京津冀一體化，規(guī)劃未出，房價先行：保定近一周多個樓盤價格上浮達(dá)10%;涿州一些現(xiàn)房遭搶購;燕郊個別項目單價超過1.5萬元。京津冀一體化的具體規(guī)劃現(xiàn)在尚未出臺，北京周邊的樓市已經(jīng)表現(xiàn)的極度“亢奮”。那么，樓市上漲牽動的是誰的神經(jīng)?城市規(guī)劃如何才能夠摘掉房價上漲推手的這頂帽子?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)、劉戈共同評論。
炒房投資客無孔不入;保定樓市火爆，開發(fā)商連夜?jié)q價。為何會出現(xiàn)政策水暖房先知?京、津、冀一體化該從何處破題?
購房者都去哪兒了?不是北京，也不是上海，而是保定!記者在河北保定的熱銷樓盤走訪發(fā)現(xiàn)，從3月20號至今大部分開發(fā)商已將樓盤售價提高了幾次，平均漲幅在300到500元之間，一些快要售空的樓盤已經(jīng)開始準(zhǔn)備捂盤惜售。
河北保定某樓盤銷售：我這么跟你說，你來之前我就說兩居的(每平米)漲了100元了已經(jīng)，三居的沒有漲，然后過了一會，告訴我三居的也已經(jīng)漲了，現(xiàn)在也漲了100(元/每平米)，你要不要吧。
不僅是保定，在臨近北京的河北燕郊，房價也是節(jié)節(jié)攀升。
燕郊某樓盤銷售人員：還得漲，通州新城那么大面積。突破兩萬我覺得是很輕松。燕郊當(dāng)時3000多(元)的時候說貴，現(xiàn)在一萬多(元)還是貴，房子沒有什么時候是便宜的時候。
與此同時，天津樓市也在水漲船高。
張平山
(天津某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理)：這幾個區(qū)域(京津冀)在不斷的融合，那么自然而然也會對我們房地產(chǎn)帶來了一些正面影響。就我們項目自身而言，我們這個項目比去年大約根據(jù)不同的戶型上漲了500-800(元)左右。
3月26日，河北省發(fā)布了《關(guān)于推進新型城鎮(zhèn)化的意見》，讓保定和最近正熱的京、津、冀一體化戰(zhàn)略，一同成為了輿論關(guān)注的焦點。由于國家層面的規(guī)劃正在制定過程中，關(guān)于保定的新定位至今也只能從河北省一方的規(guī)劃中看到。
李女士(河北省發(fā)改委新聞中心)：我們前一段開了全省的一個工作會，會上就是屬于動員的意思，各方面具體怎么落實，目前還都不知道。
杜女士(北京市規(guī)劃委對外宣傳部)：現(xiàn)在都在做的，還沒有一個明確的下來。
楊先生(天津市規(guī)劃局宣傳辦公室)現(xiàn)在還沒有落實到，就是說那種能從哪幾個方面怎么知道，都是一種大的想法什么的。
馬光遠(yuǎn)：保定等地的房價漲勢比較嚇人 因為做的是一個想象空間
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
大家看到了其中的商機，我們現(xiàn)在看上去它是一個事實，因為每一次大的規(guī)劃，不僅僅在京津冀，包括我們現(xiàn)在搞的一些自貿(mào)區(qū)，規(guī)劃還沒批，首先看到的是一個房價，所以房價本身可以看成一個先行指標(biāo)，就是大家看到了其中一個商機，所以我倒不覺得這個事情本身有什么可以很奇怪的。我想講的是，這種漲法本身看起來比較嚇人，因為大家在做的是一個想象的空間。比如說保定，究竟未來它的定位是什么?周邊的一些城市我們怎么樣進行規(guī)劃，恐怕帶來的利好是不一樣的。所以我們一方面講，就是資本本身具有極高的敏銳性，比我們要敏銳得多，但同時資本也有盲目性，所以這種漲勢本身未來能不能漲下去，能不能賺到錢，還得看未來的規(guī)劃究竟怎么樣，我們的京津冀一體化最終以一個什么樣的面貌來出現(xiàn)很重要。
現(xiàn)在這個概念非常熱，也符合一個基本的邏輯，因為大家看到一體化三個字本身的這種含金量，而且看到未來不管你出什么樣的規(guī)劃，對周邊的城市有概念的，有想象力的城市都能夠帶來一個比較好的利好。比如說北京要是有一些大學(xué)，甚至有一些機關(guān)要是搬到那個地方去，那么對當(dāng)?shù)氐膸涌隙ㄊ潜厝坏�。但是我想提醒的是，你得看房地產(chǎn)的大環(huán)境，也就是說我們不能按照以前的思維，那么以前的思維是什么?就是整個房地產(chǎn)不錯，整個房地產(chǎn)單邊上揚的趨勢非常明顯，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場非常敏感。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一個調(diào)整，那么可能把這么一點點漲幅就調(diào)沒了。所以我們對資本本身是很尊重的，因為資本本身能夠顯示出投資的方向。但是如果看錯了大方向，看錯了大環(huán)境，包括我們的這個一體化本身，我們應(yīng)該看到它是一個非常長效、長期的一個工作，怎么樣來兌現(xiàn)?
