3月17日，記者率先報(bào)道了浙江興潤(rùn)置業(yè)投資有限公司及關(guān)聯(lián)公司(以下簡(jiǎn)稱興潤(rùn)置業(yè)系)資金斷鏈資不抵債、負(fù)債35億元的消息。
在銀行要停止房地產(chǎn)貸款傳聞的背景下，興潤(rùn)置業(yè)系因債務(wù)中逾24億元為銀行貸款，涉及將近24家銀行，引發(fā)關(guān)注，被視為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)違約的第一單。甚至，外界將此與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)、金融機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險(xiǎn)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行相聯(lián)系。
從昔日風(fēng)光到如今沒落，壓垮“駱駝”的最后一根稻草究竟是什么？3月19日～21日，記者再赴寧波和奉化，調(diào)查發(fā)現(xiàn)“興潤(rùn)置業(yè)系”事件或只是當(dāng)?shù)匾黄鸸铝⒌膫鶆?wù)風(fēng)波，興潤(rùn)置業(yè)中途接手的舊村改造項(xiàng)目和土地跌價(jià)，可能是造成企業(yè)資不抵債的主要因素。
土地跌價(jià)令資產(chǎn)縮水
官方統(tǒng)計(jì)顯示，“興潤(rùn)置業(yè)系”現(xiàn)有資產(chǎn)30億元，負(fù)債35億元，其中銀行貸款逾24億元，民間借貸7億元，還有4億元是拖欠的工程款和員工工資。
對(duì)于興潤(rùn)置業(yè)的資不抵債，奉化官方認(rèn)定企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善、被高利貸搞垮是主因。不過也有當(dāng)?shù)毓賳T曾向記者表示，地價(jià)下跌對(duì)“興潤(rùn)置業(yè)系”造成的傷害非常大。比如，興潤(rùn)置業(yè)高端別墅項(xiàng)目
“桃源府邸”，2010年1月11日拍下該項(xiàng)目地塊時(shí)，樓面價(jià)是7853元/平方米，共斥資6.6億元。而2013年12月11日，世茂集團(tuán)旗下子公司昆山世茂蝶湖灣開發(fā)有限公司拍下同地段的地塊，樓面價(jià)只有3204元/平方米，跌幅達(dá)59.2%。
“桃源府邸”一期和二期開盤后，雖然根據(jù)別墅朝向位置分別定價(jià)1500萬元/套、800萬元/套和500萬元/套，但項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的門衛(wèi)告訴記者，銷售并不理想。奉化當(dāng)?shù)匾晃还賳T告訴記者，“桃源府邸”虧本是毫無疑問的。
此外，“興潤(rùn)置業(yè)系”參與的長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目，被認(rèn)為是公司最大的資產(chǎn)蒸發(fā)。有當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T告訴記者，當(dāng)年興潤(rùn)置業(yè)實(shí)際控制人沈財(cái)興接手長(zhǎng)汀村項(xiàng)目時(shí)，綜合成本估價(jià)高達(dá)1000萬元/畝，銀行也按此價(jià)值抵押放貸。但去年綠城在同地段拍得的周邊地塊價(jià)格僅328萬元/畝。粗略估算，在此項(xiàng)目上“興潤(rùn)置業(yè)系”資產(chǎn)縮水至少10億元。
記者從當(dāng)?shù)刂槿耸刻幜私獾剑芭d潤(rùn)置業(yè)系”的某高層在企業(yè)控制人沈財(cái)興、沈明崇父子被捕后曾表示，前幾年樓市好的時(shí)候，土地起拍價(jià)定得很高，現(xiàn)在樓市低迷，為了提高拍賣成交率，又把起拍價(jià)定得很低，特別是跟興潤(rùn)置業(yè)相鄰的地塊，這對(duì)企業(yè)影響很大，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)縮水。該知情人士認(rèn)為，企業(yè)負(fù)債的原因并不能完全歸結(jié)為經(jīng)營(yíng)管理混亂。
