一則杭州、常州個別樓盤降價的消息，引發(fā)了地產(chǎn)股集體暴跌，一時間房價可能全面下跌的傳聞甚囂塵上。有人總結(jié)其根本原因，認為是房價水平超出目前的購買力太多。
日前，搜房網(wǎng)對上海87個項目的超過900名購房者的問卷顯示，僅有三成多的購房者的預(yù)算超過了300萬元。此外，對北京超過1100組購房人群的調(diào)查顯示，能接受300萬元以上總價的客群只占一成多。上述調(diào)查數(shù)據(jù)所展示的購買預(yù)算，可能會讓業(yè)界很憂心。特別是北京市場去年下半年曾出現(xiàn)過一波瘋狂的土地行情，這些“地王”項目能不能在客戶預(yù)算不多的情況下順利去化，也是一個疑問。
在北京和上海的購買力無法隨著地價大幅躍升之時，同為一線城市的廣州，卻因為平均房價不高而成為開發(fā)商爭相進入的城市。莫非，下一步房企的機會在廣州？
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北京
自住房入市預(yù)期削弱購買力
每經(jīng)記者尚希發(fā)自北京
伴隨高價地層出不窮，越來越貴的“面包”究竟有多少人能買得起？
搜房網(wǎng)今年對北京1120位購房者進行的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，北京剛需項目購房者中98.18%的人購房預(yù)算低于300萬元，改善型項目購房者中近八成受訪者購房預(yù)算在150萬~300萬之間。
“現(xiàn)在北京非核心區(qū)域一套剛需項目的平均成交價格大概在300萬左右，而主流購買力更多集中在200萬，這之間就是供需平衡差，這一差額肯定會而且正在越拉越大。”蘭德咨詢總裁宋延慶在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，目前樓市的銷售高潮期已經(jīng)持續(xù)了兩年，今年將面臨調(diào)整，而這次調(diào)整很可能不是源自政策外力，而是內(nèi)調(diào)。
供需比懸殊房價難降溫/
根據(jù)搜房網(wǎng)針對北京1120位購房者最新調(diào)查顯示：北京剛需購房者中逾三成（32.73%）的受訪者購房預(yù)算是150萬~200萬元，27.27%的受訪者購房預(yù)算在150萬以下，21.82%的受訪者購房預(yù)算是200萬~250萬元，16.36%的受訪者購房預(yù)算是250萬~300萬，另有1.82%的受訪者購房預(yù)算是300萬元以上。其中，近七成（69.09%）的受訪者購房的意向面積是50~90平方米。
可以看出，大部分購房者預(yù)算集中在200萬元以下。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年北京市場總價200萬元以下的住宅總成交套數(shù)為45274套，均價為14668元/平方米，占全市總成交的56.75%，這一占比也是數(shù)年來首次跌下60%。
“價格上漲導(dǎo)致了郊區(qū)中低價房源水漲船高，200萬元、90平方米以下的房源供應(yīng)占比也在下調(diào)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對此指出。
北京樓市真實的購買力如何？這些問題似乎很難找到標(biāo)準(zhǔn)答案。
2012年底，市住建委曾公布了這樣一組數(shù)據(jù)，在北京市限購令實施以來的一年多時間內(nèi)，北京市以“連續(xù)5年以上繳納社�！睘閷徍藯l件的申請家庭共2.73萬戶，占全市申請家庭的5.6%；其中實際購買住房的1.47萬戶，占全市購房數(shù)的5%。
按照這一數(shù)據(jù)粗略估算，限購以來的一年多，北京全市購房的基數(shù)大約在30萬戶左右。
亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京2014年1月份接近7000套的消化量遠遠高于新增的2500套供量，供需比接近1:3。截至1月末，北京商品住宅庫存量僅為55078套，創(chuàng)下歷史新低。
與此同時，北京新建住宅市場的成交量近幾年也一直徘徊在年成交12萬套左右。不難看出，北京樓市之間的供需比一直存在較大的懸殊，這也是北京樓市價格持續(xù)飆高，難降溫的根本原因。
自住房項目加重觀望預(yù)期/
“不是購買力減弱的問題，是心理預(yù)期的問題。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅直言。
