樓市供需格局逆轉(zhuǎn) 房?jī)r(jià)整體將下行

　　2014年3月的樓市，并未像往年一樣出現(xiàn)一個(gè)小陽(yáng)春。

　　截至3月中旬，各地樓市成交平淡，包括一線(xiàn)城市在內(nèi)的市場(chǎng)均出現(xiàn)了強(qiáng)烈的觀望情緒，北京、廣州甚至出現(xiàn)個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)促銷(xiāo)或低價(jià)入市。

　　如果說(shuō)2月份杭州德信降價(jià)還是小開(kāi)發(fā)商的個(gè)別事件，那么3月份以來(lái)萬(wàn)科、保利等大型地產(chǎn)商在一線(xiàn)城市的促銷(xiāo)動(dòng)作，則可能預(yù)示了新一輪房地產(chǎn)下行周期的到來(lái)。

　　多位地產(chǎn)界人士認(rèn)為，今年樓市成交整體下滑已基本成為定局，而房?jī)r(jià)，在全國(guó)范圍內(nèi)也可能出現(xiàn)同比下跌。

　　3月樓市倒春寒

　　3月13日，上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告指出，前2個(gè)月行業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)“異動(dòng)”降溫。1-2月，土地成交量增幅小幅收窄，成交價(jià)格處于高位；房地產(chǎn)投資增速整體平穩(wěn)，新開(kāi)工面積增速下行明顯；商品房銷(xiāo)售增幅大幅回落，價(jià)格小幅下降；房企資金增幅放緩，國(guó)內(nèi)貸款占比上升。

　　3月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月70大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少5個(gè)，持平的城市個(gè)數(shù)增加7個(gè)，漲幅略有回落。

　　CRIC分析師馬千里認(rèn)為，就整體市場(chǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)增速明顯放緩。在關(guān)鍵的3月上旬，市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)如多數(shù)人預(yù)期的“小陽(yáng)春”，購(gòu)房者保持了較為謹(jǐn)慎的觀望態(tài)度。

　　就城市而言，之前人們以為“不會(huì)降價(jià)”的一線(xiàn)城市也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)松動(dòng)。京滬穗深一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)增速明顯下滑，自2013年四季度以來(lái)，四個(gè)城市同比增幅首次全部回落至20%以下，與其他城市的房?jī)r(jià)漲幅差距也在明顯縮小。

　　“2014年的春季樓市有點(diǎn)冷，倒春寒跡象明顯。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉說(shuō)，北京樓市逐漸從2013年的恐慌性購(gòu)房轉(zhuǎn)為觀望，購(gòu)房者害怕高點(diǎn)入市，遭遇后期價(jià)格調(diào)整。

　　多家分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，進(jìn)入3月，銀行“錢(qián)緊”并沒(méi)有得到根本性的好轉(zhuǎn)，往年年初銀行信貸政策的放松在2014年并沒(méi)有如期出現(xiàn)，取而代之的是房貸政策的持續(xù)收緊、首套房和二套房貸款利率上浮等。2014年年初，從杭州開(kāi)始，常州、濟(jì)南、廣州等城市先后傳出樓盤(pán)降價(jià)消息，購(gòu)房者觀望情緒發(fā)酵。

　　數(shù)據(jù)顯示，房企在3月上旬還在對(duì)企業(yè)全年策略進(jìn)行調(diào)整，并未開(kāi)始集中供應(yīng)。不過(guò)，一些房企已有意加快供應(yīng)，甚至提前開(kāi)盤(pán)。

　　開(kāi)發(fā)商降價(jià)跑量為上

　　3月份出現(xiàn)的新變量莫過(guò)于一線(xiàn)城市龍頭開(kāi)發(fā)商的降價(jià)或低價(jià)入市行動(dòng)。

　　以北京為例，此前的市場(chǎng)預(yù)期是全國(guó)房?jī)r(jià)下跌，北京也不會(huì)跌。而在本周，北京住總?cè)f科橙開(kāi)盤(pán)售價(jià)為2.1萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于預(yù)期的精裝修2.6萬(wàn)元/平方米，刨去裝修的因素后，單價(jià)也低于預(yù)期3000元/平方米。

