股權再融資或緩解房企資金壓力
在經過2013年的樓市“大豐收”之后，今年房地產企業(yè)的日子似乎變得不好過了。春節(jié)之后，房地產市場不斷傳出利空消息，從部分三四線城市庫存積壓嚴重，到一二線城市部分項目降價，再到浙江、廣西部分房企資金鏈斷裂，勾勒出房地產泡沫破裂的邏輯鏈條。人們不禁會問，樓市系統(tǒng)性風險究竟離我們還有多遠？
19日，兩家地產公司天保基建和中茵股份非公開發(fā)行A股股票的申請獲批。對于房地產企業(yè)來說，股權再融資無疑是緩解資金困境的重要渠道。另一方面，對于早就設好“防火墻”的銀行來說，個別房企資金鏈斷裂的消息尚不構成重大風險。據(jù)了解，浙江的大部分銀行已開始排查風險，但類似個案仍有可能繼續(xù)出現(xiàn)。業(yè)內人士認為，經過多年的演變，房地產市場的差異性愈加凸顯。在庫存持續(xù)增長的壓力下，往年出現(xiàn)的樓市“小陽春”，今年不僅難以再現(xiàn)，甚至有演變成“倒春寒”的風險。
債務違約案例料難避免
3月中旬，浙江省寧波奉化知名的房產開發(fā)企業(yè)——浙江興潤置業(yè)投資有限公司被曝陷入資金困境，共有19家銀行和其他金融機構涉及其中。若該企業(yè)最終被認定資金鏈斷裂，將成為今年首例房地產債務違約事件，并可能對當?shù)氐慕鹑隗w系帶來不小沖擊。
這個案例使市場頗為恐慌。分析人士指出其原因有二：其一，浙江是民間借貸規(guī)模大、鏈條長，且房地產業(yè)杠桿率較高的地區(qū)，一旦出現(xiàn)大規(guī)模債務違約，很容易引發(fā)系統(tǒng)性風險。其二，與當前市場的大背景有關。2014年春節(jié)之后，房地產市場利空消息不斷。媒體先是爆出一些三四線城市樓市庫存過剩，有些地區(qū)的公職人員甚至被要求參與賣房。此后，部分區(qū)域的房地產項目出現(xiàn)降價，且已經蔓延到廣州、北京等一線城市。
在我國房地產業(yè)市場版圖中，浙江的重要地位不言而喻，且上一輪市場調整，正是肇始于浙江溫州。而本輪最初啟動降價的樓盤項目是浙江杭州。業(yè)內人士認為，一旦浙江樓市發(fā)生大規(guī)模債務違約，很可能意味著房地產業(yè)新一輪調整的開始。
在資金面上，房地產業(yè)并未出現(xiàn)大的問題。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-2月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金21264億元，同比增長12.4%。其中，國內貸款4913億元，增長24.8%；自籌資金8256億元，增長12.6%。
分析人士指出，房地產企業(yè)內部已經出現(xiàn)分化，與大型房企相比，中小房企的資金成本相對偏高，部分區(qū)域布局相對單一，很難形成足夠的抗風險能力。據(jù)悉，興潤置業(yè)出現(xiàn)資金問題只是“冰山一角”，一些產品線不合理的中小房企已經遭遇到資金困境。
某股份制銀行寧波分行人士透露：“據(jù)我了解，從去年下半年開始，有幾家大房企也開始收縮規(guī)模了。比如把地方分公司、子公司的資金調配權限收歸總公司，因為許多大房企都有自己的財務公司，一般數(shù)額不大的融資需求，他們內部就可以消化，但去年下半年開始也緊張起來了�！�
中原地產分析師張大偉表示，房地產市場持續(xù)的暴漲，依賴的是信心。隨著利空消息的持續(xù)擴散，黃金般重要的信心已經開始動搖。2014年市場出現(xiàn)調整的可能性越來越大，特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。而伴隨著這種調整，房地產企業(yè)債務違約的情況還將繼續(xù)出現(xiàn)。
樓市庫存壓力繼續(xù)加大
造成部分房企資金鏈緊張的“罪魁禍首”，很大程度上在于不斷積壓的庫存。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至今年2月末，全國商品房待售面積51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米。其中，住宅待售面積增加1770萬平方米。按照當前的銷售進度，足夠10個月消化。
蘭德咨詢機構總裁宋延慶指出，全國性數(shù)據(jù)和一概而論式觀點只能反映大致趨勢，但市場整體庫存不斷增加卻是事實。其中，一些結構性的庫存情況頗為值得關注。
首先，不同城市庫存及待售面積進一步加劇分化。一線和部分二線城市供應相對不足，甚至出現(xiàn)庫存告急，而溫州、常州、營口、鄂爾多斯等許多三四線城市則增長較快，空置率較高，甚至出現(xiàn)了大量“鬼城”。
其次，不同類型的商品房呈現(xiàn)加速分化，中小套型的剛需和首改型住宅去庫存速度較快，而總價高、性價比低的豪宅和零售型商業(yè)的存貨增加較快。特別是商業(yè)地產，據(jù)蘭德咨詢的一項調查數(shù)據(jù)顯示，我國上市房企中含有商業(yè)地產業(yè)務的，相對于資產值，租金收入僅占1.5%左右，而凈收益大都為負。因為供應量依然有增無減，可以預見今后持有資產評估增值和租金水平仍會繼續(xù)走低，庫存量和空置率會進一步上升。這是商業(yè)地產不得不面臨的窘境。