的確，低于周邊在售價格20%甚至更多的自住房項目無疑將鎖定很大范圍的購房者，等待、觀望的情緒越來越重，影響了市場的成交狀況。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2014年春節(jié)后，北京樓市收獲歷史最差開局，截至22日，2月北京新建住宅商品房部分僅成交979套，二手房住宅僅成交3543套，合計成交不足5000套，相比2013年同期跌幅超過一半。
二手房市場反應(yīng)更加強烈。據(jù)統(tǒng)計，2月份以來北京二手房成交均價在3.12萬元/平方米，相比1月份的3.18萬元/平方米和去年12月份的3.26萬元/平方米出現(xiàn)了持續(xù)下調(diào)。據(jù)多家中介機構(gòu)反映，二手房報價下滑幅度也有加速現(xiàn)象，目前北京二手房報價平均約3.2萬元/平方米。
“因為需求出現(xiàn)觀望，房主的心理價位出現(xiàn)了調(diào)整。部分業(yè)主開始愿意調(diào)低報價。”張大偉對此說道。
今年2月15日，金隅地產(chǎn)位于北京高井和單店的兩自住房項目開始申購，數(shù)千套的總量相當(dāng)于北京接近一個月的商品房住宅成交。
據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，北京在2014年全年供應(yīng)的自住房量將突破4萬套，相比2013年全年的商品房住宅成交，4萬套相當(dāng)于增加50%的供應(yīng)，雖然普通購房者申請到的難度非常大，但其中大部分需求都會處于觀望中。
剛需依然強大/
“目前來看還沒有發(fā)現(xiàn)項目成交出現(xiàn)放緩，但商品房參與搖號的客戶基數(shù)在減少�！北本┮晃环科笕耸繉Α睹咳战�(jīng)濟新聞》記者說，之前其所銷售的商品房參與搖號的客戶比例大約是在1:4~1:5，更有甚者搖號比例高達1:10�！艾F(xiàn)在自住型商品房分流了很大一部分需求，基本上比例維持在了1:2。”
根據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，3月北京商品住宅市場預(yù)計將有35個新老項目入市銷售，與2013年同期齊平。
《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了上述即將入市的部分項目后發(fā)現(xiàn)，在預(yù)計3月份開盤的多個項目均出現(xiàn)了報價的上漲，其中位于房山區(qū)的某項目上一期價格在20000元/平方米，而目前報價則接近25000元/平方米；另一位于臺湖區(qū)域的一個項目漲價幅度也達到了50%。
“3月入市項目報價的明顯上漲，一方面是受到限價解禁利好的拉動；另一方面則是基于地價水平的不斷上升以及未來可預(yù)見的新增純商品住宅產(chǎn)品的不斷減少。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。
“從目前的情況來看，剛需項目基本上沒有收到交易放緩的影響，相反很多項目蓄客期都比較長，基本上開盤后的去化速度還是比較快。”上述房企人士對記者說道。
在郭毅看來，今年上半年北京市場并不會發(fā)生較明顯的變化，但一些定價過高的高端項目的銷售也許會放慢，“預(yù)計下半年開始樓市格局就將逐漸出現(xiàn)調(diào)整，樓市庫存壓力緩解的同時，高端市場價格趨高、競爭走向激烈也已成定局�！�
對于今年的盈利狀況，也有房企人士直言利潤空間將越來越小。對此，宋延慶告訴記者，隨著市場的競爭越來越激烈，行業(yè)平均利潤率也將會越來越低，預(yù)計“年均凈利潤降低1個百分點”的趨勢會持續(xù)下去。
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上海
超三成購房人群預(yù)算過300萬元
每經(jīng)記者楊羚強、沙斐發(fā)自上海
相比北京，上海購房者的購買力可能略占上風(fēng)。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，2013年上海有超過三成的商品住宅成交總價段超過300萬元，其中300萬~500萬元區(qū)間的房屋銷售總額占去年上海商品住宅總銷售額1/6左右。
但是，去年下半年高價拿地的項目如果選擇今年入市，必然會面臨兩種可能：要么犧牲利潤率，以較低的成交價格賣房；要么持續(xù)放慢銷售速度。無論選擇哪種思路，都會影響公司的項目收益率。
