山雨欲來風(fēng)滿樓。近期，有關(guān)房地產(chǎn)市場走勢的爭論再度甚囂塵上，從興潤置業(yè)違約事件，到多地醞釀松綁限購，再到樓市“崩盤論”，市場觀點儼然形成了鼎足局面，看漲派、看跌派與觀望派各執(zhí)一詞。暫且不論哪一派的觀點、論據(jù)更具說服力，一個不爭的事實是，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)聲鶴唳的背后是成交持續(xù)萎縮、庫存居高不下、市場信心不足、信貸全面收緊。
　　當下，“壓垮駱駝”的稻草似呈有增無減態(tài)勢。從成交量看，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，3月54城市簽約住宅合計成交20.9萬套，相比2013年3月份的31.5萬套，同比下調(diào)幅度達33.5%。上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計也顯示，3月份，一二三線30個典型城市成交的同比增幅曲線紛紛下滑，同比增幅分別為-48.1%、-32.8%和-36.4%。
　　與成交下滑相伴的是，價格堅冰也有消融跡象。4月1日公布的百城房價漲幅連續(xù)第3個月放緩，此前國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建商品價格漲幅也創(chuàng)出最近15個月新低。而杭州、南京等城市近期出現(xiàn)的零星降價，大有向廣州、上海等一線城市蔓延的趨勢。
　　事實上，一季度樓市成交低迷已讓一些二三線城市坐立不安，這也是限購松綁論、“救市論”再起的原因所在。而更令開發(fā)商焦慮的則是融資渠道的收窄與若隱若現(xiàn)的債務(wù)危機。新近發(fā)生的浙江興潤置業(yè)不能償付24億元銀行貸款的違約事件，充分表明中小型開發(fā)商的信貸環(huán)境正迅速惡化。
　　銀監(jiān)會主席尚福林兩會期間撰文指出，平臺融資和房貸是今年首要的兩個風(fēng)險，尤其是房貸，要高度關(guān)注重點區(qū)域和重點企業(yè)，繼續(xù)強化“名單制”管理，嚴防單體風(fēng)險傳染和擴大。
　　進入2014年以來，銀行出于風(fēng)險考慮，對房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批已趨嚴。國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前兩月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14.5個百分點。其中，國內(nèi)貸款4913億元，增速回落8.3個百分點；利用外資50億元，下降43.2%；自籌資金增速也回落了近10個百分點。
　　對于一些實力偏弱的中小開發(fā)商而言，融資渠道更加有限，成本也愈發(fā)高漲。小型開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向信托、企業(yè)債、委托貸款等融資方式，以替代銀行貸款。據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年以來已有15個信托計劃發(fā)生兌付危機事件，其中房產(chǎn)信托占據(jù)近半。
　　而在美國QE逐步退出的大背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境和難度勢必出現(xiàn)進一步惡化趨勢。在信貸收緊、成交下滑、庫存高企等多重壓力之下，對于那些已出現(xiàn)流動性危機和即將面臨危機的房企而言，如何化險為夷將是一個巨大的考驗。
　　越來越多的跡象表明，樓市正在步入新一輪調(diào)整期，而三四線城市出現(xiàn)的局部性過剩正在加大房企資金斷裂風(fēng)險。由于成交不振，三四線城市房企以往所仰仗的高負債運轉(zhuǎn)模式將難以為繼，資金回籠周期變長很可能會成為壓倒高負債房企的最后一根稻草。此時，決策層在著手防范風(fēng)險的同時，更應(yīng)保持調(diào)控的定力。