第三，不同企業(yè)的存貨情況更是在加速分化。在截至3月11日發(fā)布年報的22家上市房企中，13家企業(yè)存貨出現(xiàn)增長。其中，三家企業(yè)增長30%以上，大名城增長66%，中航地產增長39%，陸家嘴增長36%。數(shù)據(jù)還顯示，截至2013年末，萬科存貨3311億元，同比增長29.79%，比2012年末提高7.3個百分點。
宋延慶表示，許多三四線城市的商品房空置率非常高。即便是一線城市，所謂熱銷也只是個別項目，許多項目已陷入銷售不暢的窘境。2014年下半年或進入新一輪高存貨期，很有可能敲響行業(yè)及開發(fā)商的資金警鐘。
野村證券認為，中國房地產行業(yè)的過度供給問題會持續(xù)惡化，系統(tǒng)性風險也會進一步增加。供給過剩、庫存持續(xù)增加、勞動力回流等問題均會加大房地產行業(yè)面臨的風險，且風險主要集中于三四線城市。2014年房地產行業(yè)分化或更明顯，過度供給問題也會更加突出。
在庫存不斷增加的同時，市場銷售始終不見起色。以北京為例，根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至3月16日，今年以來北京新建住宅簽約8588套，二手房住宅簽約18156套，同比分別下降57.5%和66%。從成交額看，北京商品住宅合計簽約818.8億元，同比下降58%。
分析人士認為，三四線城市銷售遲緩，主要由于供大于求所致；而一二線城市樓市未回暖，則由于高房價背離了市場購買力，迫使價格下調。
值得注意的是，信貸政策的意外緊縮也是影響銷售的重要原因。2013年的首套房貸款利率85折優(yōu)惠如今已經絕跡，在當前的房地產按揭貸款中，基準利率已成主流，部分銀行甚至已經出現(xiàn)了上浮5%的貸款利率。這在很大程度上提高了購房者的實際成本。
亞豪機構副總經理任啟鑫認為，在自住商品房、信貸、預期等多方因素沖擊下，市場觀望情緒有所增多，今年3月的樓市注定難以維持去年同期成交高位。
房地產貸款風險可控
一位國有大行總行信貸部人士表示，早從2013年開始，該行就已經開始嚴格控制房地產相關貸款的投放，對于房地產企業(yè)的“名單制”管理也比較嚴格�！拔覀兊拈T檻設定的比較高，除非是招保萬金這類全國一流房企的項目，其他我們只貸給有國資背景的房企。那些非一線城市的房地產項目貸款利率也會相對高一些，只有少數(shù)幾家全國一流房企可以享受貸款基準利率�！�
該人士還透露，今年銀行的信貸額度較緊張。“我們銀行對于每年新增貸款中房地產貸款的占比是有限制的，而且每個地市分行能夠拿到的信貸額度也不一樣。據(jù)我了解，目前江浙一些地市分行的房地產貸款額度已經用得差不多了，其中大部分是做資質較好房企的存量授信。”
浙江奉化龍頭房企興潤置業(yè)因無法償還債務而破產的消息,引發(fā)了浙江當?shù)劂y行業(yè)對房地產行業(yè)及其信貸違約風險的擔憂。浙江當?shù)劂y行業(yè)內人士認為：“雖然興潤只是個案，但是江浙的企業(yè)普遍都有互保、聯(lián)保的習慣。目前大部分銀行都開始從內部排查了，看有沒有關聯(lián)的客戶、資金�！�
上述人士告訴記者，雖然該行目前并未有貸款投向興潤置業(yè)，但這兩天該行也在開始仔細排查行內客戶，以及房地產貸款客戶的抵押物情況。“我們2013年以來房地產貸款就做得比較少了，即使要做也必須是寧波市核心地段的項目，像奉化這類地區(qū)的房地產項目我們基本不介入�！彼寡�，目前總行雖然允許各分行上報房地產項目，但是批貸流程非常嚴格。
中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為，目前中國的房地產貸款風險總體可控，還遠未到上升為金融系統(tǒng)性風險的程度。不排除未來仍有類似的個案發(fā)生，但引發(fā)“違約潮”的可能性很小�！霸阢y行撥備充足的情況下，適度曝露違約風險，對整個金融體系是好事，實際上以前整個信貸資源配置是極度扭曲的�！痹鴦傊赋觯环矫�，目前房地產貸款占銀行信貸的比重比較低，遠低于歐美發(fā)達國家的占比；另一方面，數(shù)據(jù)顯示，房地產貸款的損失率也是比較低的。
“興潤置業(yè)的個案，我相信實際損失應該不大，考慮到抵押物價值以及可能的重組，不良風險應該可以正常釋放。不可否認，江浙地區(qū)受經濟周期影響是比較大的，但對于商業(yè)銀行來說，這些地區(qū)的制造業(yè)、鋼貿等領域貸款才是風險高發(fā)區(qū)�！敝袊y行國際金融研究所宏觀經濟研究主管溫彬表示。
溫彬說，近幾年房地產開發(fā)貸款一直是銀行控制投放的領域，目前房地產開發(fā)企業(yè)資金來源中銀行貸款占比已從2009年的20%下降到16%。在利率市場化加速的背景下，銀行負債成本的快速上升導致住房按揭貸款投放也受到一定限制，提高按揭貸款利率水平已成普遍趨勢。但由于對影子銀行監(jiān)管日益加強，信托、債券、委托貸款等其他非銀行信貸資金來源正在隨之減少，因此，今年房地產開發(fā)貸款占房地產開發(fā)企業(yè)資金來源的比重或許會重返20%以上。不過，在房地產貸款結構上銀行會更側重支持保障房建設項目。在風險防范方面，銀行會通過提高開發(fā)貸款利率、增加撥備等方式應對房地產市場的潛在風險。
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