國際零售巨頭沃爾瑪正在為此前的瘋狂擴(kuò)張“埋單”，這不僅包括沃爾瑪正在和即將在中國關(guān)閉的25家門店，還包括一些已簽約但未正式進(jìn)駐的門店。
記者獨(dú)家獲悉，正是因?yàn)檫@些簽約但未入駐的門店，讓沃爾瑪陷入業(yè)主方的多起仲裁請(qǐng)求，而這些與沃爾瑪發(fā)生糾紛的項(xiàng)目均位于二三線城市，包括河北石家莊、江蘇連云港、安徽黃山和浙江寧波等地區(qū)。目前，多個(gè)業(yè)主方已對(duì)沃爾瑪提出仲裁申請(qǐng)，索賠額均達(dá)億元左右。
戛然而止的合作
河北石家莊，中華大街，這里是當(dāng)?shù)刈罘比A的商圈之一，但是，處于該黃金地段的海悅天地廣場(chǎng)不但招商未滿，甚至還有不少商鋪撤出了。
作為海悅天地廣場(chǎng)業(yè)主方的石家莊金正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“金正公司”)很是無奈，因?yàn)檫@一切緣起于其與沃爾瑪?shù)暮献鹘K止。
“我們?cè)疽雅c沃爾瑪簽約，為其專門打造項(xiàng)目，并以沃爾瑪為招商熱點(diǎn)引入眾多商鋪，結(jié)果還未開業(yè)，沃爾瑪就終止了與我們的合作，不僅造成我們硬件投入上的巨大損失，還讓其他大量沖著沃爾瑪來的商鋪也退租了�！苯鹫鞠嚓P(guān)負(fù)責(zé)人張偉強(qiáng)(化名)向記者透露。
張偉強(qiáng)所在的金正公司，在石家莊當(dāng)?shù)啬孟伦罘比A地段開發(fā)海悅天地廣場(chǎng)購物中心，作為必備業(yè)態(tài)，其在數(shù)年前就啟動(dòng)了賣場(chǎng)招商工作。幾年前，當(dāng)?shù)剡�缺乏全球知名的國際零售品牌，因此當(dāng)有機(jī)會(huì)與沃爾瑪接洽時(shí)，金正公司非常興奮。
“當(dāng)時(shí)沃爾瑪開發(fā)人員也非常熱情，雙方合作意愿很強(qiáng)烈，于是在2010年12月，我們和沃爾瑪(中國)投資有限公司簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，約定其承租我們開發(fā)的綜合商業(yè)項(xiàng)目的一層和地下一層作為賣場(chǎng)。協(xié)議約定在2012年6月30日前完成一裝工程，并在2012年9月30日前將通過綜合竣工驗(yàn)收的租賃房屋交給沃爾瑪方面。據(jù)原計(jì)劃，沃爾瑪賣場(chǎng)應(yīng)在2013年8月左右開業(yè)。”張偉強(qiáng)告訴記者，因?yàn)槲譅柆攲?duì)硬件要求頗高，比如層高、后場(chǎng)設(shè)置等都有硬性規(guī)定，因此雙方協(xié)議簽訂后，金正公司便投入了大量資金專為沃爾瑪賣場(chǎng)進(jìn)行建設(shè)。
然而，讓張偉強(qiáng)始料未及的是，在金正公司建設(shè)一段時(shí)間后，雙方在工程溝通方面開始出現(xiàn)問題。
“簽約半年后，沃爾瑪方面在2011年6月確認(rèn)賣場(chǎng)區(qū)域商品布置圖，在我們根據(jù)該圖紙施工過半時(shí)，2011年12月，沃爾瑪方面要求我們按照新的設(shè)計(jì)圖調(diào)整商品布置圖，到2012年2月，沃爾瑪再次致函我們稱‘公司標(biāo)準(zhǔn)修改’，因沃爾瑪兩次對(duì)圖紙的重大調(diào)整，于是我們要求沃爾瑪方面派人與我們、設(shè)計(jì)院共同確認(rèn)圖紙，當(dāng)時(shí)沃爾瑪方面表示會(huì)在2012年3月初確認(rèn)圖紙。”張偉強(qiáng)表示，“然而，此后沃爾瑪方面并未及時(shí)確認(rèn)設(shè)計(jì)圖，也未及時(shí)提供防火分區(qū)、設(shè)備房等相關(guān)圖紙。之后又陸續(xù)發(fā)生工程修改和確認(rèn)方面的問題�！�
張偉強(qiáng)告訴記者，金正公司為沃爾瑪投入大量資金按其標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，但沃爾瑪方面卻兩次變更工程圖紙和裝修指令，且未按合同約定及時(shí)提供并確認(rèn)設(shè)計(jì)資料，導(dǎo)致一裝工程延期。
盡管合作過程中發(fā)生上述問題，但張偉強(qiáng)不會(huì)想到，這會(huì)成為日后雙方終止合作的“導(dǎo)火索”。在張偉強(qiáng)看來，生意伙伴在合作過程中出現(xiàn)問題在所難免。
“直到2013年4月左右，沃爾瑪方面還在給我們發(fā)圖紙，看上去一切都在正常進(jìn)行中。然而，毫無征兆的事情發(fā)生在2013年7月，沃爾瑪方面以一裝及交房逾期為由解除《房屋租賃協(xié)議》，要知道逾期交房是因沃爾瑪方面一直沒有及時(shí)確認(rèn)圖紙。要說拖延，沃爾瑪本身也是有責(zé)任的，但現(xiàn)在變成說我們違約要解除合作，這讓我們難以接受。”張偉強(qiáng)說，“隨后我們還趕赴深圳要求沃爾瑪履行協(xié)議，卻遭到拒絕�！�
其實(shí)，與張偉強(qiáng)有同樣煩惱的還有胡平(化名)和馬國正(化名)。
胡平所在的連云港市遠(yuǎn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“遠(yuǎn)通公司”)，在2009年8月與沃爾瑪(江蘇)商業(yè)零售有限公司簽訂《意向書》，并于同年12月簽訂《房屋租賃協(xié)議》，遠(yuǎn)通公司負(fù)責(zé)為沃爾瑪建設(shè)賣場(chǎng)。
“此后，我們按沃爾瑪要求投入巨資建設(shè)，經(jīng)3年多時(shí)間，至2013年9月28日，我們向沃爾瑪方面發(fā)函要求他們進(jìn)場(chǎng)，同年9月30日，沃爾瑪聲稱對(duì)租賃標(biāo)的物檢查，并表示物業(yè)未能符合租賃協(xié)議約定的進(jìn)場(chǎng)施工條件。10月11日，我們針對(duì)沃爾瑪提出的未滿足進(jìn)場(chǎng)施工條件及修理清單所列問題進(jìn)行回復(fù)和解答。但是在10月25日，沃爾瑪就向我們發(fā)出了關(guān)于終止《房屋租賃協(xié)議》的通知。”胡平表示。
胡平還告訴記者：“但我們對(duì)沃爾瑪所謂‘未完成項(xiàng)目清單’所列8項(xiàng)事由，逐一對(duì)照和研判后認(rèn)為均是牽強(qiáng)的理由，如‘外墻涂料施工’在沃爾瑪方面2013年9月30日的修理清單中并沒有列明，但在10月25日的‘未完成項(xiàng)目清單’中卻單獨(dú)列出，作為終止協(xié)議事由�！焙奖硎荆�?yàn)楹霞s終止，該公司投建的賣場(chǎng)還未開業(yè)就“黃”了。
在安徽黃山的馬國正也處于同樣的境地，他向記者出示了與沃爾瑪方面的公司往來函件。
“我們黃山天盈福地置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱‘天盈福地公司’)與沃爾瑪(安徽)商業(yè)零售公司于2011年2月簽訂合同，沃爾瑪擬租賃我們開發(fā)的六期商業(yè)裙樓2~3層部分物業(yè)，約1.2萬平方米，該期工程在進(jìn)展中因規(guī)劃調(diào)整審批流程復(fù)雜，政府對(duì)該商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃做了數(shù)次論證，造成審批時(shí)間滯后，加之沃爾瑪對(duì)工程要求不斷變更，使工程進(jìn)度受影響，原定2012年5月底進(jìn)場(chǎng)裝修未能達(dá)成。