中國樓市再增新的離場者。4月26日，高富諾基金的首席執(zhí)行長雷納透露，嘉實(shí)房地產(chǎn)投資已停止擬推出的規(guī)模5億美元、投資幣種為美元的嘉實(shí)房地產(chǎn)投資中國綜合回報(bào)基金的募資，嘉實(shí)房地產(chǎn)投資正轉(zhuǎn)為將中國資金投向海外房地產(chǎn)市場。
此前，李嘉誠父子在2013年下半年以來持續(xù)拋售內(nèi)地物業(yè)，累計(jì)超200億元曾引起市場高度關(guān)注。
公開信息顯示，成立于2012年的嘉實(shí)房地產(chǎn)投資是嘉實(shí)基金管理公司聯(lián)手英國高富諾基金組建的專注于大中華地區(qū)投資的私募地產(chǎn)基金管理平臺(tái)，其所管理的資產(chǎn)規(guī)模曾一度高達(dá)28億元。
嘉實(shí)房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向美國房地產(chǎn)市場只是眾多國內(nèi)地產(chǎn)基金近期密集下注美國市場的一個(gè)例子。
由于中國房地產(chǎn)市場調(diào)控形成的悲觀預(yù)期和美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，部分高端投資者開始通過私募基金的方式淘金美國房地產(chǎn)市場。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，至少包括中金公司和平安信托推出的投資美國房地產(chǎn)市場基金受到了市場的熱捧。
事實(shí)上，中國人已經(jīng)成為美國房地產(chǎn)市場不可忽視的重要買家之一。咨詢公司RhodiumGroup的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年1至10月中方投資者已經(jīng)在美國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資了58.9億美元，近6倍于2011、2012年投資總額9.6億美元。
值得注意的是，上世紀(jì)80年代日本資本去美國買樓的情形很相似，由于房地產(chǎn)的投資者周期長、流動(dòng)性不好，加上當(dāng)時(shí)日本對(duì)美國的法律制度等不了解，最終大部分在美國買樓的日本投資者都損失慘重�！半m然現(xiàn)在去美國買樓的中國資本大多有專業(yè)的美國投資顧問，但這些專業(yè)的投資顧問對(duì)美國的樓市也是由嚴(yán)重分歧的”，香港的一位地產(chǎn)私募基金負(fù)責(zé)人說。
密集下注
作為專注于大中華地區(qū)投資的私募地產(chǎn)基金管理平臺(tái)，嘉實(shí)房地產(chǎn)的股東方之一—總部位于倫敦的高富諾基金首席執(zhí)行長雷納在4月26日稱嘉實(shí)房地產(chǎn)將暫停投資中國樓市轉(zhuǎn)而投資美國市場。這是繼炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的李嘉誠父子拋售內(nèi)地物業(yè)后海外資金撤離的又一個(gè)標(biāo)志性事件。
與嘉實(shí)房地產(chǎn)高調(diào)宣稱轉(zhuǎn)向美國市場不同的是，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，至少包括中金公司和平安信托等國內(nèi)機(jī)構(gòu)早已"偷偷"地行動(dòng)起來，近期可能已經(jīng)向高端客戶完成募集開始下注美國房地產(chǎn)市場。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲得一份中金保德信美國房地產(chǎn)投資基金的推介材料顯示，中金公司將聯(lián)手美國保德信房地產(chǎn)投資管理公司共同發(fā)起一款美國房地產(chǎn)直接投資基金的私募產(chǎn)品，該基金目標(biāo)規(guī)模是3億美元，最高上限3.5億美元，最長存續(xù)期為8年，基金預(yù)期的內(nèi)部收益率為15-20%。投資策略為專注投資美國房地產(chǎn)市場核心類、增值類和機(jī)會(huì)類房地產(chǎn)項(xiàng)目。
除中金公司外，平安信托也在近期和美國NEUBERGER BERMAN 公司聯(lián)合發(fā)起投資美國抵押房產(chǎn)貸款產(chǎn)品海盛新博信托計(jì)劃。該產(chǎn)品最長存續(xù)期為10年，認(rèn)購起點(diǎn)為300萬人民幣。該基金主要通過低價(jià)收購某些不良住宅抵押貸款及相關(guān)房地產(chǎn)資產(chǎn)，獲取不良資產(chǎn)處置中的回報(bào)。
一位中金公司人士透露，中金保德信美國房地產(chǎn)投資基金目前可能已經(jīng)認(rèn)購?fù)戤叀Ｆ桨残磐械囊晃粎^(qū)域負(fù)責(zé)人也稱，海盛新博由于認(rèn)購起點(diǎn)不高，同時(shí)對(duì)國內(nèi)信托產(chǎn)品頻頻出事的不信任，轉(zhuǎn)投這款產(chǎn)品的客戶非常多。
事實(shí)上，公開信息顯示，嘉實(shí)基金近期推出的“外匯通”業(yè)務(wù)，可幫助國內(nèi)投資者在海外實(shí)現(xiàn)直接投資，包括購置不動(dòng)產(chǎn)。該業(yè)務(wù)在倫敦等城市推出的首期房產(chǎn)已售空。