舊村改造6年未完拖累資金鏈
長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目是沈財(cái)興和他的興潤(rùn)置業(yè)半途接手的。資料顯示，奉化市錦屏街道長(zhǎng)汀村舊村改造項(xiàng)目，啟動(dòng)于2003年，要新建村民安置房19萬平方米。項(xiàng)目實(shí)行“邊拆遷安置、邊商業(yè)開發(fā)”的運(yùn)作模式，以村民安置房+貨幣的方式，換得村里土地的商業(yè)開發(fā)。
2004年，當(dāng)時(shí)寧波著名的洛茲集團(tuán)下屬的寧波洛茲置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱洛茲置業(yè))著手長(zhǎng)汀項(xiàng)目。但因?yàn)檗r(nóng)村關(guān)系復(fù)雜，再加上征地、補(bǔ)償?shù)让�，用于商業(yè)開發(fā)的地塊拆遷緩慢。在代建完一期、二期安置房后，洛茲置業(yè)于2007年徹底退出長(zhǎng)汀村項(xiàng)目。
就是這樣一個(gè) “燙手山芋”，沈財(cái)興和他的興潤(rùn)置業(yè)卻主動(dòng) “身陷泥潭”，最終大量資產(chǎn)被拖累，原因令人不解。
長(zhǎng)汀村支書張善明告訴記者，商業(yè)開發(fā)的面積是129畝，后來洛茲置業(yè)因?yàn)闆]錢賺，搞不下去只好退出，2007年整體轉(zhuǎn)給興潤(rùn)置業(yè)。至于多少價(jià)格轉(zhuǎn)讓，興潤(rùn)置業(yè)為何要接手，張善明表示不知情，從頭到尾都是
“洛茲和興潤(rùn)雙方自己在談”，村里沒有參與。
奉化一位官員也向記者強(qiáng)調(diào)，自始至終都是興潤(rùn)置業(yè)自己要求接手，和洛茲置業(yè)直接接觸的。
然而，寧波市鄞州區(qū)金融辦的官員則給出了不一樣的說法。對(duì)方稱，洛茲置業(yè)退出是因?yàn)檎疬w完不成，而企業(yè)付了錢卻開發(fā)不了，只好讓政府還錢退出。至于后面誰接盤，就不得而知。
洛茲集團(tuán)董事長(zhǎng)羅奇華向 記者表示，退出長(zhǎng)汀項(xiàng)目是企業(yè)和政府談的，最后政府給了興潤(rùn)置業(yè)，洛茲置業(yè)和興潤(rùn)置業(yè)之間沒有關(guān)系。
當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)界人士表示，興潤(rùn)置業(yè)接手后，在安置房上至少投入了5～6億元，但商業(yè)開發(fā)部分卻始終沒有動(dòng)靜，長(zhǎng)久拖延之下，隨著周邊地塊綠城超低價(jià)進(jìn)入，興潤(rùn)置業(yè)原本寄予厚望的地產(chǎn)大幅縮水，最終剩下建完尚未分配的三期800余套安置房和未開發(fā)的土地。據(jù)官方估算，目前長(zhǎng)汀項(xiàng)目土地值6億元，已建房產(chǎn)值4億元。
此后，民間借貸加深了“興潤(rùn)置業(yè)系”資金鏈危機(jī)。沈財(cái)興、沈明崇父子是以非法吸收公眾存款的罪名被逮捕的，公安偵訊記錄顯示，此犯罪行為開始于2008年。此前記者從可靠渠道得到的消息顯示，“興潤(rùn)置業(yè)系”4年前已經(jīng)資金鏈斷裂，這一切都發(fā)生于興潤(rùn)置業(yè)接手長(zhǎng)汀村項(xiàng)目之后。
一些寧波房產(chǎn)界人士向記者表示，長(zhǎng)汀村項(xiàng)目開發(fā)將近6年至今無果，消耗了興潤(rùn)置業(yè)大量元?dú)�，再加上近幾年奉化土地價(jià)格下滑，使得“興潤(rùn)置業(yè)系”在銀行的信貸抵押資產(chǎn)不斷縮水，企業(yè)又試圖通過民間借貸支撐資金流，最終無力回天。