■香港樓市調(diào)整沖擊波(中)
日前，香港樓市掀起降價風(fēng)，由新鴻基與長和系為代表的香港老牌地產(chǎn)商紛紛打折促銷，最高折扣一度高達(dá)40%。香港作為一個歷經(jīng)樓市跌宕起伏的成熟市場，其風(fēng)向標(biāo)意義可謂深遠(yuǎn)，而這一信號，使成交量已大幅下滑的內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的悲觀情緒再度加劇。
萬科董事會主席王石表示，2014年樓市“非常不妙”，一向樂觀的任志強(qiáng)也開始轉(zhuǎn)調(diào)，認(rèn)為“漲幅會大幅下降”。
對此，專家認(rèn)為，在國內(nèi)外流動性緊縮的大背景下，內(nèi)地樓市年內(nèi)恐將難言樂觀。
拋售 港商擇機(jī)先動
 |
| 資料照片 |
2月10日，新鴻基地產(chǎn)推出新界元朗住宅樓盤“爾巒”的貨尾樓盤，價格為平均每平方尺9268港元，較去年首推時下降近35%，甚至低于同區(qū)域二手房價格10%至15%。如果算上項(xiàng)目提供的付款折扣優(yōu)惠、新地會會員折扣優(yōu)惠等其他優(yōu)惠，項(xiàng)目價格最高降幅可達(dá)40%。此外，李嘉誠長和系長江實(shí)業(yè)新年首個新盤也以降價25%開售。
土地方面也不再熱絡(luò)。2月12日，香港屯門兩幅限量地也以遠(yuǎn)低于市場預(yù)期的價格成交，每平方英尺地價最低2129港元，創(chuàng)12年來新低。
對此，CRIC研究中心研究員楊科偉表示，經(jīng)過樓市大幅跌宕尤其是從1997年香港樓市泡沫破滅中爬起來的香港地產(chǎn)商，對市場走勢和風(fēng)險控制有著獨(dú)到的洞察力。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪時表示，雖然內(nèi)地樓市與香港樓市相對獨(dú)立，但是不能否認(rèn)會造成影響。一方面，造成影響的因素在傳導(dǎo)下同時作用于內(nèi)地，另一方面，對本就易受影響的內(nèi)地購房者的心理預(yù)期，影響更為明顯。
自稱“永遠(yuǎn)不賺最后一個銅板”的地產(chǎn)商李嘉誠，在過去短短5個月間，便連續(xù)拋售價值約200億元的內(nèi)地物業(yè)。自8月以來，李嘉誠控制的長和系便開始拋售國內(nèi)不動產(chǎn)，8月以26億元出售廣州西城都薈廣場等項(xiàng)目、10月以約70億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心、12月以預(yù)計30億元出售南京國際金融中心大廈。而今年年初，李嘉誠之子李澤楷執(zhí)掌的電訊盈科公告擬售北京三里屯電訊盈科中心。此外，李氏家族同時減持嘉湖銀座近70%股權(quán)。
楊科偉認(rèn)為，作為“精明”港商代表的李嘉誠一向被視為投資風(fēng)向標(biāo)，其頻拋物業(yè)的做法正源于對未來市場的判斷。
警覺 A股房地產(chǎn)板塊大幅下挫
17日，中國指數(shù)研究院報告顯示，在2月10日-2月16日的一周內(nèi)，監(jiān)測的42個城市中，超9成城市周均成交面積同比下跌。
CREIS中指數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，第7周監(jiān)測的42個城市中，月周均成交面積除溫州、徐州、南充外同比全部下跌，其中北京、深圳跌幅最大，分別下跌91.83%和89.29%，廣州緊隨其后，同比下跌77.25%。
事實(shí)上，2014年伊始樓市成交遇冷，多數(shù)城市環(huán)比和同比均有所下降。以2013年最為火爆的一線城市為例，CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月，深圳同比下降72%，其次為廣州，降幅達(dá)54%；北京、上海則分別同比下滑49%與31%。環(huán)比方面也有不同程度下滑，深圳以環(huán)比下滑51%高居榜首，廣州隨后環(huán)比下降30%，北京、上海則分別環(huán)比下降16%與28%。
鏈家地產(chǎn)市場研究員張旭認(rèn)為，1月份市場的成交平淡，更多的應(yīng)視為國內(nèi)樓市在傳統(tǒng)淡季影響下的短暫回落。從今年市場的整體趨勢上看，當(dāng)前購房積極性不及前兩年，整體市場的熱度和預(yù)期略有降溫，對于房企而言也并不急于推盤。
與此同時，資本市場對于房地產(chǎn)業(yè)未來判斷也不看好。自2013年起，房地產(chǎn)股全面下跌，跑輸大盤8個百分點(diǎn)。其中，地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)2013年股價跌幅達(dá)38.2%，萬科下滑19.37%，招商、金地同樣如此，跌幅分別達(dá)29.75%和3.68%。