此外，近期也有消息稱，為了滿足客戶資產(chǎn)配置的需求，平安銀行私人銀行也正謀劃聯(lián)合其他機(jī)構(gòu)推出投資美國市場的地產(chǎn)基金。
投資者熱捧美國房地產(chǎn)市場來源于其預(yù)期的高收益。平安信托和中金公司對(duì)應(yīng)的推介產(chǎn)品的數(shù)據(jù)顯示：截至去年11月30日，海盛新博產(chǎn)品的境外管理機(jī)構(gòu)——美國
NEU-BERGER BERMAN 公司去年在抵押房產(chǎn)貸款領(lǐng)域的投資策略已產(chǎn)生23.01%的年化收益率(扣除相應(yīng)費(fèi)用前)；中金保德信基金的境外資產(chǎn)管理方——美國保德信房地產(chǎn)投資管理公司旗下PRISA III 基金成立以來年化回報(bào)率達(dá)到了12.91%。
由于美國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，公募基金發(fā)行的投資美國上市交易的房地產(chǎn)信托憑證、房地產(chǎn)信托憑證的交易型開放式指數(shù)基金以及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票等的QDII業(yè)績也出現(xiàn)了大幅上升。海通證券數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，鵬華美國房地產(chǎn)基金今年以來收益率達(dá)到9.78%，在所有的QDII基金中排名第一。
機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存
除私募基金服務(wù)的高端客戶投資美國房地產(chǎn)市場外，大型企業(yè)去美國買樓也成為新的潮流。公開信息顯示，2013年下半年以來，就已經(jīng)先后有SOHO中國14億美元購買美國通用汽車大樓40%的權(quán)益；復(fù)星7.25億美元購買
One Chase Manhattan Plaza等。
中國人已經(jīng)成為美國房地產(chǎn)市場不可忽視的重要買家之一。中金保德信美國房地產(chǎn)投資基金的推介材料顯示，2012年，中國人在美國購置房產(chǎn)花費(fèi)90億美元。在美國置業(yè)的海外投資者中，有11%來自中國。
根據(jù)咨詢公司RhodiumGroup的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年1至10月中方投資者已經(jīng)在美國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資了58.9億美元，近6倍于2011、2012年投資總額9.6億美元。
鵬華美國房地產(chǎn)基金經(jīng)理裘韜認(rèn)為，房地產(chǎn)證券的走勢(shì)與經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的趨勢(shì)不可能長期背離，相比危機(jī)中的政府開支及危機(jī)后的個(gè)人消費(fèi)，私營機(jī)構(gòu)的資本支出將是下一個(gè)重要增長點(diǎn)，新增雇員、設(shè)備、庫存、成品等都需要物理空間來安置，房地產(chǎn)能很好地反映這一需求變化。和美國以往的房地產(chǎn)危機(jī)比較，目前美國房地產(chǎn)市場在時(shí)間上和復(fù)蘇過程上均處于中期，“我們預(yù)期未來數(shù)年美國房地產(chǎn)市場仍將有良好的表現(xiàn)”。
瑞銀證券財(cái)富管理研究部主管高挺日前也表示，美國房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲應(yīng)該是可持續(xù)的。當(dāng)前美國房價(jià)并沒有達(dá)到最近數(shù)年的最高值區(qū)間，美國住房按揭利率處于較低水平，美國新屋銷售和新開工數(shù)據(jù)向好，隨著美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還有不小的上升空間。
不過淘金美國房地產(chǎn)市場的機(jī)會(huì)當(dāng)中也存在風(fēng)險(xiǎn)�！敖裉熘袊Y本去美國買樓的情形和上世紀(jì)80年代日本資本去去美國買樓的情形很相似，由于房地產(chǎn)的投資者周期長、流動(dòng)性不好，加上當(dāng)時(shí)日本對(duì)美國的法律制度等不了解，最終大部分在美國買樓的日本投資者都損失慘重。雖然現(xiàn)在去美國買樓的中國資本大多有專業(yè)的美國投資顧問，但這些專業(yè)的投資顧問對(duì)美國的樓市也是由嚴(yán)重分歧的”，香港的一位地產(chǎn)私募基金負(fù)責(zé)人說。
事實(shí)上，中金保德信美國房地產(chǎn)投資基金的推介材料也提示，該基金的投資者也將面臨投資風(fēng)險(xiǎn)、宏觀風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等主要風(fēng)險(xiǎn)問題。
公開信息顯示，2014年2月份，因?yàn)椴豢春妹绹康禺a(chǎn)市場，美國對(duì)沖基金巨頭比爾·阿克曼(Bill Ack-man) 將商業(yè)地產(chǎn)巨頭
General Growth股票全部出清。