“北京市區(qū)的房價以后要下降�！比珖舜蟠怼⒈本┦谐�(wù)副市長李士祥說，因為保障房供應(yīng)量加大，調(diào)節(jié)了市場供需。全國政協(xié)委員、恒大集團(tuán)董事局主席許家印卻說，房價的２４％是稅費(fèi)，超過３０％是土地出讓，這些錢都被政府賺走了，要降房價，首先請政府不要“雁過拔毛”。
全國“兩會”進(jìn)行時，有關(guān)房價的討論是會場內(nèi)外的熱點。降房價，政府說要靠市場，開發(fā)商說要靠政府。讓老百姓住有所居，能夠詩意棲息在這片大地上，到底要靠啥？
一套小房子 稅費(fèi)何其多？
從土地變到房子，要走哪些程序？根據(jù)代表委員和專家業(yè)內(nèi)人士的介紹，除了土地出讓金，還要蓋少則幾十多則上百個章，交１００多項費(fèi)用，十幾種稅。
許家印算了一筆賬，目前房價的構(gòu)成主要有五部分：地價、綜合造價、政府規(guī)費(fèi)、稅收和企業(yè)利潤。
——地價：近年來，土地出讓單價連年上漲。國土資源部統(tǒng)計，２０１３年全國土地出讓金收入總額超過４．１萬億元，創(chuàng)歷史新高。北京２０１３年農(nóng)展館地塊的樓還沒蓋，單位地價超過７．３萬元，廣州南洲地塊的單位地價３．３萬元，超過周邊商品房價格。
——綜合造價：俗稱建安成本。一位大型國有建筑公司的領(lǐng)導(dǎo)告訴記者，一般低層建筑２０００—３０００元／平方米，高層建筑不超過４０００元／平方米。
——政府規(guī)費(fèi)：包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、市調(diào)費(fèi)、審計費(fèi)等。許家印說，通過恒大在各地的實踐經(jīng)歷，各城市收費(fèi)審批不一樣，“最少的３７種，最多的１５７種。各個城市收費(fèi)差別很大，按平均計算約占房價的１１％�！�
——稅：包括營業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等十余種。根據(jù)廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會２０１３年發(fā)布的研究報告，這十幾種稅大約占房價的１５％左右。
房價刨去前四部分，再減去銀行貸款或其他融資渠道利息后，是開發(fā)企業(yè)的毛利潤。按照一些上市房地產(chǎn)公司年報公布的數(shù)據(jù)，恒大、萬科、保利、招商等大型開發(fā)商公布的利潤一般都超過１５％。
暨南大學(xué)管理學(xué)院胡剛教授介紹，一般來說，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)占房價的比例超過２０％，土地出讓金的費(fèi)用占房價的３０％－５０％，土地出讓金也算一種收費(fèi)，說房價超過６０％的部分是各項稅費(fèi)，不能算錯。
“房價漲１年，工資漲２０年都不夠”
一位不愿意透露姓名的經(jīng)濟(jì)界別政協(xié)委員表示，“政府不要以為自己收的就是開發(fā)商的稅，開發(fā)商的房子是建來賣的，所有的稅費(fèi)都被開發(fā)商納入到開發(fā)成本里，稅費(fèi)越高，房價越高，實際還是苦了老百姓�！�
按照國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計公報，去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長７％，達(dá)到１８３１１元，這樣一個大紅包，卻很容易被更高的房價漲幅吞噬。這讓很多剛需百姓有些沮喪，因為他們發(fā)現(xiàn)：越等越買不起房。
以廣州為例，２０１３年居民可支配收入增長１０％，而國家統(tǒng)計局公布的房價同比增幅卻接近２０％。增速比不上，基數(shù)更是差了十幾倍，這就造成了房價增幅嚴(yán)重背離收入增幅的“馬太效應(yīng)”。
廣州市民張旭給記者算了一筆賬：２０１２年月收入８０００元，看到的海珠區(qū)新房每平方米２３０００元，２０１３年初公司加薪，月工資達(dá)到１萬元，但同一處房子，房價到２０１３年底已經(jīng)漲到每平方米３１０００元，７０平方米的房子，“房價漲１年，漲了５６萬，工資每月漲２０００元，１年多收入了２．４萬，不吃不喝，我漲２０多年工資，才頂房價漲１年。”
“開發(fā)商和政府都要進(jìn)行反省”
在許家印看來，要蓋１１０多個章，要用多少時間，提供多少資料，浪費(fèi)多少人力物力財力？國家今年簡政放權(quán)，行政體制改革力度比較大，建議住建部對此進(jìn)行規(guī)范和統(tǒng)一。
一位政府官員卻認(rèn)為，這是開發(fā)商在推卸責(zé)任：“說政府拍賣土地推高房價時，說是成本決定；出了地王搭車漲價時，又說是市場決定。豈能如此推卸責(zé)任，混淆視聽？”
胡剛表示，市長和董事長的觀點，都有道理，但都站在自己立場上，表述不夠全面，需要“各打五十大板”：對開發(fā)商提出的審批亂象，政府要下大力氣清理歸并，消除人為尋租空間；對開發(fā)商的坐地起價和渾水摸魚，政府也應(yīng)該通過市場化的稅收政策予以制約。“一句話，“開發(fā)商和地方政府都要進(jìn)行自省”。
政府工作報告已經(jīng)指出，“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。”
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，這意味著地方政府必須明確底線救濟(jì)、中端支撐和高端市場三種分類，在暫時無法放棄土地財政的背景下，從過去的“購房人頭稅”向“抽高、補(bǔ)低、擴(kuò)中”的精確使用轉(zhuǎn)變，對于高端商品房完全市場化，對高價房多征稅，用于填補(bǔ)低端保障房建設(shè)缺口，而對于中端的自主性普通商品房，必須從信貸、土地出讓金和房價方面進(jìn)行充分保障。
全國人大代表、民革吉林省委專職副主委郭乃碩也說，“政府對夾心層有了補(bǔ)貼，但收入被房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面，這應(yīng)該是政府繼續(xù)推進(jìn)住房保障工作的重點�！