今年的政府工作報(bào)告再次對(duì)保障房建設(shè)提出了具體目標(biāo)：今年新開工保障房700萬套以上，年內(nèi)基本建成保障房480萬套。此前，國(guó)家“十二五”規(guī)劃就明確提出5年建設(shè)3600萬套保障性住房的總目標(biāo)，然而，“十二五”前三年，保障房建設(shè)僅完成目標(biāo)任務(wù)的2/5。今明兩年無疑是保障房建設(shè)的沖刺時(shí)間。在此背景下，保障房的融資難題顯得更加突出。

　　全國(guó)人大代表、證監(jiān)會(huì)機(jī)構(gòu)部巡視員歐陽昌瓊在今年提交的《關(guān)于創(chuàng)新金融工具推進(jìn)保障性住房建設(shè)的建議》中提出，我國(guó)各地保障性住房建設(shè)最突出的問題是融資難，建議探索運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)這一創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設(shè)。

　　中國(guó)人民銀行曾于2009年?duì)款^研究REITs試點(diǎn)，但由于當(dāng)時(shí)國(guó)際金融危機(jī)及宏觀調(diào)控等因素，擱淺至今。近日，歐陽昌瓊在接受證券時(shí)報(bào)記者專訪時(shí)表示，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀政策環(huán)境下，探索運(yùn)用REITs這一創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設(shè)，具有現(xiàn)實(shí)可行性，對(duì)于保障性住房拓寬融資渠道、盤活存量資產(chǎn)、豐富投資品種、推動(dòng)金融創(chuàng)新都具有重要意義。

　　保障房建設(shè)沖刺時(shí)間　資金之渴仍未解

　　今年的政府工作報(bào)告提出，以全體人民住有所居為目標(biāo)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)、分步實(shí)施、分級(jí)負(fù)責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。報(bào)告同時(shí)提出，創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。

　　國(guó)家“十二五”規(guī)劃明確提出5年建設(shè)3600萬套保障性住房的總目標(biāo)，然而，“十二五”前三年僅完成目標(biāo)任務(wù)的2/5，今明兩年可謂時(shí)間緊任務(wù)重。

　　資金籌措是各地完成保障房建設(shè)任務(wù)的首要難題。此前曾有媒體測(cè)算，2011年1000萬套保障房建設(shè)需要投入1.3萬億至1.4萬億元，而整體資金缺口在8000億元左右。官方數(shù)據(jù)也顯示，2012年，全國(guó)保障性住房建設(shè)共籌集財(cái)政資金4128.74億元(其中中央財(cái)政下達(dá)補(bǔ)助資金1861.65億元)，通過銀行貸款、住房公積金貸款、發(fā)行企業(yè)債以及其他渠道籌集資金共4667.67億元。

　　歐陽昌瓊認(rèn)為，我國(guó)各地保障性住房建設(shè)融資渠道和機(jī)制上的突出問題包括：一是渠道單一，主要靠地方政府，財(cái)政負(fù)擔(dān)沉重;二是保障性住房新建、維護(hù)缺乏長(zhǎng)期的、可持續(xù)的資金來源，難以繼續(xù);三是銀行貸款以政府信用為基礎(chǔ)，以地方財(cái)政作背書，容易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)迸發(fā);四是財(cái)政資金管理體制上事權(quán)與財(cái)權(quán)不匹配，要么影響保障性住房建設(shè)資金的落實(shí)，要么影響地方財(cái)政預(yù)算的安排。

　　“今明兩年正是實(shí)現(xiàn)‘十二五’規(guī)劃目標(biāo)攻堅(jiān)克難的關(guān)鍵時(shí)期，為切實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)，有必要在地方財(cái)政資金和銀行信貸資金以外，探索運(yùn)用新的融資方式，有效解決保障性住房建設(shè)融資難的問題�！睔W陽昌瓊說。

