基于“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的巨大潛力和地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，去年以來，地產(chǎn)商和投資機(jī)構(gòu)紛紛投身養(yǎng)老地產(chǎn)。然而，資金、標(biāo)準(zhǔn)、醫(yī)療、觀念等障礙，讓看似欣欣向榮的養(yǎng)老地產(chǎn)陷入發(fā)展困境。突破瓶頸、步入正軌、探索可復(fù)制推廣的商業(yè)模式……養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展“前路漫漫”。
　　
　　投身養(yǎng)老地產(chǎn)

　　當(dāng)前，我國(guó)正加速步入老齡化社會(huì)，對(duì)“適老化”住宅和養(yǎng)老住區(qū)的需求將在未來幾年大增。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng)姜煒說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是我國(guó)未來經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老住區(qū)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的資源整合平臺(tái)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)與資本運(yùn)作平臺(tái)，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要目標(biāo)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期和政策完善期，在轉(zhuǎn)型過程中，不少開發(fā)企業(yè)主動(dòng)或被動(dòng)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張雪舟說，當(dāng)前，主要有“四路”企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老住區(qū)，即地產(chǎn)商主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)、大型國(guó)企主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)、金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)。

　　不過，目前我國(guó)養(yǎng)老住區(qū)發(fā)展尚處于起步階段，真正成規(guī)模、成熟、可復(fù)制的引領(lǐng)模式還在探索中，經(jīng)營(yíng)狀況并不理想，很多企業(yè)靠其他業(yè)務(wù)來支撐養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)行。

　　全國(guó)老齡辦副主任吳玉韶說，養(yǎng)老住區(qū)不是傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā)，但目前國(guó)內(nèi)一些投資者的普遍做法是在住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，加上一些無障礙設(shè)施，配有醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)仍存在重硬件、輕軟件，重設(shè)施、輕服務(wù)的傾向。

　　朱中一說，與其他房地產(chǎn)開發(fā)不同的是，養(yǎng)老住區(qū)必須考慮配套設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)等問題，老齡經(jīng)濟(jì)更多賣的是服務(wù)而不是房子。
　　　
　　背后難掩尷尬

　　現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)處于虧損或微利狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前，我國(guó)養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)存在五個(gè)方面的問題。

　　一是項(xiàng)目規(guī)模過大，產(chǎn)品缺乏細(xì)分。一些地區(qū)，動(dòng)輒斥資數(shù)十億元，建設(shè)占地上千畝，甚至上萬(wàn)畝的超大型養(yǎng)老社區(qū)，這并不符合養(yǎng)老需求。

　　二是市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，盈利模式不清，深陷長(zhǎng)期投資與短期回報(bào)之困。養(yǎng)老地產(chǎn)高投入、周期長(zhǎng)、低回報(bào)的特征使養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目面臨融資難問題。這就要求養(yǎng)老地產(chǎn)商具有雄厚的資本實(shí)力，一般民間資本則很難進(jìn)入或持久經(jīng)營(yíng)。

　　三是規(guī)劃設(shè)計(jì)能力有待提高。張雪舟說，目前，國(guó)內(nèi)不少開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)對(duì)老年需求了解不夠，致使功能配置不明確。此外，對(duì)于老年服務(wù)模式也缺乏了解，建筑空間無法滿足管理需要。

　　四是缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的障礙。北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長(zhǎng)烏丹星說，在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中，最核心的問題是用服務(wù)撬動(dòng)地產(chǎn)。如今，我國(guó)城市老人的房屋自有率超過全球平均水平，他們不缺房子而缺服務(wù)，如果強(qiáng)行用地產(chǎn)綁架服務(wù)就會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　五是缺乏標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。一些專家認(rèn)為，缺乏設(shè)計(jì)、建設(shè)、服務(wù)、收費(fèi)等多個(gè)環(huán)節(jié)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。不少養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)水平參差不齊，在建設(shè)之初就難以滿足養(yǎng)老需求，給長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)埋下隱患。另外，一些借養(yǎng)老地產(chǎn)之名“圈地”的項(xiàng)目也得以實(shí)施，擾亂了行業(yè)正常發(fā)展。
　　
　　要多樣化發(fā)展

　　我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間很短，大規(guī)模開發(fā)也就三五年時(shí)間，去年全國(guó)新增了１００多個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。雖然北京太陽(yáng)城集團(tuán)、藍(lán)卡健康集團(tuán)等養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商提供了一些模式，但明確、成熟的商業(yè)模式尚在探索中，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期大約需要２０年。

　　當(dāng)前，不少養(yǎng)老住區(qū)項(xiàng)目收費(fèi)過高，月租過萬(wàn)元、繳納數(shù)十萬(wàn)元會(huì)費(fèi)、購(gòu)買超過百萬(wàn)元的保險(xiǎn)產(chǎn)品等，超出多數(shù)老年人的承受能力，造成入住率偏低，養(yǎng)老地產(chǎn)畸形發(fā)展。未來，如何擴(kuò)大中低端養(yǎng)老住區(qū)項(xiàng)目規(guī)模，提供多元化服務(wù)，迫切需要解決。

　　烏丹星說，養(yǎng)老地產(chǎn)要走出目前的困境，首先要轉(zhuǎn)變觀念。地產(chǎn)是一次性買斷，而養(yǎng)老是永久性消費(fèi)；地產(chǎn)是創(chuàng)造居所，養(yǎng)老卻是創(chuàng)造生活方式，兩者截然不同。地產(chǎn)的價(jià)值在于實(shí)物交易后的儲(chǔ)存增值，而養(yǎng)老價(jià)值在于生活感受和文化價(jià)值所產(chǎn)生的人居價(jià)值。

　　朱中一說，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)必須要解決好四個(gè)關(guān)鍵問題：一是搞好養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃，弄清楚市場(chǎng)究竟有多大，認(rèn)真分析目標(biāo)客戶群、服務(wù)半徑和規(guī)模、產(chǎn)品定位、與醫(yī)療機(jī)構(gòu)的合作等問題，避免貪大求洋，走豪華路線；二是設(shè)計(jì)符合老年人需求的項(xiàng)目，做好運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)；三是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資商、開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)管理商，既要明確分工，又要協(xié)調(diào)配合，實(shí)現(xiàn)合作共贏；四是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式可以多樣化，開發(fā)商可以在老年人社區(qū)、親情社區(qū)、養(yǎng)老公寓以及旅游、度假和養(yǎng)老相結(jié)合等形式上有所作為。（完）