樓市首付“次級貸”調(diào)查
一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)4月份對17個一二線城市的調(diào)查顯示，涉房信貸全部出現(xiàn)了收緊。中原地產(chǎn)研究顯示，其中廣州首套房貸利率全面上浮，北京、深圳等地亦有進(jìn)一步收緊的跡象；而在三四線城市，房貸更難以獲得。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者選取十個位于山西、廣東、湖南、福建的三四線城市采訪顯示，其房貸收緊比一二線城市幅度更大。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲悉，此前更多被中小開發(fā)商青睞在分期付款業(yè)務(wù)，目前也開始受到大開發(fā)商的更多關(guān)注。包括萬科、保利、華潤等大型開發(fā)商在內(nèi)，目前也都在強(qiáng)烈關(guān)注首付分期，并嘗試為購房者設(shè)計更多的便利購房的金融手段。
一家華南區(qū)域城商行內(nèi)部人士透露，該行正在研究進(jìn)行首付分期甚至全款分期十年支付的金融政策，主要針對全國排名前十的大型地產(chǎn)商中的幾家。在開發(fā)商、二手房中介以外，新房代理行業(yè)通過小額貸款公司，開始涉足為資金不足的購房者補(bǔ)充首付。
在此背景下，可能催生出又一種“次級貸”現(xiàn)象，其中隱含的風(fēng)險值得關(guān)注。
彌漫的房貸荒
17個一二線城市數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信貸無一有松動改善現(xiàn)象，其中北京、深圳、南昌等城市進(jìn)一步趨緊，有更多銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率再上浮或延長放款周期。
在廣州，搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，高達(dá)58.39%的購房者近4個月有在申請房貸，此間銀行雖然受理業(yè)務(wù)，但大多無法給出具體的放款時間，被通知要等半年才能放款的購房者占了12%。“首套房貸款利率普遍上浮，最低5%，最高達(dá)20%。”
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪顯示，廣州國有大行利率普遍上浮5%-10%，而股份制銀行首套房利率普遍上浮10%左右，甚至有銀行上調(diào)幅度則達(dá)到了30%，或新增房貸業(yè)務(wù)則處于暫停狀態(tài)。廣州二套房利率也普遍上浮1.1-1.2倍。
在深圳，作為房貸業(yè)務(wù)做得最多的銀行，建行目前也沒有首套房貸款優(yōu)惠，放款時間也按照客戶的信用和資產(chǎn)記錄變得更加分化，一些少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶能較快拿到審批，而更多的申請人則被迫等待，最長的甚至有等待超過一年的情況。
盡管已然如此緊張，不過有知情者稱，“一二線的情況還算是好的�！痹谏轿魇∵\(yùn)城市，張文購買的一套商品房距其支付首付款已經(jīng)超過3個月，至今沒有拿到貸款審批，無奈他只好支付全款。
在近期被熱炒和看好的環(huán)京津一帶，武清、廊坊、保定等地的商品房貸款特別是針對非本地戶籍購房者，審批變得更加嚴(yán)格，本報了解到，不少購房者被迫改為支付全款或者一年期分期付款。
房貸的緊張大大影響了開發(fā)商的銷售額和現(xiàn)金流。易居中國統(tǒng)計顯示，一季度房企資金到位增速明顯放緩，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%；一季度商品房銷售金額顯著回落，由2013年的同比增26.3%變?yōu)橥冉?.2%。
不合格的貸款人？
開發(fā)商對購房者的首付款和按揭貸款的依賴越來越大，近年幾乎占到開發(fā)商資金來源的40%。壓力之下，開發(fā)商紛紛推出各種措施吸引買房人入場。今年春節(jié)期間，恒大地產(chǎn)便推出全國范圍內(nèi)的首付分期策略，分期期限3-5年，以此搶占市場。
