昨天晚間，央行的官方微博上發(fā)布信息稱：個別的外媒報道《中國央行緊急討論救助小型房地產公司》與事實不符;人民銀行未參與浙江興潤置業(yè)相關風險處置。那么，浙江興潤置業(yè)，這家名不見經(jīng)傳的房地產開發(fā)企業(yè)為什么會被央行點名提及呢?涉及到這家房地產企業(yè)的風險究竟有多大?這場風波又是怎么發(fā)生的?央視財經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和特約評論員中國農業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家向松祚、著名財經(jīng)評論員劉戈共同評論。

　　小開發(fā)商違約掀起大風波;央行發(fā)聲，行業(yè)關注，24億信貸違約背后究竟隱藏多大的風險?大開發(fā)商降價引發(fā)小地震，真降還是假衰?萬科變調，樓市拐點又來了嗎?

　　向松祚：中國的房地產市場現(xiàn)在進入到了神經(jīng)敏感期

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我相信外媒報道人民銀行參與救助房產公司是缺乏常識的一個報道，因為人民銀行作為中央銀行，它不會參與具體的企業(yè)，它只會去參與商業(yè)銀行和金融機構的事，包括相關政策的制定。為什么這個會引起這么大的關注?我有一個詞就是，中國的房地產市場現(xiàn)在進入到神經(jīng)敏感期。什么叫神經(jīng)敏感期?就是說現(xiàn)在大家看不太準了，到底房地產價格是繼續(xù)往上漲，還是會下降，甚至會快速下降，或者像有的人講說崩盤或者是暴跌?所以現(xiàn)在大家對于房地產的每一個信息就高度的敏感，特別是有些房地產公司出現(xiàn)了違約，那當然這可能是非常不妙的一個信號。哪怕是星星之火，也會讓大家神經(jīng)高度敏感。

　　這么一個小小的，或者說冰山的一角，其實它揭示了房地產對整個中國經(jīng)濟，中國金融巨大的關聯(lián)度，就是說我們講有3個60%可以來概括這個事。中國的所有的經(jīng)濟60%跟房地產是有關系的;第二個就是中國的金融和整個金融體系的信貸資產，有60%是直接和間接以房地產為抵押的;還有就是居民家庭的財產有60%是買的房子。所以如果房地產價格開始下降，如果一些房地產商出現(xiàn)信貸違約，它必然要降價賣房，降價賣房會不會引起連鎖反應，造成房價大幅度的下降?那么大幅度的下降必然會引起金融體系的風險上升，必然會使得至少部分大量買房子家庭會出現(xiàn)負資產。這當然是一個大事，所以確實值得高度去研究。

　　當然我們必須要個案的去分析，不是說每家公司都有類似的問題，要根據(jù)不同的地區(qū)，不同的公司來看，有一些公司，比如像浙江這個公司，當然它也不是個案，就是說它的負債除了銀行貸款，還有其他的民間借貸。所以說除了銀行，正常的銀行貸款以外，特別是一些沒有上市的這些房地產公司還有大量的民間借貸，所以這個鏈條可能是相當長。

　　劉戈：興潤置業(yè)資金鏈斷裂有代表性 不能僅僅把它當成個案

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　大家現(xiàn)在在關心這到底是純粹的個案，還是具有一定的代表性?如果是個案，那么大家的關注度可能就不那么高，而大家現(xiàn)在擔心的是像這樣的一個公司，或者像這樣的一個三四線的縣級市，它的這種風險性是不是會產生連鎖反應?

　　這家公司在全國來看，是一家小公司，奉化是一個有50萬人口的縣級市，它在寧波地區(qū)，在GDP里算是相對比較落后的。但它是這個城市里的第一大開發(fā)商，它從2000年就當時注冊4億的資金，也就是說它是一個主流的開發(fā)商。這些年來它一直在按部就班的開發(fā)房地產，那么它很多開發(fā)的項目已經(jīng)交工了，而且也正在建設一些項目。在我們看到的公開報道里面，沒有看到這家公司除了非法集資以外的一些，比如說一些違法亂紀的勾當。也就是說它是一個正常的開發(fā)商，那么正常的開發(fā)商到現(xiàn)在遇到的核心的問題是什么?它在2010年拿地的時候拿的價格很高，現(xiàn)在同樣地塊的地已經(jīng)降了可能一半以上。舉一個例子，它有一塊地當時拿到是樓面價7000多塊錢，在去年年底，上海世茂拿到的是3000多塊錢，差了這么多，那么以前銀行對它資產的評估現(xiàn)在就大幅縮水，這個時候銀行肯定要讓它清帳，那么它的資金鏈就發(fā)生了問題，所以這樣的一個問題有一定的代表性，不能僅僅把它當成個案。

