業(yè)界預測今年或成房地產(chǎn)行業(yè)拐點
國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布“2014年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，受春節(jié)假期、房貸收緊、對政策預期不確定等因素影響，今年前2個月，全國商品住宅市場現(xiàn)量價齊跌態(tài)勢。此外，目前銀行對首套房優(yōu)惠利率的取消以及放款時間的延長，勢必影響3月出現(xiàn)樓市傳統(tǒng)的小陽春。
業(yè)內(nèi)人士預測，在去年突如其來的爆發(fā)式高增長結(jié)束后，今年樓市面臨的風險因素不斷增多，下行壓力逐漸顯現(xiàn)，樓市正在步入調(diào)整期。
供應放量 成交冷淡
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年1-2月份，全國商品住宅銷售面積9377萬平方米，同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7個百分點；住宅銷售額5985億元，同比下降5.0%，增速比去年全年回落31.6個百分點。
科威國際不動產(chǎn)大中華區(qū)副總經(jīng)理虞廷恂表示，今年1-2月，由于春節(jié)因素影響，加之購房者預期全國兩會期間，中央政府會明確今年的房地產(chǎn)調(diào)控意見，因此買賣雙方均持觀望態(tài)度；同時，銀行貸款的難度亦有所增加，使二手房成交周期逐漸拉長，因此在樓市成交數(shù)據(jù)上出現(xiàn)了較大幅度的下滑。
全國樓市的風向標之一的上海市場，也出現(xiàn)了供應持續(xù)放量、成交市場反應冷淡的現(xiàn)象。據(jù)科威國際不動產(chǎn)數(shù)據(jù)，2014年2月上海市商品住宅共成交3489套，總計成交面積41.9萬平方米，而同期的供應面積卻超出50%，達63.4萬平方米。
房產(chǎn)開發(fā)增速減緩
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7956億元，同比名義增長19.3%，增速比去年全年回落0.5個百分點。其中，住宅投資5426億元，增長18.4%，增速回落1個百分點。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，進入2014年以來，銀行出于風險考慮，對房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批逐漸趨嚴。這使得本來財大氣粗的房企的日子頗不好過，這是房地產(chǎn)開發(fā)增速放緩的直接原因。
對外資吸引力下挫
融資方面，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14.5個百分點。其中，國內(nèi)貸款4913億元，增速回落8.3個百分點；利用外資50億元，下降43.2%，而去年全年增速為32.8%；自籌資金增速也回落近10個百分點。
其中，利用外資的水平下降之大特別引人關(guān)注。房企人士透露，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外扎堆發(fā)債，使借貸成本正逐漸上升，加之美國退出量化寬松給人民幣帶來貶值壓力，導致了地產(chǎn)債券對海外投資者的吸引力下降。
滬上一私募投資總監(jiān)告訴記者，近期經(jīng)濟數(shù)據(jù)的疲軟也令海外投資者對今年中國經(jīng)濟增長前景以及房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)感到擔憂。如2月匯豐中國制造業(yè)PMI(初值)數(shù)據(jù)降至48.3,為去年7月以來最低水準，這使得一部分外幣房地產(chǎn)基金到期即回投美元資產(chǎn)。
現(xiàn)狀
“房貸荒”蔓延 3月樓市難現(xiàn)小陽春
3月是樓市傳統(tǒng)的小陽春，但目前銀行對首套房優(yōu)惠利率的取消以及放款時間的延長，勢必影響樓市的交易量。
去年年底全國房貸緊字當頭，多數(shù)銀行取消房貸利率優(yōu)惠。春節(jié)已過，各地房貸市場依然沒有出現(xiàn)松動的意思。記者走訪多家銀行發(fā)現(xiàn)，個人房貸仍持續(xù)收緊，首套房貸款優(yōu)惠幾乎絕跡，如農(nóng)行只對貸款150萬元以上的客戶給予98折優(yōu)惠；部分銀行甚至停止了房貸業(yè)務。
房貸日益收緊現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)在一線城市，“房貸荒”已在二、三線城市中持續(xù)深入蔓延。
CRIC研究中心所監(jiān)測的22個城市中，首套房貸款優(yōu)惠利率幾乎絕跡，其中，10個城市上浮5-15個百分點。如佛山、惠州等城市首套房貸款利率已在基準利率的基礎(chǔ)上上浮了10%-15%；寧波、常州、無錫、青島、南通等城市的首套房貸款利率也從原來的基準利率9-9.5折優(yōu)惠收緊至基準利率；原來維持基準利率的城市，如沈陽、重慶、成都、蘇州、福州、南京等也從基準利率上浮至基準的1.05-1.1倍；僅32%的城市維持基準利率。
虞廷恂認為，首套房貸款利率優(yōu)惠的取消很大程度上削弱了剛性需求的購買力，增加購房成本抑制其購房需求，銀行貸款的收緊同時也會給購房者造成成交量下降、房價看跌的市場預期，延遲其購房決策，“對于房地產(chǎn)市場而言，2014年信貸環(huán)境將比政策環(huán)境影響更為深遠�！�
觀點
今年樓市前景不太樂觀 但房價也不會大起大落
“2014年將是房地產(chǎn)行業(yè)一個中長期的拐點，意味著房地產(chǎn)牛市結(jié)束，進入一個調(diào)整期�！�
國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣
業(yè)內(nèi)人士預測，去年突如其來的爆發(fā)式高增長結(jié)束后，今年樓市面臨的風險因素不斷增多，下行壓力逐漸顯現(xiàn)，樓市正在步入調(diào)整期。
房價下跌的城市在逐漸增加
“監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示3月份市場持續(xù)低迷�！敝性禺a(chǎn)集團主席黎明楷說，“這對于房地產(chǎn)企業(yè)銷售與現(xiàn)金將帶來巨大影響，今年樓市前景不太樂觀”。
一線城市房價漲幅過高，滯漲跡象漸顯，而二、三線城市價格也開始松動。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，近幾個月來，全國70個大中城市的房價上漲速度正在放緩，房價下跌的城市逐漸增加。
在區(qū)域差異日漸明顯的同時，房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化也在加速進行。13日在廣州公布的2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜顯示，大企業(yè)與中小企業(yè)之間的分化日益明顯，大型企業(yè)搶占的市場“蛋糕”越來越大。
數(shù)據(jù)顯示，去年全國有7家大型房企銷售收入超過千億元，銷售前10強企業(yè)總金額超過10000億元，龍頭萬科年銷售更是達到1700億元紀錄，成為超大型企業(yè)。
“一、二線城市情況最令人擔心”
“2014年將是房地產(chǎn)行業(yè)一個中長期的拐點，意味著房地產(chǎn)牛市結(jié)束，進入一個調(diào)整期�！苯�(jīng)濟學家、國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣說，“信貸趨緊、高房價抑制投機和自住需求以及目前樓市供應過剩，庫存水平居高不下，上述三個因素都導致樓市將進入調(diào)整”。
在調(diào)整成為大勢所趨的背景下，一、二線城市地王現(xiàn)象與三、四線城市去化隱憂也日益凸顯。但在政府上下限調(diào)控思路下，房價不會再出現(xiàn)去年瘋狂上漲態(tài)勢，但也不會大起大落。
“一、二線城市情況最令人擔心，如果去掉投資需求，供給絕對是過剩的，政府需要防范泡沫破裂風險�！蓖跣V說。
五礦建設(shè)何劍波表示，今年房地產(chǎn)由全面短缺變?yōu)槿孢^剩，市場與產(chǎn)品分化非常明顯，對企業(yè)要求更高。