在杭州個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)及興業(yè)銀行暫停部分房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的消息影響下，周一地產(chǎn)股大幅下挫。對(duì)于習(xí)慣了追漲的購(gòu)房者和資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這兩則利空消息可謂當(dāng)頭棒喝。盡管消息源并非出自核心城市，但其傳遞出的一個(gè)重要信號(hào)：房?jī)r(jià)上漲乏力。
房?jī)r(jià)大范圍下跌的現(xiàn)象會(huì)出現(xiàn)嗎？分析人士指出，在整體流動(dòng)性溫和可控、房企資金并不緊張的情況下，價(jià)格異動(dòng)只是區(qū)域市場(chǎng)的自我調(diào)整。停貸也是個(gè)別銀行的風(fēng)控行為，很難出現(xiàn)大規(guī)模蔓延。但這些信號(hào)也同時(shí)表明，部分城市和區(qū)域的房地產(chǎn)投資已接近飽和，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入低增速的發(fā)展階段，不同地區(qū)的房?jī)r(jià)水平將表現(xiàn)出“剪刀差”的分化格局。
大范圍降價(jià)言之尚早
2014年以來(lái)，剛經(jīng)歷了豐收年的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分不平靜。年初，大量三四線城市房屋過(guò)剩的現(xiàn)象被媒體集中曝光。隨后，香港樓市又曝出樓盤(pán)降價(jià)現(xiàn)象，聯(lián)想到李嘉誠(chéng)將資金撤離內(nèi)地樓市的舉動(dòng)，以及王石對(duì)今年樓市“非常不妙”的表態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正彌漫在一股悲觀情緒中。
近期杭州、常州部分項(xiàng)目降價(jià)，以及興業(yè)銀行停貸風(fēng)波，被看做是第二波調(diào)整的跡象。在連續(xù)兩波利空消息襲來(lái)后，業(yè)界越來(lái)越擔(dān)心，這些零星的降價(jià)會(huì)否演變成全行業(yè)的大規(guī)模調(diào)整？
中金公司發(fā)布的報(bào)告對(duì)過(guò)去十年歷次大范圍降價(jià)進(jìn)行了梳理。報(bào)告稱(chēng)，過(guò)去十年間，行業(yè)層面的大范圍降價(jià)共發(fā)生過(guò)三次：第一次在2005年，以上海、杭州被定點(diǎn)調(diào)控拉開(kāi)帷幕，這次降價(jià)導(dǎo)致6個(gè)月內(nèi)中原上海二手房?jī)r(jià)指數(shù)下調(diào)13%；第二次是2008年初，萬(wàn)科率先喊出打折降價(jià)的口號(hào)；第三次在2011年5、6月份，降價(jià)肇始于北京通州的部分項(xiàng)目，雖有蔓延，但行業(yè)的整體降幅并不大。
上述報(bào)告表示，過(guò)去三次大范圍降價(jià)的時(shí)點(diǎn)都是通脹上行、流動(dòng)性收緊的末期，開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力而調(diào)整價(jià)格。相比之下，當(dāng)前并不具備房?jī)r(jià)大規(guī)模調(diào)整的條件。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這次杭州出現(xiàn)的價(jià)格調(diào)整，背景雖有市場(chǎng)利率上升的因素，但在大環(huán)境上，通脹指標(biāo)、整體流動(dòng)性還是溫和可控的，開(kāi)發(fā)商資金面也并非極端緊張。因此，本次降價(jià)實(shí)屬區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)端出現(xiàn)問(wèn)題的結(jié)果，短期難以擴(kuò)散。這種觀點(diǎn)也是各家機(jī)構(gòu)的主流觀點(diǎn)。
事實(shí)上，除溫州等個(gè)別城市外，當(dāng)前大部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)仍處在上漲通道中，一線城市甚至具備強(qiáng)勁的上漲動(dòng)力。就在杭州出現(xiàn)“打砸售樓處”前一天的2月20日，位于北京豐臺(tái)區(qū)西局村的一宗地塊入市交易，拋開(kāi)配建部分，商品房土地的樓面價(jià)格超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，再現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的局面。同時(shí)，位于北京東南五環(huán)外的萬(wàn)科公園里項(xiàng)目，擬開(kāi)盤(pán)價(jià)格將超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，房?jī)r(jià)維持在較高水平。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，僅1月購(gòu)地的成倍支出和天價(jià)，也證明尚不存在行業(yè)缺錢(qián)的問(wèn)題，更不可能出現(xiàn)需求一日消失的現(xiàn)象。他還強(qiáng)調(diào)，去年土地供給增加會(huì)短期改變市場(chǎng)供求關(guān)系，但并未改變預(yù)售遠(yuǎn)大于竣工的比例關(guān)系。當(dāng)前市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求的局面。
開(kāi)發(fā)貸尚未全面收緊
金融機(jī)構(gòu)往往對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的變化較為敏感。興業(yè)銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的調(diào)整，最容易引發(fā)信貸政策收緊的聯(lián)想。由于銀行是房地產(chǎn)業(yè)重要的資金來(lái)源之一，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、按揭貸款等被中斷，無(wú)異于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“釜底抽薪”。