劉戈：兵馬未動房價先行 這已經(jīng)成了一個規(guī)律
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現(xiàn)在看很多樓盤，原來賣5000元的現(xiàn)在已經(jīng)賣到了8000元，尤其只是在3月19號以后，這么短短10天的時間里就有這么大的漲幅，這又創(chuàng)了一個新的紀(jì)錄。兵馬未動房價先行，這已經(jīng)成了一個規(guī)律。
關(guān)鍵是靠后期的建設(shè)到底是一個什么狀態(tài)?有的可能是這個房價就能支撐得了，有的就不行，因為一體化本身給大家創(chuàng)造了一個非常大的想象空間。拿長三角和珠三角來比較，上海和周邊的城市相比較，廣州和周邊的城市相比較，房價的差距基本上就是一倍左右。但北京和保定差多少?北京的房價是30000多元，保定的房價是5000多元，差距非常大。如果大家想京津冀也像上海和廣州、深圳的周圍那樣，是不是保定的房價就應(yīng)該漲到15000元到20000元?這樣一個想象空間引來了很多的炒房者，但關(guān)鍵就看后續(xù)的支撐到底是怎樣。
前一段時間，我們一直已經(jīng)在討論有關(guān)一些三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險的問題，包括一些二線城市，一線城市的很多樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了在高位有風(fēng)險加大的狀態(tài)。在這種狀態(tài)下，很多人還有投資的意愿，他還愿意相信房地產(chǎn)能夠讓我的財產(chǎn)增值，所以在這個時候一旦有一個題材，看到這樣一個新的題材，是一個可以進行投機的新的增長點，那么大家就出手。而且相對而言，和北京相比，像保定、廊坊這樣一些地方的房價的確還是很低的，那么這個時候，就是把已經(jīng)受到一定抑制的一些投機客心底的欲望又燃起了。
馬光遠(yuǎn)：京津冀一體化是個長期過程 不要想當(dāng)然的認(rèn)為周邊的房價一定會漲
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
如果我是一個開發(fā)商的話，我也一定會打出這是歷史最佳機會的廣告語。為什么?因為我們看到很多投資市場，多年來大家形成的習(xí)慣是什么?買房子不會虧。有一個概念以后，你跟著去炒以后，那絕對是正確的。這個概念一旦出來以后，首先我們看到的是開發(fā)商先動，開發(fā)商動完以后緊接著是投資客動，投資客動完以后我們才看到規(guī)劃出來了，這是一個簡單的路徑依賴。在很多情況下，當(dāng)我們在提示風(fēng)險的時候，有一部分人他是懂的，他做分析，我能漲多少我能夠套現(xiàn)，但是有相當(dāng)一部分人純粹是跟風(fēng)，就是我跟著，別人這么跑過去了，別人在那個地方排隊，我也不知道排隊干什么，但我也跟著排隊。
我還得提醒一下，大家千萬應(yīng)該去分析一下長三角、珠三角，廣州、上海這些中心城市跟周邊城市的房價關(guān)系，而且你看那周邊的房價并不是很高，而且一體化又搞的很好。保定地區(qū)的房價可能會怎么樣翻，然后涿州怎么樣，事實上他們的人均收入是非常低的。這個一定要看到，長三角、珠三角的特點是有些地方的收入，比如無錫，蘇州等等城市可能在某種程度上比上海都高，但他們的房價很低，所以一定要看到這一點，所以我們現(xiàn)在第一個要意識到一體化是一個長期過程，一定要意識到目前整體房地產(chǎn)的風(fēng)險，不要想當(dāng)然。
劉戈：京津冀一體化更需要頂層設(shè)計
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
舉一個例子，我認(rèn)識一個老板，原來他的公司在華北設(shè)一個銷售區(qū)，一般大公司都會在全國設(shè)若干個銷售區(qū)，那么華北里面河北，這是包括河北、北京、天津，很近，但是過一段時間他必須拆開，因為把北京單獨列出來，天津也單獨列出來，為什么?舉一個簡單的例子，比如汽車，當(dāng)河北公司的人要來北京，但河北的車，在高峰的時候是不能在北京城里開的，包括現(xiàn)在天津，北京的汽車也開不到天津里，那搞銷售的人時間非常的寶貴，那么這個問題解決不了。