跌勢仍在繼續(xù)。截至2月16日，2014年以來，在不到50天內(nèi)，房地產(chǎn)(申萬)指數(shù)便已累計下跌了0.23%，“招保萬金”四大房企股價也無一例外下跌。其中，招商地產(chǎn)累計下跌13.14%，保利地產(chǎn)累計下跌6.79%，萬科A累計下跌8.22%，金地集團(tuán)累計下跌8.23%。
業(yè)內(nèi)人士表示，地產(chǎn)股的走勢不僅是房地產(chǎn)上市公司當(dāng)季業(yè)績的體現(xiàn)，更代表了市場投資者對于未來房價和房企運(yùn)營情況的預(yù)期。
在此影響下，房企大佬近日來也紛紛悲觀再起。據(jù)媒體報道，萬科集團(tuán)董事長王石日前在接受采訪時，用“非常不妙”來表達(dá)其對今年樓市的觀點(diǎn)，并稱“我不改變我的觀點(diǎn)”。
而他的觀點(diǎn)便是此前對李嘉誠拋售物業(yè)的發(fā)聲：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，樓市要小心了！”。
同時，一向被稱為大嘴的任志強(qiáng)，也在常年唱多后，進(jìn)行了改口“我做了十幾年房地產(chǎn)報告，今年第一次提出‘風(fēng)險’兩個字。”任志強(qiáng)說，“很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀，我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險”。
錢緊 內(nèi)地樓市年內(nèi)難言樂觀
對于香港樓市，楊科偉認(rèn)為，資金與樓市高度相關(guān)，流動性緊縮成緊箍咒。
“在聯(lián)系匯率制度下，港元匯率與美元掛鉤，受外部資金影響較大�！睏羁苽ケ硎荆�2014年1月28日至29日的美聯(lián)儲貨幣會議宣布削減100億美元QE計劃，自2月起將再削減100億。美國經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇、就業(yè)持續(xù)改善沒有改變，QE削減就將會繼續(xù)，未來會有外資持續(xù)大規(guī)模流出。
住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，香港樓市與內(nèi)地樓市上漲周期聯(lián)動，香港作為內(nèi)地房企主要融資地，熱錢外流勢必會對融資造成影響。但自2013年房地產(chǎn)市場走高以來，房地產(chǎn)項(xiàng)目出貨率較高，房企資金較為充裕，內(nèi)地樓市又有其獨(dú)立性與封閉性�！耙虼耍愀蹣鞘袕哪撤N角度來講對內(nèi)地樓市有一定影響，但影響程度不能過高估計。”
“實(shí)際上，我們應(yīng)注意的是香港樓市下滑對內(nèi)地購房者預(yù)期的影響�！壁w路興說。
曾出任美國聯(lián)邦政府房產(chǎn)金融辦專家，現(xiàn)任新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒此前在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者專訪時表示，從中國房地產(chǎn)市場來看，與其他地方不同的是，其房價支撐的絕大部分是由于房價上漲預(yù)期。
“我們通過模型計算過北京市場的房價，得出如果北京要維持目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀的話，北京市場的預(yù)期是每年要漲5.9%。但是如果預(yù)期向下跌了一個百分點(diǎn)，則意味著，要使得價格均衡的話北京房價將下降31%�！编囉篮阏f。
除以上影響外，楊科偉表示，2014年一線城市和熱點(diǎn)二線城市限購限貸等措施短期難以退出，將適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求。
“一面是市場需求的萎縮，另一面則是資金面收緊導(dǎo)致支付能力受挫，2014年內(nèi)地房地產(chǎn)市場難言樂觀�！睏羁苽フf。
對于2014年內(nèi)地房地產(chǎn)風(fēng)險，陳國強(qiáng)表示，應(yīng)警惕對市場風(fēng)險認(rèn)識仍然薄弱的內(nèi)地房企，對房市信號作出錯誤判斷，造成不可控的風(fēng)險�！跋愀蹣鞘薪�(jīng)歷過市場的春夏秋冬，一旦出現(xiàn)問題，反應(yīng)較為迅速并謹(jǐn)慎。在出現(xiàn)問題時，果斷割肉，以減少損失。但內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)歷了2008年的短暫低迷，但卻未經(jīng)歷過較大的高低起伏，內(nèi)地房企對風(fēng)險認(rèn)識仍然薄弱�！