此后，保利地產(chǎn)在廣州的少數(shù)樓盤也嘗試推出了首付分期，分期期限4到9個月不等；而剛剛上市不久的時代地產(chǎn)更全面推出了首付一成活動。位于廣東番禺區(qū)的時代外灘項目，首付僅需交一成，余款在一年內(nèi)支付完即可。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道不完全統(tǒng)計，在廣州，包括合景泰富、雅居樂、時代地產(chǎn)等多個大開發(fā)商先后推出墊付首付、分期付款的促銷活動，涉及樓盤數(shù)十個。
而在廣東惠州片區(qū)，開發(fā)商墊付首付更為普遍。畔山名居一成首付、陽光圣菲0.8成首付、三遠(yuǎn)大愛城零首付等層出不窮。
二手房代理機(jī)構(gòu)也在加入。深圳新興二手房中介平臺中躍地產(chǎn)，聲稱深圳任何小區(qū)任何房子都可以做零首付。
參與類似業(yè)務(wù)的還有小貸公司。世聯(lián)行業(yè)主金融服務(wù)平臺工作人員介紹，世聯(lián)行云貸針對世聯(lián)行代理的樓盤業(yè)主，貸款額為所購房源首付的一半，貸款期限分為3-
6個月的短期貸款，月利率為本金的2%；長期為1-3年，月利率50萬元以下貸款為1.2%，50萬元以上為1.4%。
北京、河北等地多數(shù)房屋中介機(jī)構(gòu)都有代為辦理此類業(yè)務(wù)，“這種中介、代理行的小額貸款主要需求毋容置疑，大部分都是用作首付了�！北本┲性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉透露，北京有中介機(jī)構(gòu)利用消費(fèi)貸幫助購房者購房，而實際上來源于銀行的消費(fèi)貸款，有明確規(guī)定是不可用于購房的。
張大偉認(rèn)為，目前中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了很多類似“次級貸”(一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供貸款)的跡象。
從銀行層面來看，前述銀行個貸經(jīng)理說，在當(dāng)前主要是剛需人群入市的情況下，需要對幾十萬的首付進(jìn)行分期支付的購房者，甚至需要小額貸款來支撐其資金來源的購房者，一般也是不合格的貸款人。銀行會非常謹(jǐn)慎地對其資信進(jìn)行調(diào)查和審核。
值得關(guān)注的是，交了首付不代表房屋交易完畢，在不少地區(qū)，由于余款難以批貸或放貸遲緩，又迫于購房合同違約條款約束，一些購房者被迫改為全款買房或者全款分期業(yè)務(wù)，一些人甚至不得不去尋求小額信貸融資，解決購房款問題。由此房貸難題事實上轉(zhuǎn)嫁給了購房者。
積聚的潛在風(fēng)險
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，本身沒有首付支付能力的人一般資信比較差，銀行方面難以審批房貸，在這種情況下，合同都難以履行；此外，按照購房合同，不付款就不可能交房。但這種分期付款的情況下，購房者已經(jīng)交了一部分錢，但到了交房時間又交不齊余款，此時雙方之間是否會產(chǎn)生糾紛也是一個隱患。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)則指出，從開發(fā)商方面來說，墊付資金對開發(fā)商資金鏈有很高要求，對于購買者是否按約定時間支付資金，也面臨一些不確定的風(fēng)險，出現(xiàn)違約的可能性也是存在的。
廣州一家推出首付分期的大型地產(chǎn)商人士說，目前推行的零首付政策，實際上只是把首付款的繳納時間適當(dāng)延長，但一般都在6個月內(nèi)。對于一個沒有太多積蓄的人來說，這顯然會發(fā)生包括拖延繳納等事件，對于開發(fā)商和購房者都會是一件懊惱的事。開發(fā)商資金回籠不順暢，而購房者面臨房產(chǎn)被收回、損失已支付款項的風(fēng)險。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，免首付、首付分期等政策之下，很可能會出現(xiàn)購房者中途違約現(xiàn)象；而一旦降價潮持續(xù)，原有房產(chǎn)的剩余還貸額度甚至高于房產(chǎn)價值，那么購房者的情緒就會激化，出現(xiàn)斷供。所以要提防中國出現(xiàn)類似美國的“抵押贖回權(quán)喪失”的問題。
另一方面，本報了解到，在銀行惜貸或者拒貸后，其他各路小貸機(jī)構(gòu)、實力欠缺的開發(fā)商紛紛加入到購房款的“運(yùn)作”中來，可能帶來更大的風(fēng)險隱患。
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