再說到頂層設(shè)計，其實有一些經(jīng)驗是可以借鑒的。比如說日本的東京都，東京有著3500萬人口的大都市圈，它不是完全自然形成的，它是靠頂層設(shè)計。在1956年，日本就開始搞大東京圈的設(shè)計，而且在國土廳里專門有一個叫做都市圈整備局，整備局下面三個委員會，它下面有三個都市圈，東京圈、關(guān)西圈等三個圈。東京圈里有一都七縣，加上周邊的七個縣形成這樣一個圈，規(guī)劃里有什么呢?一個多中心，那么各個城市相對的功能要進行規(guī)劃，它的整個交通的一體化要進行規(guī)劃。因為他沒有戶口的問題，所以相對公共服務(wù)就簡單，但是我們現(xiàn)在面對的就是除了經(jīng)濟一體化，公共服務(wù)的一體化，教育的一體化，文化的一體化，它遇到的障礙要比日本東京當(dāng)時遇到的障礙要大得多，所以可能更需要頂層設(shè)計。
馬光遠(yuǎn)：京津冀最大的距離是公共政策的差距 最容易打通是房價
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
以去年的國民統(tǒng)計為例，京津冀這個地區(qū)國土面積是21.6萬平方公里，占全國的只有2%，人口是1.086億，占全國7.98%，GDP是超過6萬億，占全國的10.9%，應(yīng)該說真正成為中國經(jīng)濟增長的一個單獨的一級，這是沒有問題的。但如果看三地之間距離，你會發(fā)現(xiàn)北京跟河北差距非常大，人均GDP差好多倍。
第二個，我們看到什么呢?北京的特殊在什么地方?就是我們看到這個數(shù)據(jù)以后，我們發(fā)現(xiàn)居然經(jīng)濟的差距不是最大的，而且距離也不是最大的，現(xiàn)在因為有了高鐵以后，一個小時，到涿州就十幾分鐘，到武清就十幾分鐘，非常近，最大的距離是什么?公共政策的差距。所以習(xí)總書記講了七點要求，包括產(chǎn)業(yè)的整體的一個規(guī)劃問題，包括未來區(qū)域發(fā)展中的一個頂層設(shè)計問題，我覺得都非常好，要真正的把這些東西落到實處的話，那么這些鴻溝你怎么辦?我們現(xiàn)在看到的是什么?最容易打通的是什么?最容易打通的是房價。
劉戈：不能是當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)還沒發(fā)展起來 房價就先起來了
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
對于一些城市來說，如果能夠搭上京津冀城市一體化的班車，固然是一件好事，但是如果心太急了，在整體的頂層設(shè)計還沒有的時候，就自己給自己制造很多的概念，那么這樣誘導(dǎo)當(dāng)?shù)氐姆績r快速的上升，那可能最后帶來的結(jié)果就是，你這個地方不但原來你想象的那個機會沒有了，甚至原來可能的那種機會也沒有了，因為你房價漲的太高了以后，會影響你產(chǎn)業(yè)的疏散，為什么會有一些產(chǎn)業(yè)會疏散到更加遠(yuǎn)一點的地方?就是因為它會向成本比較低的地方去疏散，那你這個地方還沒等產(chǎn)業(yè)起來，房價已經(jīng)起來了，成本已經(jīng)很高了，人家為什么要到你這兒來呢?
馬光遠(yuǎn)：京津冀都用大北京的概念 享受同樣的公共政策服務(wù)
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
事實上，有很多國家的首都在整體規(guī)劃中也出現(xiàn)過疏散功能的問題。東京、首爾都是，把它的相當(dāng)一部分的行政功能搬出去了，形成一個中心。我覺得在這個過程中，一定要發(fā)揮政府在某些領(lǐng)域的主導(dǎo)作用。另外一方面，也要發(fā)揮市場的作用。比如說產(chǎn)業(yè)的聚集，這個是市場可以決定的。我認(rèn)為，我們現(xiàn)在可以做的，一定要先易后難，最容易的是什么?交通;第二個是什么呢?010這個號碼，絕對是可以普及的;第三個，既然要搞城市群，那么能不能大家都用大北京的概念?就是戶口是一樣的，北京人到河北去也可以看病，也可以養(yǎng)老。
實際上，我個人認(rèn)為應(yīng)該理性的來看待房地產(chǎn)的表現(xiàn)，因為房地產(chǎn)本身作為中國人最重要的一個投資，看到一個概念大家就會去做，就會去炒，這是很正常的。但我們不要受它的左右，不要受它的影響，我們不是去打壓房地產(chǎn)，而是怎么樣把這個規(guī)劃獨立的，扎扎實實的搞一個很好的頂層設(shè)計，然后這個規(guī)劃可以保證10年，20年，甚至50年，我們好好的去做，不要去管房價�，F(xiàn)在如果我們認(rèn)為說一搞一體化房價起來，我認(rèn)為這個思路也是不對。