　　他建議，選擇若干城市進(jìn)行保障房的REITs試點(diǎn)。保障房具有產(chǎn)權(quán)明晰(政府所有)、資產(chǎn)真實(shí)、收益盡管較低但穩(wěn)定(政府補(bǔ)貼和稅后優(yōu)惠有保障)等特點(diǎn)，具備REITs的基本要素，證券公司、基金管理公司等資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)也開始了這方面的業(yè)務(wù)探討，可以先行試點(diǎn)。REITs既可以緩解“兩多兩難”的矛盾，通過已建成的保障房資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)，提供后續(xù)建設(shè)資金，也可以使地方政府在保障房建設(shè)管理中承擔(dān)的“無限責(zé)任”變?yōu)椤坝邢挢?zé)任”。

　　推出REITs試點(diǎn)　需解決三方面問題

　　歐陽昌瓊表示，作為一個(gè)金融創(chuàng)新工具，REITs可以吸引社會(huì)資金解決房地產(chǎn)建設(shè)資金問題，它是一個(gè)融資工具，可以運(yùn)用于我國(guó)保障性住房建設(shè)。

　　不僅如此，REITs能夠?yàn)橥顿Y者提供一種收益相對(duì)穩(wěn)定、流動(dòng)性較強(qiáng)的投資品種，幫助投資者分享房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展紅利，因此，它又是一個(gè)投資工具和理財(cái)工具，可以滿足廣大公眾和機(jī)構(gòu)投資者追求收益穩(wěn)定(以房租收入、房地產(chǎn)升值為收入來源)、流動(dòng)性強(qiáng)(可以在交易所上市交易)的投資和理財(cái)需求，讓眾多中小投資者也能分享房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的紅利。金融危機(jī)爆發(fā)后，REITs成為投資者抵抗危機(jī)的投資工具。比如，2010年美國(guó)公寓型REITs的平均收益率達(dá)到47%。

　　國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，REITs是一種較為常見并且有效的房地產(chǎn)融資工具，它起源于上世紀(jì)60年代的美國(guó)，是一種采取公司型或契約性基金(信托)的組織形式，以發(fā)行資產(chǎn)支持證券的方式，匯集公眾和機(jī)構(gòu)投資者的資金，交由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，投資于收益性房地產(chǎn)，并按投資的綜合收益按比例分配給投資者的信托基金制度。

　　事實(shí)上，2009年人民銀行曾牽頭研究REITs試點(diǎn)，但由于當(dāng)時(shí)國(guó)際金融危機(jī)及宏觀調(diào)控等因素，沒能正式啟動(dòng)。

　　時(shí)至今日，歐陽昌瓊認(rèn)為，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀政策環(huán)境下，探索運(yùn)用REITs這一創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設(shè)，具有現(xiàn)實(shí)可行性。對(duì)于保障性住房拓寬融資渠道、盤活存量資產(chǎn)、豐富投資品種、推動(dòng)金融創(chuàng)新都具有重要意義。他認(rèn)為，目前推出REITs試點(diǎn)，需要解決三方面問題：

　　在法規(guī)政策方面，我國(guó)近年來對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，是REITs沒有啟動(dòng)試點(diǎn)的直接原因。同時(shí)，REITs業(yè)務(wù)涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和登記、基金份額登記、基金份額在交易所交易等問題，仍缺乏法規(guī)支持。

　　在稅收方面，我國(guó)房屋租賃的稅負(fù)總體較重，據(jù)不完全測(cè)算，稅負(fù)約占租金收入的19%，并且，在REITs有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中，還需要交納契稅、印花稅和所得稅等稅收，存在重復(fù)征稅。稅負(fù)過高使REITs這一投融資產(chǎn)品收益相對(duì)穩(wěn)定的特征難以體現(xiàn)，也是我國(guó)難以推出REITs的主要原因。

