期房預售制度巧妙地將購房者自有資金和購房貸款提前支付用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，對于緩解房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金緊張、促進房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起到了積極作用。
但過猶不及，在購房者需要預付期房全額購房款的制度下，購房者將單方面承擔虛假宣傳與不實承諾風險、質(zhì)量低劣風險、跌價風險、延期交付及爛尾風險等四大風險�？v觀所有的期貨類商品，尚未生產(chǎn)即需要預付全部貨款的交易方式極為罕見。這嚴重損害了消費者的權(quán)益，導致了眾多的購房糾紛與維權(quán)活動。
通過降低期房預付款比例，能夠?qū)崿F(xiàn)買賣雙方權(quán)利與義務(wù)的對等，從而保護消費者合法權(quán)益。這同時也是完善住房市場機制，建立住房市場長效機制的重要方面。
全額預付條件下消費者承擔四大風險
一是虛假宣傳與不實承諾風險。在多數(shù)條件下，期房尚未挖坑即可開賣。以北京市預售規(guī)定為例，普通商品房的預售條件僅設(shè)立在文件層面，如已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，同時預售商品房投入的開發(fā)建設(shè)資金達到總投資的25%以上等，但對實際建筑工程完成進度卻未作任何要求。消費者購買期房時，所能查驗的僅是開發(fā)商提供的宣傳圖冊、沙盤和所謂樣板間。盡管住房銷售員常將樓盤前景描繪得非常誘人，但事先的承諾與宣傳往往與實際交付的住房大相徑庭。由于購房者已經(jīng)預付了全部房款，維權(quán)變得十分困難，多數(shù)情況下只能自認倒霉。在現(xiàn)實中，以下虛假宣傳與承諾在期房銷售中極為常見，非專業(yè)人士很難識破其中貓膩，包括：虛構(gòu)學校、醫(yī)院、地鐵、道路交通等配套設(shè)施；綠化或園林面積縮水，承諾的綠地被蓋成高樓，承諾的名貴樹種被換成普通苗木；開發(fā)密度和容積率被提高，采光受到嚴重影響；車位配比下降，迫使業(yè)主高價租購車位；規(guī)劃設(shè)計隨意變更，人車分流變成人車合流，老人小孩安全系數(shù)降低；虛假承諾贈送面積，或?qū)⒐械幕▓@、天臺“贈送”給業(yè)主等。如果降低期房預付款比例，將對開發(fā)商的虛假宣傳形成一定硬約束，淘汰不誠信企業(yè)，有利于提高開發(fā)商的誠信經(jīng)營水平。
二是質(zhì)量低劣風險。由于購房者在住房尚未開建時已經(jīng)預付了全部房款，住房實際建筑質(zhì)量只能更多地依賴于開發(fā)商的“良心”。由于專業(yè)優(yōu)勢的存在，現(xiàn)實中多數(shù)期房購買合同還規(guī)定，住房交付時，購房者發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題不能拒絕收房，只能先收房后再要求維修。在這種制度條件下，住房建筑質(zhì)量低劣現(xiàn)象泛濫，各種質(zhì)量糾紛層出不窮。監(jiān)管部門人力有限無法幫助購房者維權(quán)，且本身容易與開發(fā)商形成利益共同體。各樓盤普遍存在的建筑質(zhì)量問題包括：精裝修房漏水，使得多數(shù)人情愿買毛坯自己請人裝修；樓板或墻體裂縫、傾斜超標；使用劣質(zhì)、易燃的保溫材料；屋頂、外墻面下雨滲漏；在驗收、測繪環(huán)節(jié)作手腳，實際面積或樓層層高縮水。在一定程度存在的問題還有：使用臨時水電，不開通市政水電以轉(zhuǎn)嫁成本；使用劣質(zhì)電梯，增加危險系數(shù)；水泥標號降低、鋼材型號減配；違反規(guī)劃與土地出讓合同，或者拖欠建筑款項，致使產(chǎn)權(quán)證無法按期辦理等。