　　在廣州，保利地產(chǎn)旗下的保利·西海岸、保利·塞納維拉和保利·公園九里三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推出1成首付優(yōu)惠活動(dòng)。首次置業(yè)者，首付1成，剩余部分可分4個(gè)月付清，二次置業(yè)則可獲得長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月的首付延期繳納時(shí)間。

　　蘇州萬(wàn)科城則單價(jià)直降一千。分析人士稱(chēng)，萬(wàn)科城項(xiàng)目所在的吳中區(qū)，區(qū)域存量達(dá)230.34萬(wàn)平方米，在蘇州外圍區(qū)域中是最高的，在1、2月市場(chǎng)平淡的背景下，萬(wàn)科拿出85平方米的戶(hù)型降價(jià)跑量，是一種比較穩(wěn)妥的銷(xiāo)售策略。

　　張大偉說(shuō)，從春節(jié)過(guò)后北京這一輪新建住宅剛需項(xiàng)目的定價(jià)來(lái)看，房企與客群之間的博弈已出現(xiàn)微妙的變化。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。2013年北京單價(jià)2萬(wàn)左右的剛需項(xiàng)目，供需比基本是1：4，目前已降低到1：2。預(yù)計(jì)3月份也很難升溫。

　　CRIC分析師楊小貝指出，開(kāi)發(fā)商若想在上半年實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的突破，選擇跑量銷(xiāo)售的策略更為穩(wěn)妥。

　　供需結(jié)構(gòu)正在逆轉(zhuǎn)

　　張大偉提醒，2014年最值得關(guān)注的變量之一是樓市供求之間關(guān)系的變化。

　　野村證券稱(chēng)，中國(guó)住宅竣工量、庫(kù)存已經(jīng)大大超過(guò)有效需求。按照價(jià)值來(lái)衡量，2013年中國(guó)土地出讓金飆升52.4%，首次超過(guò)4萬(wàn)億元。按照面積來(lái)衡量，野村估算2013年一線(xiàn)城市土地出讓面積上升7%，二線(xiàn)城市3.7%，三四線(xiàn)城市上升23.2%；按價(jià)值分別上升159.3%、34.2%和57%。這將進(jìn)一步加劇供需失衡狀態(tài)。

　　目前，房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)于三四線(xiàn)城市將出現(xiàn)調(diào)整的觀點(diǎn)基本已無(wú)異議，而對(duì)于一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)是否會(huì)跌，還有很大的分歧。

　　深圳一家大型地產(chǎn)商人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，如果市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整，一線(xiàn)城市也不能幸免，頂多是調(diào)整幅度大小的問(wèn)題。

　　深圳中原數(shù)據(jù)顯示，深圳大戶(hù)型公寓目前已出現(xiàn)滯銷(xiāo)現(xiàn)象，庫(kù)存高企，足以消化3年。

　　張大偉分析，從供應(yīng)端來(lái)看，2013年全國(guó)一線(xiàn)城市土地成交額創(chuàng)歷史新高，達(dá)到了5127億，土地價(jià)格也創(chuàng)新紀(jì)錄，這種情況下企業(yè)負(fù)債明顯提高，利潤(rùn)率下滑，即使市場(chǎng)不景氣，企業(yè)也沒(méi)辦法捂盤(pán)，而必須上市。

　　從需求端來(lái)看，一線(xiàn)二線(xiàn)城市的需求實(shí)際上并不剛性，大部分購(gòu)房者都是借助貸款等信貸工具，一旦信貸收緊，需求可能會(huì)明顯萎縮�！耙痪�(xiàn)城市的高房?jī)r(jià)是建立在購(gòu)房者信心剛性的基礎(chǔ)上。一旦因?yàn)樾刨J等因素導(dǎo)致普遍觀望，出現(xiàn)2008年、2011年的調(diào)整并非完全沒(méi)有可能�！睆埓髠フf(shuō)。

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