在對(duì)興業(yè)銀行調(diào)整房貸業(yè)務(wù)的解讀中，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次調(diào)整的心理影響要大于實(shí)質(zhì)意義。瑞銀證券的報(bào)告表示，上述銀行目前僅暫停房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)貸、住房按揭貸款并未受到影響。由于銷(xiāo)售回款和開(kāi)發(fā)貸仍是開(kāi)發(fā)商最主要的資金來(lái)源，因此上述調(diào)整對(duì)大部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈影響有限。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金122122億元，同比增長(zhǎng)26.5%，增速比2012年提高13.8個(gè)百分點(diǎn)。“大部分企業(yè)都不缺錢(qián)。”北京某上市房企負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示。
除興業(yè)銀行外，目前尚未發(fā)現(xiàn)有其他銀行收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的消息。多數(shù)機(jī)構(gòu)的分析認(rèn)為，包括銀行信貸在內(nèi)，房地產(chǎn)融資環(huán)境不會(huì)驟然收緊。其理由在于，增加供應(yīng)是未來(lái)的樓市政策著力點(diǎn)，而供應(yīng)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面——土地供應(yīng)和信貸供應(yīng)。
一位接近國(guó)土部的專(zhuān)家向中國(guó)證券報(bào)記者表示，市場(chǎng)主導(dǎo)配置資源是未來(lái)政策的主流方向。除非宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生大的變化，否則信貸政策不會(huì)有實(shí)質(zhì)性調(diào)整。他表示，個(gè)別銀行對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和管控，并不意味著整體行業(yè)也采取同樣的辦法。
事實(shí)上，從去年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)的融資環(huán)境一直在放松。除IPO開(kāi)閘之外，從去年年底開(kāi)始，萬(wàn)科、恒大、越秀地產(chǎn)等一些房地產(chǎn)企業(yè)又陸續(xù)進(jìn)駐銀行業(yè)，進(jìn)一步夯實(shí)了其資金基礎(chǔ)。此外，REITS等房地產(chǎn)融資渠道開(kāi)閘預(yù)期強(qiáng)烈，并可能在近期真正獲得松綁。
上述專(zhuān)家表示，以抑制需求為目的、行政色彩濃厚的限購(gòu)手段雖引發(fā)不少爭(zhēng)議，但按照主管部門(mén)的定調(diào)，在市場(chǎng)供應(yīng)真正補(bǔ)位之前，這些手段無(wú)退出的可能。因此，如果此時(shí)收緊開(kāi)發(fā)貸等信貸政策，勢(shì)必會(huì)影響市場(chǎng)供應(yīng)的增加，同時(shí)也使多年限購(gòu)的努力變成“無(wú)用功”。
降速料成今年關(guān)鍵詞
歷史的某些細(xì)節(jié)總是呈現(xiàn)出驚人的相似。在此前的幾輪房?jī)r(jià)大跌之后，房?jī)r(jià)很快就進(jìn)入報(bào)復(fù)性上漲周期。針對(duì)此次個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)風(fēng)波，多數(shù)受訪者表示，樓盤(pán)價(jià)格下跌的個(gè)案不會(huì)蔓延，但零星的降價(jià)行為仍折射出未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
中金公司的報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”已過(guò)去，行業(yè)蛋糕無(wú)法再做大，市場(chǎng)將分化。在“需求供應(yīng)雙促、少調(diào)控”的政策環(huán)境下，未來(lái)三五年，行業(yè)將實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。
近期，不少三四線城市曝出“空城”現(xiàn)象，凸顯了這些區(qū)域房地產(chǎn)投資飽和的局面。與此同時(shí)，十八屆三中全會(huì)提出“嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)�！钡乃悸�，決定了一二線城市的市場(chǎng)空間也較有限。在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的高增長(zhǎng)時(shí)代無(wú)疑將結(jié)束。中金公司的上述報(bào)告指出，2014年行業(yè)的主題詞是降速。
任志強(qiáng)近期對(duì)行業(yè)的提醒同樣指向上述問(wèn)題。他表示，根據(jù)去年的數(shù)據(jù)和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)，在現(xiàn)有政策條件不變的情況下，銷(xiāo)售、價(jià)格、投資三個(gè)增幅都會(huì)下降。據(jù)悉，在制定今年投資計(jì)劃時(shí)，不少房地產(chǎn)企業(yè)已較為謹(jǐn)慎。
在“蛋糕無(wú)法做大”的同時(shí)，區(qū)域分配不均的局面將加劇。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，經(jīng)歷了過(guò)去十年的粗放且迅猛的發(fā)展，如今一、二、三線城市分化特征明顯，一二線城市仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，三四線城市的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)則持續(xù)累積。
他表示，杭州等地項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，也預(yù)示著2014年樓市分化將愈加劇烈，房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大，特別是庫(kù)存嚴(yán)重、人口增長(zhǎng)放緩或負(fù)增長(zhǎng)的城市都有可能再次出現(xiàn)降價(jià)，房?jī)r(jià)走勢(shì)將出現(xiàn)“剪刀差”的分化格局。