也有業(yè)內(nèi)人士相信，開發(fā)商如果能夠及時調(diào)整產(chǎn)品策略，以低總價的產(chǎn)品吸引購買，應(yīng)該還是有機會。畢竟目前上海的購房客群，并非全部來自上海本地。只要能夠控制總價，在犧牲一定利潤率的情況下，地王項目還是有望很快出貨。
購買力之源：靠換房帶動消費
搜房研究報告公布后，業(yè)界普遍對其公布的數(shù)據(jù)感到懷疑。報告顯示，上海改善性購房者的預(yù)算超過六成總價高于300萬元。其中，300萬~500萬之間的占22.58%，500萬~800萬之間的占16.77%。同期，北京的改善購房人群中，購買預(yù)算在300萬~500萬之間的人只占5.36%，500萬~800萬之間的占12.5%，800萬以上的占3.57%。
事實上，北京千萬豪宅成交火爆情況屢見不鮮。上述數(shù)據(jù)是否真實可靠？研究報告所選擇的樣本范圍究竟有沒有代表性？
負責(zé)上述研究的搜房網(wǎng)分析師潘一花說，他們的調(diào)查樣本來自于上海87個項目的銷售案場的917組看房客的隨機抽樣問卷。
《每日經(jīng)濟新聞》記者參考了德佑、中原和克而瑞三家研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)加以印證�？硕鸬臄�(shù)據(jù)顯示，上海市場去年總價800萬以上的住宅成交，占到住宅成交總套數(shù)的4.26%，這個數(shù)據(jù)甚至遠高于搜房網(wǎng)的調(diào)查。
如此高的購買力究竟從何而來？他們的需求是否能始終穩(wěn)定？中房信研究總監(jiān)薛建雄的觀點和搜房網(wǎng)的研究報告一致，即300萬以上總價房屋的主要購買資金來源需要通過置換二手房或者銀行提供更多的按揭來實現(xiàn)。
這一部分購房者的資金來源不成問題，但是卻極易受政策、經(jīng)濟、銀行信貸等因素影響。一旦二手房市場的成交勢頭發(fā)生變化，或者市場風(fēng)向上發(fā)生偏轉(zhuǎn)，他們的購房意愿就會發(fā)生變化。
薛建雄說，目前樓市的購買力現(xiàn)狀是兩極分化嚴重。由于銀行融資成本上升，對地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估門檻提高，按揭貸款普遍以基準(zhǔn)利率放貸，剛需人群的購買能力其實一定程度上受到很大的影響。
相比之下，那些受到銀行嚴格限貸限制，擁有房產(chǎn)或其他資產(chǎn)的購房人群，反而更有購買力。比如很多銀行有不成文的規(guī)定，在這些銀行購買上百萬的理財產(chǎn)品，其獲得相應(yīng)貸款反而可能獲得優(yōu)惠。
但也正是這批購買力相對強的客群，其投資渠道和可選擇面更寬，購房的迫切性卻遠遠比不上剛需或者剛改客。正因如此，包括融創(chuàng)綠城、星河灣在內(nèi)的上海高端住宅開發(fā)商去年都曾有改小戶型，降低總價段賣房的舉動。
“地王”項目今年或難入市
市場的購買力看似不弱，但目前階段開發(fā)商漲價的難度卻不低。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍說，目前上海市場的實際情況，顯然無法接受大幅度的價格上漲。他認為，以去年上海市民的收入增加程度，30%是一個極限。以目前銀行的信貸政策而言，這種購買力大幅提升的可能性非常小，幾乎不可能。
同樣，薛建雄也表示，如果單價上漲30%，也就意味著目前300萬元的房源成交價格能達到400萬元。但以目前的購買力增長幅度來說，要承受這樣的價格上升空間其實是非常困難的。
德佑地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從去年12月至今年1月底，上海商品住宅的套均總價始終在220萬元左右，二手住宅則只有170萬元左右。不僅成交總價始終難有大的突破，成交單價從去年10月底開始，也一直在22000元/平方米左右徘徊。雖然有個別周的成交均價突破23500元/平方米以上，但成交量隨即就出現(xiàn)下滑，一定程度上反映出成交價格繼續(xù)向上攀升存在較大阻力的現(xiàn)實。
德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟說，近期的成交周期比之前有所拉長，原本一套總價300萬元以上的房源兩個星期就能成交，而現(xiàn)在這個時間延長至一個月。同時，銀行的放款周期也在大大放慢。
綜合來看，今年再要出現(xiàn)像去年那樣的成交價格大幅走高行情將是非常不現(xiàn)實的。
對去年買地的開發(fā)商來說，市場能不能重現(xiàn)去年的成交價格大幅走高，卻是影響公司收益的關(guān)鍵所在。
