中心城區(qū)房價(jià)堅(jiān)挺，比肩一線城市，偏遠(yuǎn)郊縣卻要靠“藍(lán)印戶口”和讓利促銷保持銷售；城市近郊交易活躍，偏遠(yuǎn)郊縣卻要面對空城質(zhì)疑。2014年，在天津核心區(qū)域和偏遠(yuǎn)區(qū)縣之間，房地產(chǎn)市場分化加劇。一花一世界，一城一中國。窺天津樓市之一斑，或能見中國地產(chǎn)之全豹。
“買房吧，不買還得漲”PK“房地產(chǎn)早晚要崩盤”
小王，天津某事業(yè)單位員工，2012年7月參加工作，月薪6000多。自工作以來，“房子”二字，就像心中的一個(gè)幽靈，讓小王始終念念不忘，寢食難安。
念念不忘，必有回響。像全國大多數(shù)城市一樣，進(jìn)入2013年，天津的房價(jià)明顯回暖，這讓小王這種還沒買房的年輕人倍感焦慮。非財(cái)經(jīng)專業(yè)出身的小王，每日一個(gè)必備工作就是瀏覽財(cái)經(jīng)新聞，分析房價(jià)走勢。有人說，房地產(chǎn)早晚要崩盤；有人說要買趕緊買，不買還得漲。
“趕緊買吧，不買還得漲”，這是小王聽到最多的一句話。在“驚慌失措”的搶房潮中，小王所在單位的許多人開始密集看房，平日最愛猶豫的同事也出手不凡地將一套大平米的房子收入囊中。而此時(shí)小王剛剛工作，住房公積金還不足一年，這意味著如果此時(shí)貸款，利息將會高出不少。
在搶房潮和觀望潮中，2013年3月底，各地國五條細(xì)則終于落地。除了北京嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅以外，包括天津在內(nèi)的各省市并沒有提及20%個(gè)稅的問題。
政策虛晃一槍，而3月份的成交熱潮，使得包括剛需以及改善性需求在內(nèi)的大多數(shù)需求得以集中釋放并被市場消化，由此導(dǎo)致市場成交量的提前透支，短時(shí)期內(nèi)再無大量新增需求集中入市。數(shù)據(jù)顯示，4、5、6月份，天津市二手房成交量持續(xù)下降，市場活躍度走低。
進(jìn)入下半年，一部分購房者打破觀望，7、8月份成交量與6月份相比有所增長；“金九銀十”是樓市的傳統(tǒng)旺季，剛性自住需求的帶動，加上中小戶型的房源供給也較為豐富，使得9、10月份成交量穩(wěn)中有升；11、12月份，改善性需求的購房者較前期有所增加，并且臨近年底購房者的成交意愿也有所增加。
天津鏈家市場部經(jīng)理李曉煒表示，和巨大的成交量相比，二手房成交價(jià)格全年保持平穩(wěn)態(tài)勢，徘徊在每平米9000元上下，漲幅控制在5%以內(nèi)，雖然和調(diào)控的預(yù)期相比，還有一定距離，但是可以說，在2013年，穩(wěn)定的市場成交價(jià)也是造成各月成交量居高不下的重要原因，住房需求得到大量釋放。
同一個(gè)城市，不同的風(fēng)景
有專家分析表示，2014年，房地產(chǎn)在天津一個(gè)城市或許會出現(xiàn)不一樣的風(fēng)景，中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)房價(jià)仍將保持穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，但一些較為偏遠(yuǎn)的區(qū)縣房價(jià)則會停止上漲乃至于小幅下跌。
房地產(chǎn)專家、購房顧問網(wǎng)主編蘇步超認(rèn)為，2014年天津房價(jià)分化趨勢非常明顯。首先，對于天津中心主城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)，土地價(jià)格居高不下，剛性成本是房價(jià)保持高位，而且購房需求有增無減，市場需求支撐使房價(jià)仍然保持平穩(wěn)上漲的態(tài)勢，房價(jià)上漲后勁。“土地成本提高，購房需求不減，無疑會推高房價(jià)�！碧K步超說。“但房價(jià)會出現(xiàn)分化，梯次價(jià)格體系形成。天津的遠(yuǎn)郊地區(qū)，一些大盤項(xiàng)目由于缺乏剛性需求的支撐和交通因素，房價(jià)出現(xiàn)下浮調(diào)整。”
對于天津核心區(qū)域，不少專家表示，2014年房價(jià)仍然有很強(qiáng)的上漲空間。
首先，在土地價(jià)格上，位于南開區(qū)的育梁道地塊，拍出10.65億元的價(jià)格，地面價(jià)格達(dá)22953元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到163%，其用地性質(zhì)為住宅用地。同樣位于南開區(qū)的手表廠地塊，總價(jià)15.2億元，地面價(jià)格25083元/平方米，溢價(jià)率為32%，將來將開發(fā)商業(yè)和住宅。有業(yè)內(nèi)人士表示，將來手表廠地塊開發(fā)出來，每平方米價(jià)格將達(dá)到4-5萬每平方米，同時(shí)將極大地帶動周圍房價(jià)的上漲。
同時(shí)，天津市中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)的購房需求并未減弱，供求之間房價(jià)自然堅(jiān)挺。蘇步超告訴記者，他接觸的天津很多購房者，都愿意在區(qū)位優(yōu)勢明顯的地方購房置業(yè)。 但在遠(yuǎn)郊區(qū)縣方面，遠(yuǎn)郊區(qū)縣獨(dú)有的區(qū)域優(yōu)勢以及“藍(lán)印房”，受到了購房者的青睞。