我們對(duì)這一情況于2012年5月初致函沃爾瑪項(xiàng)目負(fù)責(zé)人作了說明，沃爾瑪方對(duì)此也未表示異議。此后我們與沃爾瑪方仍正常溝通并繼續(xù)按其要求施工，直至2013年5月，沃爾瑪突然停止與我們聯(lián)絡(luò)并在8月份致函，稱因我們未按約定時(shí)間達(dá)成其進(jìn)場(chǎng)裝修條件，指我們違約，沃爾瑪方要求解除租賃合同�！碧煊５毓鞠嚓P(guān)負(fù)責(zé)人馬國正強(qiáng)調(diào)，在2012年5月后，沃爾瑪方面一直與其保持溝通并不斷變更工程要求直至2013年4月，但之后，沃爾瑪方突然提出解約，實(shí)在令人難以接受，且其解約理由也不成立。
記者在采訪中了解到，寧波慈溪也有一個(gè)類似項(xiàng)目，也由當(dāng)?shù)亻_發(fā)商按沃爾瑪要求建設(shè)賣場(chǎng)后，因同類問題被沃爾瑪終止合作，導(dǎo)致還未開業(yè)就結(jié)束。
業(yè)主擬索賠上億元
張偉強(qiáng)、胡平、馬國正等皆表示，沃爾瑪?shù)挠布蠛芴厥猓虼怂泄こ潭际前次譅柆斠蟠蛟�，單個(gè)項(xiàng)目耗資9000萬元至1億多元不等，而如今都還沒有營業(yè)就被沃爾瑪終止了合作，這些投資也就“打了水漂”。
雖然也有業(yè)主去尋找過其他零售商品牌入駐，但是每家品牌對(duì)硬件要求有所不同，一時(shí)間很難解決空置問題。
“空置的不僅是賣場(chǎng)，我們這類三四線城市，很少有國際大品牌進(jìn)入，因此簽約后，我們?cè)谫徫镏行恼猩虝r(shí)就打出了沃爾瑪即將進(jìn)駐的廣告，于是很多中小商鋪就沖著沃爾瑪品牌租賃了購物中心的其他商鋪。如今沃爾瑪開業(yè)不成，很多中小商戶認(rèn)為我們欺騙他們，既然沃爾瑪不來了，他們也沒有繼續(xù)租賃我們商鋪的意愿，于是很多商戶都退租了。粗略估計(jì)一下，我們購物中心地下一層到4層，目前已有約三分之一商戶退租。這對(duì)我們而言又是一筆巨大的經(jīng)濟(jì)損失。”張偉強(qiáng)苦惱地表示。
而比之退租，馬國正的煩惱更大。“黃山當(dāng)?shù)胤浅Ｖ匾曃譅柆斶@類國際大品牌，因?yàn)橐粋�(gè)沃爾瑪可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)睾芏嘞嚓P(guān)商業(yè)的發(fā)展。要知道我們?cè)驹诋?dāng)?shù)貎H是做一個(gè)3萬平方米的酒店項(xiàng)目，但是就因?yàn)閷?duì)沃爾瑪?shù)闹匾暎覀冎匦伦隽苏w規(guī)劃和論證，并報(bào)當(dāng)?shù)卣畬徟岩粋�(gè)3萬平方米的酒店項(xiàng)目建成了現(xiàn)在10萬平方米的購物中心項(xiàng)目，這一切都是為了沃爾瑪�？扇缃裎譅柆斮u場(chǎng)連開業(yè)都開不了，這讓我們整個(gè)項(xiàng)目陷入巨大的尷尬，還帶來巨額的經(jīng)濟(jì)損失�！瘪R國正說。
面對(duì)上述煩惱，幾位業(yè)主方紛紛啟動(dòng)法律程序。
張偉強(qiáng)向記者出示了相關(guān)《仲裁申請(qǐng)書》和受理單據(jù)，他表示，金正公司已向華南國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)遞交了《仲裁申請(qǐng)書》并已獲受理。
張偉強(qiáng)認(rèn)為，沃爾瑪方面無權(quán)解除合同，對(duì)方終止履行合同義務(wù)應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，張偉強(qiáng)要求沃爾瑪方面賠償金正公司包括裝修工程費(fèi)、設(shè)施設(shè)備添置費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等在內(nèi)的共計(jì)約9900萬元經(jīng)濟(jì)損失。
