近日，北京云房數(shù)據(jù)技術(shù)有限公司（簡稱云房）與北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（簡稱仁達(dá)）聯(lián)合發(fā)布了《2014上半年中國房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》。調(diào)查顯示，住宅市場回報(bào)率僅2%左右，大部分城市跌破CPI漲幅�？紤]租金的動(dòng)態(tài)增長，各物業(yè)長期租賃回報(bào)率均有所提高，除高檔住宅外，各物業(yè)動(dòng)態(tài)租金回報(bào)率平均值均高于4%，回報(bào)率水平高于長期國債到期收益率。

    該調(diào)查截止時(shí)點(diǎn)為2014年4月，目前，調(diào)查城市覆蓋北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、武漢、成都、杭州、西安、長沙、大連、沈陽、寧波、蘇州、無錫、重慶，共17個(gè)城市，近兩年將擴(kuò)展至全國70個(gè)大中城市。根據(jù)房地產(chǎn)投資實(shí)踐，共測算了三類指標(biāo)：靜態(tài)租賃回報(bào)率、長期租賃回報(bào)率及5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率。

    住宅市場回報(bào)率僅2% 大部分城市跌破CPI漲幅

    住宅市場回報(bào)率僅2%左右，整體投資回報(bào)率不高；寫字樓、商鋪靜態(tài)租金回報(bào)率約4%，略高于住宅市場，回報(bào)相對合理，但仍低于五年期存款利率水平。靜態(tài)租金回報(bào)率低，反映了相對目前的租金水平，房產(chǎn)價(jià)格偏高，偏離了房產(chǎn)的真實(shí)需求價(jià)值。

 
    圖1  各城市各物業(yè)靜態(tài)租賃回報(bào)率

    除高檔住宅外 各物業(yè)長期租金回報(bào)高于國債

    考慮租金的動(dòng)態(tài)增長，各物業(yè)長期租賃回報(bào)率均有所提高，除高檔住宅外，各物業(yè)動(dòng)態(tài)租金回報(bào)率平均值均高于4%，回報(bào)率水平高于長期國債到期收益率。租金動(dòng)態(tài)增長更接近于市場的真實(shí)情況，因此長期租賃回報(bào)率更能反映真實(shí)的租金回報(bào)水平，在長期出租的情況下，除高檔住宅外，各物業(yè)租金水平均不錯(cuò)。

 
    圖2  各城市各物業(yè)長期租賃回報(bào)率

    “囤房轉(zhuǎn)售”好過“拿地開發(fā)”

    5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率，主要體現(xiàn)了房產(chǎn)增值帶來的回報(bào)，大部分城市回報(bào)率高于房地產(chǎn)信托平均年收益水平，甚至超過房地產(chǎn)上市公司平均凈資產(chǎn)收益，“囤房轉(zhuǎn)售”好過“拿地開發(fā)”。5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率過高，反映了近年來各城市房產(chǎn)增值較快，買賣市場的投機(jī)氛圍濃厚，未來市場投資，應(yīng)當(dāng)警惕市場逆轉(zhuǎn)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

 
    圖3 各城市各物業(yè)5年（2009-2014年）租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率

    截至2014年4月1日，全國房地產(chǎn)市場價(jià)格漲幅收窄、城市分化加劇，在市場形勢尚不明朗的情況下，房地產(chǎn)投資回報(bào)率數(shù)據(jù)客觀、全面的反映了當(dāng)前17個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場形勢，為投資人員較好地控制和防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)。

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