　　向松祚：現(xiàn)在銀行體系在加大防范房地產風險的力度

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我們現(xiàn)在講系統(tǒng)性的金融風險是有四大風險。第一個是影子銀行，因為我們影子銀行的規(guī)模是接近30萬個億;第二個是地方政府的債務，地方政府的債務去年國家審計署審計的結果是18萬億;第三個風險就是我們有很多過剩產能的行業(yè)，比如說鋼鐵，造船這些行業(yè)，有部分企業(yè)依然是要重組，甚至是要破產的，這樣也會造成銀行的不良貸款;還有一個就是進入神經(jīng)敏感期的房地產，因為房地產這個價格很顯然不可能再像前幾年這么暴漲�，F(xiàn)在看起來，房地產價格極有可能出現(xiàn)回調，我不同意說它會崩盤，但是既使是一個緩慢的下調，它也會造成金融風險的部分程度的上升。比如說我們現(xiàn)在銀行體系，其實大家在加大防范房地產風險的力度。

　　在前幾年，銀行已經(jīng)開始比較謹慎對房地產企業(yè)提供新的貸款，所以有些房地產的企業(yè)開始向社會來尋求資金支持，也就是說從影子銀行這個體系里面拿錢，所以這樣的房地產公司如果出現(xiàn)了房地產價格下跌，甚至快速下跌的時候，它們會非常麻煩。首先銀行不太愿意再給它提供資金周轉了，那么社會融資，特別是類似高利貸的融資有幾個特點，一個是周期非常短，一般都是一個月，最多可能三個月;第二個它利息的成本極高，可能年利息可能一般都是15%以上，甚至30%以上，它不一定負擔得起。那么房價你賣不出去，所以這個事就逼迫它必須去大規(guī)模的降價，去賣房地產，但是老百姓的心理是什么?它越降，他越不買，就是叫做買漲殺跌，所以在這種大的背景下極有可能出現(xiàn)一個連鎖反應，這正是我們現(xiàn)在需要高度警惕的。

　　向松祚：目前系統(tǒng)性的風險開始在各個層面上暴露出來

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　系統(tǒng)性風險的苗頭應該來講是非常明顯的，那么房地產的風險是3個60%。具體來講，比如說地方政府的債務，它絕大多數(shù)的債務都是以土地，或者是房產作為抵押的，主要是土地。那么地方政府如果土地的價格，房地產價格開始下降，土地的價格下降，它賣不出地來，它那個抵押品本身就要收縮，那這樣必然會造成它還本金，還利息困難。同時可能包括銀行在內的金融機構需要它提供更多的抵押，所以這樣有沒有可能出現(xiàn)部分的，或者個別地方政府違約?是我們今年考驗政府的非常敏感的一個難題。

　　實際上，總理在政府工作報告里，在他的記者招待會里已經(jīng)提到，就是說守住這個底線。如果地方政府出現(xiàn)違約，那這個事就非常大，我相信這個底線必須要守住;第二個底線，有部分開發(fā)商一定出問題，部分開發(fā)商有可能會破產，那這個破產可讓它就破了;還有些過去過度依靠房子來投資、投機的個人投資者會出現(xiàn)負資產。因為前一段時間，像北、上、廣、深這樣的大城市，買新房的投資和投機的比例超過了50%，也就是剛需不到50%，那這些人買房子肯定也是通過了銀行的信貸，比如說按揭或者通過其它辦法用信貸資金來炒房，那這個時候出現(xiàn)負資產怎么辦?出現(xiàn)負資產他有可能會出現(xiàn)違約。所以這些系統(tǒng)性的風險在各個層面，各個點上開始暴露出來，這也是為什么今年中央提的宏觀的四個任務里有一條叫防風險，不要讓風險太大。

　　劉戈：萬科單個樓盤的價格下降并不能說明是拐點的到來

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　大家這么猜，可能確實王石一直是屬于在開發(fā)商里經(jīng)常唱衰的一個代表。在2007年、2008年那一段時間里，確實樓市出現(xiàn)了一個拐點，出現(xiàn)了下降，但是現(xiàn)在單看這個樓盤在北京的南六環(huán)以外，賣到21000元，也夠高的了，所以你把它說成是一個拐點，我覺得可能還不能夠確定就此。但從這里面也能看出來，大家還是有一種高度敏感，高度關注，因為除此之外還有另外一些數(shù)據(jù)，1到2月份，全國的銷售面積9000多萬平方米，比去年同期下降了1.2%，而銷售額也下降了5%，那么這樣兩個數(shù)字和這樣一些具體案例相結合，那么可能大家就在分析是不是會出現(xiàn)這樣一個拐點。