來自搜房網(wǎng)統(tǒng)計顯示，2013年上海共計成交48幅純宅地，平均樓板價為11520元/平方米，2012年成交36幅純宅地，平均樓板價為7403元，2013年宅地平均地價漲幅超過55.6%。
很顯然，如果今年房價無法有一定幅度的上漲，那么這些企業(yè)的項目利潤率下滑將成為大概率事件。
開發(fā)商：警惕加謹慎
在購買力無法大幅提升的情況下，開發(fā)商選擇怎樣的營銷策略才是正確的？
事實上，很多房企早已有了答案。陽光城[4.73% 資金
研報]集團營銷總經(jīng)理汪峰去年底在回應(yīng)《每日經(jīng)濟新聞》記者提問時表示：“雖然購買力短期內(nèi)沒有大幅上升的可能性，但企業(yè)要變現(xiàn)這些高價獲取的地塊還是有辦法的。開發(fā)商可以在提高單價的情況下，縮小單套房屋的面積，降低總成交價。”
這種產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略一定程度上取得了效果。搜房網(wǎng)對87個樓盤的調(diào)查表明，目前購房者實際上關(guān)注的面積段為90~120平米小兩房或者小三房�？硕鸬挠嘘P(guān)數(shù)據(jù)也反映，購房者對房屋總價的敏感程度遠遠超過了房屋單價。
中海地產(chǎn)一位負責(zé)營銷的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前90平方米的三房產(chǎn)品在市場上非常普遍。開發(fā)商們通過縮小面積，控制總價，提升項目銷售率的策略，正在被市場逐漸接受。
對此，世聯(lián)地產(chǎn)[0.52% 資金
研報]華東區(qū)域總經(jīng)理袁鴻昌認為，北上廣深的房地產(chǎn)交易量會逐步下降，但是項目單價會很高，因為上述城市的人口可能會越來越集中，但土地資源并沒有那么多。
在這樣的背景下，類似上海中環(huán)這樣的區(qū)域，單價9萬、10萬都有可能，這個價格與未來的貨幣發(fā)行也有關(guān)系，但趨勢上特大城市的交易量會降下來，更多會以資產(chǎn)的概念出現(xiàn)。對地產(chǎn)商來說，等幾年上市銷售，是另一種思路。
不過，《每日經(jīng)濟新聞》采訪多位地產(chǎn)開發(fā)商時被普遍告知，他們對當(dāng)前的整體趨勢相當(dāng)警惕，今年的銷售策略將會更為謹慎。對他們來說，那些高價購買的土地，除非是確實極為優(yōu)質(zhì)的地塊，否則大部分都應(yīng)該極早入市，以分散他們的風(fēng)險。
“從目前來看，只有去年一季度買地的那些房企才有可能獲得不錯的盈利。其他地產(chǎn)公司要獲取很好的收益，還是件相當(dāng)困難的事。”薛建雄說。
這也意味著開發(fā)商今年的利潤和收益，基本上很難維持去年同樣水平了。
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廣州
房價洼地引房企搶駐“補漲”恐令市場承壓
每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州
根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的2014年1月70大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，廣州以18.6%的同比漲幅居首。
實際上，如果單從房價水平來看，廣州房價的絕對值遠低于北上深三大一線城市。廣州國土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年廣州全市新建住宅共網(wǎng)簽93035套，合計1058.48萬平方米，全市均價為13100元/平方米，僅上漲8.07%。
作為一線城市中的價格洼地，由于房價水平較低且土地供應(yīng)充足，越來越多外地大鱷意欲進軍廣州市場。但在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然大型房企聚集存在共同推動板塊價值提升的可能性，但如果開發(fā)商盲目推高地價，未來能否成功消化將是考驗。
剛需產(chǎn)品仍占主導(dǎo)
根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者整理的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京、上海、深圳于2013年新房售價分別為23324元/平方米、24177元/平方米、21595元/平方米，與之相對，廣州約13100元/平方米的房價水平僅為前三者的六成。