藍(lán)印戶口是什么？“藍(lán)印戶口是天津市的特有產(chǎn)物。這是一種介于正式和暫住之間的戶籍，因公安機(jī)關(guān)加蓋藍(lán)色印章而得名。”天津一家房地產(chǎn)中介工作人員告訴記者，擁有藍(lán)印戶口的人員，在教育、計(jì)劃生育、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)、申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照等方面享受天津常住城鎮(zhèn)居民戶口人員同等待遇。天津本地人到區(qū)縣買房的很少，購房客多半都是來自河北、山西、北京等地，為的就是弄到一個(gè)天津的藍(lán)印戶口。
與全國其他地方不同，藍(lán)印戶口是天津很多區(qū)縣房子好賣的主要原因。但“藍(lán)印”的到來還引發(fā)了一系列怪相：在郊縣隨處可見的“40萬落戶天津”的大廣告牌即是其中之一。幾乎可以說，“不以藍(lán)印為賣點(diǎn)的郊縣盤不是好樓盤”。對于市區(qū)樓盤來說，可以藍(lán)印落戶無疑是錦上添花。
但靠藍(lán)印戶口等非居住性因素吸引買房客，也使天津的一些區(qū)域難脫“空城”帽子。在天津某遠(yuǎn)郊區(qū)縣區(qū)縣有一片近幾年新建的別墅建筑群，走在大街上，記者看到街上行人很少，街道兩旁懸掛著醒目招牌的飯店、旅館、超市等大豆關(guān)門歇業(yè)。有人告訴記者，這里入住率不足三分之一，而在另一處街道，仍有數(shù)百棟別墅處于停工狀態(tài)，周圍一片荒蕪。
除此之外，年末推出的汽車限購政策，也對天津買房人的心態(tài)產(chǎn)生了影響。
專家分析，隨著年初汽車限行政策的實(shí)施，對樓市的影響將會逐步顯現(xiàn)。主要表現(xiàn)在，對于婚房、首次置業(yè)等剛需購房者來講，會更加側(cè)重于在地鐵沿線尤其是地鐵兩端、距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域購房置業(yè)，吻合剛性自住需求的購買力。對于資金較為充足的改善性需求而言，將會有越來越多的人選擇在離上班地點(diǎn)較近的市內(nèi)六區(qū)購房置業(yè)，此處有更為完善的交通體系與各項(xiàng)生活配套設(shè)施，而那些交通區(qū)位優(yōu)勢不明顯的區(qū)域，或許會更加遠(yuǎn)離購房者的實(shí)現(xiàn)，市場狀況將會惡化，價(jià)格會停止上漲乃至于出現(xiàn)下跌的狀況。
“天津樣板”折射中國房地產(chǎn)市場縮影
一邊是購房熱度不減房價(jià)居高不下的中心城區(qū)，一邊是房價(jià)逐漸降溫購房者回歸理性的非核心區(qū)域，天津房地產(chǎn)市場的分化趨勢，也反映了全國的情況。
不少房地產(chǎn)專家表示，2014樓市將出現(xiàn)分化的情況，大城市土地價(jià)格持續(xù)上漲，剛性需求有增無減，致使房價(jià)上漲壓力較大，而一些中小城市、“新城”等在房屋供求關(guān)系的作用下，會出現(xiàn)價(jià)格停止上漲乃至于小幅下跌的情況。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，從數(shù)據(jù)來看，天津市中心的房價(jià)仍然比較堅(jiān)挺，周邊近郊也被帶動，但較遠(yuǎn)的郊縣則并不算活躍。這種情況在全國普遍存在，大城市市區(qū)一般以二手房交易居多，供小于求，導(dǎo)致房價(jià)較高，而周邊的新城、新區(qū)往往供應(yīng)量很大，供大于求，漲價(jià)的空間較小。從全國來看，一線城市和一些二線城市土地緊張，房屋供應(yīng)量小，而三線及以下城市則普遍供應(yīng)量大。這種不同的供求關(guān)系導(dǎo)致各地房價(jià)呈現(xiàn)不同的發(fā)展趨勢。
天津市房地產(chǎn)協(xié)會副會長徐保滿認(rèn)為，大城市核心區(qū)域和中小城市的房價(jià)確實(shí)有明顯的價(jià)差。房價(jià)歸根到底是由供求關(guān)系決定的，現(xiàn)在剛需群體一般承受不了市中心的高房價(jià)，所以主要的購買力在向近郊轉(zhuǎn)移。市中心的交易一般是為了教育資源、醫(yī)療資源等居住之外的因素，所以一般不是剛需群體的范疇。而隨著交通的便利和年輕人自駕車群體的增多，其距離感也會有所調(diào)整，導(dǎo)致市中心的高房價(jià)向近郊轉(zhuǎn)移。
市場的分化，為政府的房地產(chǎn)政策調(diào)整提出新的課題。楊紅旭表示，從調(diào)控來講，也不能認(rèn)為全國的房價(jià)都在漲，要客觀看待這種房價(jià)分化的現(xiàn)實(shí)。分類指導(dǎo)，根據(jù)漲幅不同，因地制宜，房價(jià)不漲甚至房價(jià)下降的地方，可適當(dāng)考慮放松調(diào)控政策。
而蘇步超則認(rèn)為，2014年中國房地產(chǎn)會出現(xiàn)“重構(gòu)”，調(diào)控政策則應(yīng)當(dāng)是“懲戒與救贖并存”。蘇步超說，過去的一年大城市房價(jià)快速上漲，調(diào)控目標(biāo)落空，壓力之下2014年調(diào)控力度會保持甚至加碼，出現(xiàn)“懲戒”的情況，但對于一些中小城市和縣域，地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)，供給量持續(xù)增加，而可見的需求增加并不明顯，所以應(yīng)該采取一些鼓勵(lì)措施，比如戶籍制度改革，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程等，進(jìn)行相應(yīng)的“救贖”。