三是住房跌價風險。購房者預付全部房款后，到交付之前有二年左右時間。期間房價貶值風險都由購房者承擔，開發(fā)商可將風險提前完全轉(zhuǎn)嫁。2014年2月19日晚，杭州某樓盤將均價直接從17200元/平米降到了13800元/平米。有業(yè)主于當天上午購房，幾小時內(nèi)損失了數(shù)十萬元。為此，2月21日下午該樓盤老業(yè)主齊聚售樓處進行了一系列維權(quán)行動，并出現(xiàn)了爭執(zhí)售樓部被怒砸沙盤被推倒。類似的情形，每次樓市降價時都將上演。雖然市場無情，有愿賭服輸之說。但住房作為生活必需品享受教育等公共服務(wù)的必要條件，很多購房者是以滿足自住需求為主要目的，并非主動自愿參與樓市“資本賭局”。讓被迫或被誘使加入房地產(chǎn)“賭局”的普通居民，以舉家積蓄來為“賭局”散場買單，這顯然有失公平。而作為“賭局”設(shè)立者的開發(fā)商，用購房者資金“空手套白狼”，卻不承擔最終風險。降低期房付款比例，有利于促使開發(fā)商合理定價，從而降低房價泡沫。
四是延期交付及爛尾風險。購房者購買期房往往需要投入舉家三代的積蓄外加銀行貸款。如果開發(fā)商破產(chǎn)、經(jīng)營困難或?qū)①Y金挪作它用，導致期房爛尾無法交付，購房者的巨額投入將打水漂。由于開發(fā)商善用市場優(yōu)勢，很多購房合同對開發(fā)商能否按期交房并無約束，延期交房的約定賠償金還不及銀行存款利率。這意味著開發(fā)商如不按期交房，購房者實際上在給開發(fā)商提供低息貸款。期房的全額付款和低按期交付約束，剌激了開發(fā)商對預售款的挪用動機。通過預留部分購房款到交房時支付，不僅可以加大購房者按期收房的概率，還可以促使開發(fā)企業(yè)量力經(jīng)營，不過度利用資金杠桿圈地炒作。
降低期房預付房款比例的三條措施
當前推進的預售資金監(jiān)管制度，在執(zhí)行嚴格的條件下，可以避免資金被挪用，降低延期交付及爛尾風險。但對其它三大風險無任何作用。此外，全額付款條件下，預售資金監(jiān)管會大大降低資金利用效率，增加住房開發(fā)成本。在繼續(xù)推進預售資金監(jiān)管制度的基礎(chǔ)上，將購房者全額預付房款變?yōu)楦鶕?jù)開發(fā)進度支付相應(yīng)比例的款項，可以有效提高資金利用效率，降低購房者風險。
首先，嚴把準入關(guān)。符合當?shù)仡A售條件，但住房主體建筑工程未完成一半時，購房者所支付的全部款項不應(yīng)超過總房款的30%。同時設(shè)立期房預售黑名單，對于存在未按期交房、爛尾現(xiàn)象的開發(fā)企業(yè)，以及在一個開發(fā)周期內(nèi)因質(zhì)量問題、虛假宣傳被購房者投訴累計超過一定件數(shù)的，5年內(nèi)停止預售�？紤]到開發(fā)企業(yè)多設(shè)立臨時的項目公司以規(guī)避監(jiān)管，黑名單應(yīng)按其實際控制人設(shè)立。
其次，付款比例應(yīng)與工程進度相適應(yīng)。住房主體建筑工程完成一半時，購房者所預付的全部購房款項(包括購房者申請到賬的按揭貸款)，不應(yīng)超過總房款的60%。
最后，住房交付之前不得支付全部房款。住房主體建筑工程封頂時，購房者的最高預付額不應(yīng)超過總房款的80%，剩余的20%房款在住房實際時或交付后一周內(nèi)支付。
(作者單位：中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院)