從各區(qū)域來看，在廣州原十區(qū)二縣中，均價在3萬元/平方米以上的區(qū)域僅有越秀與天河，花都、南沙、從化、增城四個區(qū)域均價更低于1萬元/平方米，并且上述四個區(qū)域在2013年新增供應(yīng)套數(shù)占全市比例高達60%。
合富置業(yè)首席市場分析師龍斌告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，廣州房價之所以在一線城市長期“墊底”，一方面是由于廣州土地供應(yīng)量充足，供求矛盾不如北上深般尖銳；另一方面，廣州剛需買家占市場主導(dǎo)，投資比例不高，抑制了房價炒作空間。
“廣州更多的人選擇做生意，對于住宅的投資需求不像北京上海這些城市這么強烈�！苯�(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑告訴記者。
根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，去年全市89%成交集中在2萬元/平方米以下的產(chǎn)品，單價在1萬元/平方米以下的剛需產(chǎn)品成交占比高達52%，單價在3萬元/平方米以上的高端產(chǎn)品成交占比僅為3%。
合富輝煌預(yù)計，廣州十區(qū)今年的可售貨量約為11萬套，和去年基本持平。從區(qū)域來看，中心六區(qū)新增貨量仍然較少，白云、番禺、蘿崗、南沙等外圍區(qū)域供應(yīng)量依然占據(jù)主導(dǎo)。從供應(yīng)產(chǎn)品來看，仍然以剛需型產(chǎn)品為主，100平方米以下的戶型占比高達45%。
“根據(jù)我們監(jiān)測，目前廣州置業(yè)者主要的購房價位在200萬元總價以下，100萬~150萬元的剛需型產(chǎn)品最受歡迎，去化率也更高。由于今年市場新增供應(yīng)依然以剛需型產(chǎn)品為主，預(yù)計去化率仍將理想。”合富輝煌首席市場分析師黎文江向記者表示，由于廣州于近日宣布增城與從化撤市改區(qū)，行政區(qū)劃的變更有可能直接促成了增城、從化人口轉(zhuǎn)變?yōu)閺V州戶口居民，這兩個低價區(qū)域市場有望取得更好的表現(xiàn)。
地價若過高仍有風(fēng)險
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為，就四個一線城市來說，廣州無論是地價還是房價都遠遠低于北京、上海，可算是價格洼地，房企將目光投向廣州，使得廣州土地市場大有迎頭趕超的味道。
在上周舉行的廣鋼新城土地拍賣會上，除了保利、萬科等傳統(tǒng)華南大型房企參與外，還吸引了珠海華發(fā)股份[1.77% 資金 研報]、北京金融街[1.32% 資金
研報]以及重慶龍湖地產(chǎn)3家外地房企前來競拍，華發(fā)與金融街更是以刷新區(qū)域地王紀錄的價格成功搶得該地塊。
根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，2013年廣州十區(qū)二市有一半以上住宅土地溢價成交，全年樓面地價為5123元/平方米，大幅上升100%。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，部分外地房企為了在廣州市場立住腳不惜高價搶地，為了消化高地價成本產(chǎn)品被迫走豪宅路線，在市場不明朗的環(huán)境下，這批高價地未來消化存在風(fēng)險。
仲量聯(lián)行的研究報告也認為，去年土地市場持續(xù)火熱，迫于成本壓力，預(yù)計廣州的開發(fā)商將提高住宅定位，預(yù)計2014年廣州的豪宅市場竣工量近4000套，高于過去兩年。由于廣州地產(chǎn)調(diào)控政策在年內(nèi)放松的機會不大，這對投資型需求和改善型需求均構(gòu)成壓力，豪宅去庫存壓力較大。
另一個不確定因素是房貸，《每日經(jīng)濟新聞》記者從多方了解到，春節(jié)過后廣州首套房貸進一步收緊，四大國有銀行首套房貸利率全線上浮5%，部分股份制銀行上浮幅度更高達20%，且放款時間基本在三個月以上。
“在剛需產(chǎn)品市場，按照目前的價位，市場還是具備承接力。但如果房價進一步上漲，加上房貸利率上浮的影響，將對購買力造成極大削弱，開發(fā)商在制定漲價計劃時應(yīng)該要審慎；在高端市場，由于城市定位的原因，廣州豪宅市場對外地客戶吸引力遠低于北京上海，未來高端產(chǎn)品的消化將存在壓力。”黃韜認為。