　　向松祚：樓市拐點即使還沒有到來 但可能也會很快到來

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　有三個數(shù)字大體上在預示著即使拐點還沒有到來，但是可能很快要到來。一個是全國房地產銷售面積在下降，就是增速在大幅下降;第二個是監(jiān)測了70個大城市的房價漲幅在大幅度的收窄;還有一個在北、上、廣、深、杭這些一線城市里，投機買房的比例從去年開始已經(jīng)大幅下降，也就是現(xiàn)在大家對投資、投機房地產覺得風險很大了，所以現(xiàn)在買的真是剛性需求。比如萬科降價到21000元，可能它這是一個銷售策略，有很多房產公司搞這個名堂，我本來價格賣的挺高，我現(xiàn)在先開一個特高的價，然后我降到5000元，3000元，聽起來特別醒目，那么賣得會很快，這可能是一個銷售策略，但是你從這個銷售策略里面也會看出一點端倪。

　　其實房地產是一個典型的周期性行業(yè)，那么能夠生存的房地產公司一定是在周期的頂端，它能夠率先的降低它的負債，能夠儲存更多的現(xiàn)金，所謂現(xiàn)金為王。我相信，王石的說法也好，萬科的策略也好不完全是空穴來風。我相信，在未來的日子里你會看到很多房地產公司會用各種策略，不管是降價還是怎么樣，盡可能要把房子資金收回來。原因很簡單，因為這些年的房地產市場太好，很多房地產公司可以說是大規(guī)模擴張，甚至是擴張過度，到處買地，然后有大量的信貸資金�，F(xiàn)在開始出現(xiàn)這個問題以后，他只有這幾個策略，就是第一，大量的賣房。然后停止擴張，盡可能保留資金，如果真正要出現(xiàn)冬天到來的時候，那就要你有現(xiàn)金在手，那你才能夠緩過這個勁。

　　聶梅生：2013年一線城市的房價大幅上升是反常的

　　(全國工商聯(lián)房地產商會創(chuàng)會會長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我認為中國房地產到了2013年，一線城市大幅上升，上升的升幅都基本上同比都到了20%以上，這確實是反常的，已經(jīng)到了盛極，盛極以后它會有一個走平的階段，就是到了一個高位的時候它不一定馬上就崩潰，然后就跳崖似的這樣下降，大家都不希望這樣。因為這樣對買了房子的人資產來說，對國家經(jīng)濟來說，對沒買房子的人來說都不是一件好事。如果你崩盤，崩潰，誰也不敢再買了，這不是一個好事，我覺得不會，它還會在一個高位盤整的過程，小幅的再往下走，這是一個比較好的過程�，F(xiàn)在我個人認為，就是漲幅下降，在高位盤整，所以還會有一些城市盤整的比較多，就是原來漲的太多，有居高，有泡沫成分在里面的，它肯定要盤整的就要多一些，原來就比較健康的，可能盤整的要少一些，所以這個差異化還會出現(xiàn)。

　　向松祚：目前房地產價格走勢到了一個周期調整的時候

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　這是很糾結的一個事，就是說房價快速上漲的時候當然有一部分人高興。開發(fā)商高興，地方政府也高興，買到房子的人也高興，沒有買房子的人很不高興，焦慮。從國家宏觀經(jīng)濟來講，確實我們之前反復講就不希望房子漲的太高，漲得太快。現(xiàn)在開始下降了，其實你也不希望它下降的太快，正如剛才聶會長講的，如果變成崩盤，跳崖似的崩潰也就麻煩大了。

　　這次開兩會期間，有一些人大代表，一些政協(xié)委員已經(jīng)呼吁總理說要高度關注，今年房地產如果說有調控政策，調控的重點是什么?就是防止房地產價格大幅度的下滑。我現(xiàn)在想提的是什么?就是說實際上這個房地產價格走勢到了一個周期調整的時候，政府的力量在里面只是一部分，它核心的還是市場預期。比如說現(xiàn)在市場如果大家都覺得這個方向轉了，大家不想買了，或者認為房價會下降，那這個時候你想不讓它下降也不太可能，所以現(xiàn)在各個方面，包括銀行，包括政府，包括房地產商，包括個人都要做好應對這個危機的準備……