理念可能更西化一點，和上一代不一樣了，把錢用去消費，所以他們對未來前景有一些不樂觀，現(xiàn)在可能更多的指望來自于海外。
尹中立：日本樓市現(xiàn)在是短線一個反彈
（《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
日本現(xiàn)在是短線一個反彈，雖然反彈的力度還比較強，去年有些熱門城市大概漲了百分之十幾，但是你要知道它跌了多少，像東京一些地區(qū)現(xiàn)在的房價跌了60%左右。也就是說，現(xiàn)在的價格是當(dāng)年的三分之一左右，所以可想而知，20多年過去了，現(xiàn)在的價格縮水了大概三分之二，所以現(xiàn)在即使再漲一倍，也是回到當(dāng)時的50%左右。所以現(xiàn)在的反彈只是一個反彈而已。為什么只是反彈而已呢？因為大的格局沒有變。為什么房價一路下跌？是因為人口和住房的供求的關(guān)系逆轉(zhuǎn)了，人口在減少，老齡化非常嚴(yán)重，在這種情況下，房子是不會有市場的。
張鴻：日本經(jīng)濟復(fù)蘇的情況現(xiàn)在還很難說
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
這又和宏觀經(jīng)濟有關(guān)，安倍經(jīng)濟學(xué)，有那么寬松的貨幣政策，所以相對來說就會，包括股市，包括樓市會好一些，但是也有區(qū)域性的，可能也就是東京這幾個地方漲幅還算可以。東京這么多年跌下來，其實還是很貴，而且它的投資回報率一直不算低，就像首爾一樣，城市當(dāng)中那些人有個小公寓就特別好租。所以要單純說那個地方，它投資回報率是可以的，但其他的地方到底是一個真正強勢的復(fù)蘇，還是未來安倍經(jīng)濟學(xué)，日本經(jīng)濟的復(fù)蘇到底能怎么樣，現(xiàn)在還很難說。因為這是一個綜合的東西，包括日本和周邊國家的這些關(guān)系到底怎么相處，大家投資的心理都非常重要。
尹中立：日本經(jīng)濟發(fā)展的后續(xù)動力越來越低迷
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》特約評論員）
日本和韓國有一個共同特點，人口老齡化的速度超過歐美所有的國家，這意味著經(jīng)濟發(fā)展的后續(xù)動力越來越低迷。我們知道在亞洲，二戰(zhàn)之后最成功的國家就是日本，日本率先進入了發(fā)達國家行列，其次是韓國。亞洲這種發(fā)展中國家能夠進入富裕國家的最成功的幾個案例之一就是韓國和日本。但是經(jīng)過經(jīng)濟高速發(fā)展之后，人口開始老齡化，然后進入現(xiàn)在這樣一個狀態(tài)，經(jīng)濟增長開始失去動力，或者說換檔，從一個高速增長狀態(tài)現(xiàn)在變成中速，或者是低速增長，就是增長動力沒有了，沒有的原因就是人口，人口有很大的關(guān)系。
實際上日本的國內(nèi)投資，還有經(jīng)濟運行的行為，應(yīng)該說受美國影響是非常大的。因為無論是從政治上還是經(jīng)濟上，日本和美國的聯(lián)系非常密切，所以美國貨幣政策收緊，應(yīng)該說對安倍經(jīng)濟學(xué)來說，它的挑戰(zhàn)也是非常明顯的。安倍希望這種擴張性的貨幣政策能夠持續(xù)下去，但是美國作為全球事實上的中央銀行，它開始收縮，就使得安倍經(jīng)濟學(xué)能夠施展空間有限。
張鴻：日本的老齡化極其嚴(yán)重
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
我覺得他們在出現(xiàn)危機的時候，其實很多問題的發(fā)展已經(jīng)到了一定階段，比如中產(chǎn)階級已經(jīng)形成，城鎮(zhèn)化已經(jīng)很好了，比例已經(jīng)很高了，但中國其實是發(fā)展初期，未來的前景不可限量，所以我們很多問題可以通過發(fā)展來解決。但是他們的問題可能很難再通過發(fā)展，有增量來解決，可能就是在存量上怎么解決。而且像日本，老齡化極其嚴(yán)重，全世界幾乎第一，但它是非移民國家，那怎么解決這個問題？所以它在各種調(diào)。比如為了增強政府在國際上的信用，今年4月1號要提高消費稅，從5%提高到8%，但是提高消費稅短期內(nèi)起碼意味著抑制了本國的需求，你又指望海外的。但長期來講，政府的這種強的財政收入會帶來其他國家對你國家的信用，長期來講對你來說是好，但是短期內(nèi)怎么解決？97年也是把消費稅提高兩個點，從3%到5%，因為日本的消費稅在發(fā)達國家當(dāng)中是偏低的，提高兩個點以后，被視作是一次失敗的調(diào)整，這一次你到底怎么辦，今年4月1號其實是一個特別關(guān)鍵的結(jié)點。
劉江永：日本房地產(chǎn)有觸底反彈的潛在可能性
（清華大學(xué)當(dāng)代國際關(guān)系研究院副院長
《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
長期以來，日本房地產(chǎn)還有它的股票市場非常低迷，泡沫經(jīng)濟以后，萎靡不振，所以它本身有一個觸底反彈的潛在可能性。第二，日本采取量化寬松政策，大量印發(fā)日元，導(dǎo)致日本股市上揚。因為日本的龍頭股大部分是出口產(chǎn)業(yè)，增發(fā)日元，導(dǎo)致日元貶值，就必然會提升日本股市的人氣。只要日元一升值，日本的股市立即就貶，只要日元一貶值，日本的股市立即就升。除了日本的股民以外，還有大量的境外投資者，大概已經(jīng)占了50%以上，這樣一種趨勢的發(fā)展，就使得一些從股票市場獲得的資金，可能他要考慮是不是劃出一部分，用于房地產(chǎn)的投資。