隨著國內(nèi)一二線城市樓市趨于飽和，越來越多的中國房企開始“出�！碧剿�。去年以來，包括萬科、綠地、新華聯(lián)、富力、泛海建設(shè)在內(nèi)的多家房企紛紛踏足海外，掀起新一輪海外投資開發(fā)熱。專家表示，2013年已成為中國品牌房企的“出海年”，在第一批“試水”房企的帶動下，2014年品牌房企或?qū)⒃诤Ｍ庥懈笞鳛椋赡軙苯油ㄟ^并購、合作等方式大范圍布局海外房地產(chǎn)市場。
品牌房企海外淘金
今年以來，中國房企加速海外布局的腳步：綠地集團總投資達10億美元的“洛杉磯綠地中心”已開工建設(shè)；萬達集團宣布投資至少20億英鎊在英國開展城市改造項目；新華聯(lián)則以3億元在馬來西亞建設(shè)南洋度假中心……
海外房地產(chǎn)市場的美好前景正吸引著更多的中國房企組團到海外淘金。
仲量聯(lián)行最新研究報告顯示，去年中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額達76億美元，同比增長124%，預(yù)計，2014年中國投資者在海外商業(yè)房地產(chǎn)市場的總投資額有望突破100億美元大關(guān)。
從海外投資分布來看，美國、加拿大、澳大利亞等國家最受中國房企青睞，其次是歐洲的英國、德國，以及亞洲的新加坡和馬來西亞等國家。
從項目分類來看，中國房企投資的海外項目此前多以住宅項目和旅游地產(chǎn)為主，近期則加快了進軍商業(yè)地產(chǎn)的步伐。目前，一些房企投資項目已進入收獲期，取得了不俗的銷售業(yè)績。
加快布局國際市場
事實上，瞄準(zhǔn)國內(nèi)富裕人群海外置業(yè)的契機，正是房企出海熱的第一大動因。近年來中國富人在海外住宅市場表現(xiàn)出強大的購買力及巨大的消費潛力，也引起國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注。正是由于投資和移民這兩大強勁需求，共同催熱了海外置業(yè)。
對于中國房企而言，這種需求頗具誘惑力�！坝袛�(shù)據(jù)統(tǒng)計，澳大利亞70%的新房都是賣給中國的消費者�！痹诰G地董事長張玉良看來，綠地在海外的房地產(chǎn)投資收益遠比國內(nèi)高，今年開拓的海外領(lǐng)域?qū)⒛繕?biāo)定位在發(fā)達國家，目標(biāo)就是直指中國游客、中國投資移民的購房需求。
第二大動因則源于拓寬融資渠道的需求。“從融資角度來看，今年房企頻繁借力海外市場融資�！�
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，當(dāng)前國際資本市場融資環(huán)境相對寬松，部分內(nèi)地房企通過在境外上市，建立境外業(yè)務(wù)發(fā)展融資平臺，開展海外房產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，借機布局國際房地產(chǎn)市場。
此外，盡管不少上市房企在國內(nèi)的投資規(guī)模持續(xù)擴大，但凈利潤卻在不斷下滑。如何尋找新的利潤增長點，成為擺在這些房企面前的難題。張宏偉表示，目前國內(nèi)客戶海外置業(yè)市場潛力巨大，而國外大多數(shù)發(fā)達經(jīng)濟體經(jīng)濟在復(fù)蘇，房地產(chǎn)仍然處于價值低估階段，國內(nèi)房企買地開發(fā)項目剛好處于抄底的市場階段，市場周期的特征決定品牌房企繼續(xù)積極布局海外市場。
試水階段防范風(fēng)險
但是，對于當(dāng)前中國房企一擁而上的“出�！睙岢�，如何規(guī)避風(fēng)險則成為首要問題。張宏偉提醒，房企布局海外應(yīng)該注意風(fēng)險，要有充裕資金和可行性強的開發(fā)模式、要更好地了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求及特色。
“海外地產(chǎn)發(fā)展模式依然不成熟。”易居中國控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認為，目前絕大多數(shù)房企的海外業(yè)務(wù)仍處于談概念的時期，大部分項目尚處于洽談、取地、規(guī)劃等前期階段中，而且從短期來看海外地產(chǎn)對大多數(shù)房企的業(yè)績貢獻率都極小。從運作模式上看，國內(nèi)房企對海外市場整體仍處于探索階段，由于國外房地產(chǎn)開發(fā)的各方面規(guī)則都與國內(nèi)有巨大差異，國內(nèi)企業(yè)在進入早期都會出現(xiàn)各種程度的不適應(yīng)。
高力國際董事總經(jīng)理楊達也認為，目前中國開發(fā)商在海外開發(fā)物業(yè)仍處于試水階段，主要挑戰(zhàn)是中國開發(fā)商對海外物業(yè)市場及相關(guān)的法律、法規(guī)缺乏透徹了解；在當(dāng)?shù)厝狈I(yè)績記錄和規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致議價能力相對較弱；銷售及運營團隊的建立需要時間；此外，其回報與當(dāng)?shù)刎泿诺膮R率表現(xiàn)有很強的關(guān)聯(lián)性。隨著今年美國市場利率穩(wěn)步上升，進而影響人民幣匯率，導(dǎo)致中國開發(fā)商海外投資成本上升。
不過，在楊達看來，中國實力房企開拓海外市場已成為未來發(fā)展方向。因此，國內(nèi)開發(fā)商應(yīng)加強對海外市場的深入了解，包括在產(chǎn)品和運營的本地化、海外人才培養(yǎng)等方面進行相應(yīng)拓展和提升。