胡平透露，遠(yuǎn)通公司打算下個(gè)月正式向上海國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)遞交《仲裁申請(qǐng)書》。他認(rèn)為沃爾瑪方面單方終止租賃協(xié)議是嚴(yán)重違約行為，沃爾瑪方面應(yīng)該賠償包括但不限于實(shí)際損失及損失的預(yù)期收益計(jì)9023.76萬元，遠(yuǎn)通公司保留向沃爾瑪方面單方終止合同導(dǎo)致其他購房人退房的經(jīng)濟(jì)損失，及相關(guān)政府部門取消了對(duì)遠(yuǎn)通公司約1.2億元的優(yōu)惠稅收損失的追索權(quán)。
馬國正表示，天盈福地認(rèn)為沃爾瑪提出的解約理由不成立，沃爾瑪?shù)拇朔N行為同時(shí)給數(shù)家中國企業(yè)帶來了巨大損失。天盈福地有可能向國際仲裁廳提交仲裁申請(qǐng)，維護(hù)自身合法獲賠的權(quán)利。而另一家寧波方面的業(yè)主方則表示，糾紛已在相關(guān)法律程序中，目前不便透露更多細(xì)節(jié)。
而在這幾起租賃合約糾紛中，沃爾瑪方面均認(rèn)為是業(yè)主方違約。
以天盈福地公司為例，記者看到在一份沃爾瑪(安徽)商業(yè)零售有限公司給予天盈福地公司的公函中，沃爾瑪方面指出，由于天盈福地公司未能在雙方訂立的協(xié)議約定日期前完成進(jìn)場(chǎng)條件，且經(jīng)沃爾瑪方多次催促但天盈福地公司一再拖延，導(dǎo)致沃爾瑪商場(chǎng)無法按時(shí)進(jìn)場(chǎng)裝修并如期開業(yè)經(jīng)營，鑒于前述事實(shí)，沃爾瑪方面解除租賃協(xié)議的行為符合租賃協(xié)議中的約定，屬于合法解除。鑒于此，沃爾瑪方面認(rèn)為天盈福地公司所指其“單方毀約”及要求賠償?shù)闹鲝埣葲]有事實(shí)根據(jù)，也沒有合同和法律依據(jù)，不能成立。
此外，對(duì)于馬國正提出的“因政府審批導(dǎo)致滯后的情況于2012年5月初致函沃爾瑪項(xiàng)目負(fù)責(zé)人作了說明，沃爾瑪方對(duì)此沒有表示異議”的說法，沃爾瑪方面在公函中指出，對(duì)于業(yè)主方所謂“因政府原因致本項(xiàng)目規(guī)劃審批延遲”導(dǎo)致工程延期的情況，沃爾瑪方面從未表示過諒解，對(duì)業(yè)主方提供的延期工程進(jìn)度計(jì)劃也從未表示過認(rèn)可或同意，且根據(jù)協(xié)議中相關(guān)約定，所謂“政府原因”不屬于不能預(yù)見、不能避免和不能克服的事件，業(yè)主方不能以此作為不履行進(jìn)場(chǎng)義務(wù)的條件。
上海袁圓律師事務(wù)所律師陳軍分析，經(jīng)濟(jì)糾紛最關(guān)鍵要看合同約定，相信作為全球500強(qiáng)公司的沃爾瑪其法務(wù)團(tuán)隊(duì)必然很強(qiáng)大，估計(jì)合同中的細(xì)則都經(jīng)過反復(fù)研究，其能夠發(fā)公函終止合作應(yīng)該是有合約依據(jù)的。
“但有一點(diǎn)，權(quán)利和義務(wù)都是雙方的，發(fā)生上述糾紛，要把責(zé)任全部由一方承擔(dān)不太合理。比如這幾家業(yè)主都涉及因工程問題而導(dǎo)致解約，那么在工程延期過程中是否雙方都有責(zé)任，并非100%怪罪于其中一方，而因此發(fā)生的經(jīng)濟(jì)損失也應(yīng)該按比例由雙方一起承擔(dān)�！标愜娬J(rèn)為。