兩會召開在即，參加全國政協(xié)十二屆二次會議的全國政協(xié)委員陸續(xù)抵達駐地。針對近期中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的復雜景象，２０１４年中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策以及樓市走向亦成為委員們熱議的話題之一。
全國政協(xié)委員、中國銀行外部監(jiān)事梅興保帶來一份調(diào)研報告，這是他參與繪制的一幅全國房地產(chǎn)市場的“完整畫面”。
梅興保去年參加了全國政協(xié)經(jīng)濟委員會房地產(chǎn)專題調(diào)研，前后歷時４個月，走訪了北京、廣州等一線城市，也去了鄂爾多斯、中山等三四線城市。
近期杭州、常州等地的樓盤降價引起了市場對中國樓市未來會否“坐上滑梯，一滑到底”的恐慌。此間接受采訪的全國政協(xié)委員認為，在中國依然處于城鎮(zhèn)化中的大背景下，２０１４年的中國房地產(chǎn)市場將保持穩(wěn)中有增的態(tài)勢，但增幅將有較大幅度縮小，并出現(xiàn)分化趨勢。
“一二線城市房地產(chǎn)市場還處于‘熱態(tài)’，發(fā)達地區(qū)的三四線城市問題也不大。而熱門城市的遠郊縣和中西部某些三四線城市確實存在供大于求的現(xiàn)象。”梅興保說。
國家統(tǒng)計局近期公布的數(shù)據(jù)顯示，在７０個大中城市中，北上廣深四個一線城市新建商品住宅價格去年上漲均超過２０％，南京、廈門、徐州、桂林等２０多個二三線城市房價漲幅也高于１０％，而中西部地區(qū)的三四線城市漲勢相對平緩。
杭州市區(qū)和郊區(qū)房地產(chǎn)市場的分化正折射出全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場分化趨勢。
“降價樓盤主要還是在偏僻地段，距離遠，也缺乏成熟的配套，價格本來就是虛高。還有些要降價的樓盤對應郊區(qū)戶口，為了在杭州落戶的年輕人也不會輕易買�！焙贾菔忻穸收嬲f。
一方面是一線城市房價持續(xù)上漲，地王不斷出現(xiàn)，一方面是一些三四線城市房價較大幅度下滑，給中國政府樓市調(diào)控政策提出很大挑戰(zhàn)。
一年前出臺的“新國五條”在限購、限貸和個稅征集方面可謂相當嚴苛，但一線城市房價仍舊快速上漲。
受土地供應等因素影響，近年來一些開發(fā)商轉(zhuǎn)向遠郊區(qū)或者三四線城市，短時間內(nèi)大量供給制造了新的問題，雖對全局無顛覆性影響，但也增加了調(diào)控的難度。
受訪的政協(xié)委員認為，市場化手段調(diào)節(jié)、住房保障軌和市場軌雙軌共同發(fā)展應是未來調(diào)控的主線，通過差異化政策逐步為一二線城市降溫，并消化三四線城市的庫存壓力。
梅興保建議，在房地產(chǎn)出現(xiàn)供大于求的地區(qū)，地方政府應根據(jù)本地優(yōu)勢發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，夯實城鎮(zhèn)化基礎，并建設醫(yī)院、學校等基礎設施，使房地產(chǎn)業(yè)自然而然、水到渠成地發(fā)展起來。而開發(fā)商則要設定合理利潤，把開工項目及時做完，攤子不要太大。
“隨著經(jīng)濟穩(wěn)步前進，三四線城市的庫存會慢慢消化，情況會穩(wěn)定下來。”
中央城鎮(zhèn)化工作會議強調(diào)，推進城鎮(zhèn)化必須從中國社會主義初級階段基本國情出發(fā)，遵循規(guī)律，因勢利導，使城鎮(zhèn)化成為一個順勢而為、水到渠成的發(fā)展過程。
政協(xié)委員們認為，在新型城鎮(zhèn)化的思路下，地方政府大拆大建的情況有望得到遏制，這將有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
全國政協(xié)委員、財政部財科所所長賈康建議，要加快房地產(chǎn)稅改革。
他認為，房地產(chǎn)稅不僅僅指在上海、重慶兩地已經(jīng)進行試點的不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，還涉及在整個不動產(chǎn)開發(fā)、交易、保有全鏈條中各個環(huán)節(jié)的稅費，要通盤考慮。
“保有環(huán)節(jié)的稅制建設應堅持“調(diào)節(jié)高端”的原則，不能簡單照搬美國‘普遍征收’模式�！辟Z康說。
全國政協(xié)委員、中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林預計，中國房地產(chǎn)市場的剛性需求依然旺盛，未來要把滿足保障型、改善型需求做為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的重點。
“政府的主要作用是做好保障型住房建設，同時對改善型住房需求進行鼓勵，并通過市場調(diào)節(jié)抑制投資性需求。該歸政府的歸政府管，該歸市場的歸市場管，采取簡單個別政策的方法難以解決房地產(chǎn)市場的問題�！