　　在投融資主體方面，我國(guó)保障性住房投融資主體多元，有地方政府(房管局、建設(shè)局等)，政府平臺(tái)公司、民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商等，由此導(dǎo)致了保障性住房產(chǎn)權(quán)的多元，有地方國(guó)有產(chǎn)權(quán)、個(gè)人產(chǎn)權(quán)、混合產(chǎn)權(quán)等。需要盡快確立市場(chǎng)化運(yùn)作的保障房投融資平臺(tái)，明確保障房產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)的主體。此外，在REITs設(shè)立上通常以信托形式設(shè)立(少數(shù)以公司形式設(shè)立)，但目前國(guó)內(nèi)僅允許信托公司設(shè)立信托，商業(yè)銀行、證券公司和保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)不能自行設(shè)立信托，需要放松這些限制，擴(kuò)大信托設(shè)立主體。

　　券商開始研究探索　保障房REITs

　　近年來，證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)已經(jīng)開始涉足商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的探索，也為試行保障房REITs打下了基礎(chǔ)。去年9月，中信證券公告通過旗下金石基金發(fā)起設(shè)立的非公募基金全資子公司，以不低于50億元價(jià)格，接收擁有北京、深圳中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的全資子公司天津京證、天津深證的全部股權(quán)，并擬對(duì)此進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，金石基金將作為管理人。

　　廣發(fā)證券的研究報(bào)告認(rèn)為，中信證券上述業(yè)務(wù)意義不僅僅在于短期內(nèi)為公司盤活資產(chǎn)，并實(shí)現(xiàn)超過10億元稅后利潤(rùn);更為重要的是，作為有望成為國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的首單示范性產(chǎn)品，其產(chǎn)品特征已經(jīng)具備了REITs的雛形，考慮到國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展和龐大存量，未來該類業(yè)務(wù)的前景將非常廣闊。

　　此外，證券時(shí)報(bào)記者獲悉，中信證券正在進(jìn)行保障性住房REITs產(chǎn)品的方案研究。

　　為解決保障性住房REITs中存在的問題，歐陽昌瓊還提出了如下具體建議：

　　第一，由住建部牽頭，對(duì)保障性住房建設(shè)涉及的政策進(jìn)行梳理評(píng)估，明確一般商品房宏觀調(diào)控政策不適用于保障性住房，允許運(yùn)用REITs等創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設(shè)，并選擇若干城市進(jìn)行試點(diǎn)。

　　第二，由人民銀行牽頭，會(huì)同金融監(jiān)管部門研究制定保障性住房REITs試點(diǎn)規(guī)則。允許包括證券公司、基金管理公司、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、信托公司在內(nèi)的各類金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定通過設(shè)立信托等方式開展REITs業(yè)務(wù)試點(diǎn)，逐步允許REITs公募發(fā)行和上市交易。在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，適時(shí)制定專門的規(guī)章或者國(guó)務(wù)院制定單行條例。

　　第三，住建部協(xié)調(diào)國(guó)家稅務(wù)總局，明確保障性住房在租賃及REITs業(yè)務(wù)中的稅收優(yōu)惠政策。建議參考國(guó)際慣例，按照稅收中性原則，除了對(duì)REITs的管理人、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的收入征收所得稅外，免除REITs交易環(huán)節(jié)中的其他稅負(fù)。同時(shí)，為提高投資者購(gòu)買REITs基金份額的積極性，免除投資者投資REITs所得稅。

　　第四，協(xié)調(diào)財(cái)政部，完善保障性住房的補(bǔ)貼政策。保障性住房公益性特點(diǎn)突出，和所有公共產(chǎn)品、公共服務(wù)一樣，需要政府補(bǔ)貼。但要改變目前補(bǔ)貼主要給了供給方，而不是需求方的局面，即不能“補(bǔ)磚頭，不補(bǔ)人頭”。財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠和政府增信，是保障房REITs產(chǎn)品具有收益穩(wěn)定、抗通脹性，受投資者歡迎的重要保障。