回顧“中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企”之一光耀地產(chǎn)的融資史，可窺見(jiàn)地產(chǎn)融資的風(fēng)控隱疾：由于民間借貸不入賬，高利貸纏身的光耀卻能以表面“低負(fù)債率”受到資管機(jī)構(gòu)的青睞；而其看似充分的抵押擔(dān)保亦可能被削弱，據(jù)媒體報(bào)道，光耀的部分房產(chǎn)用于抵付工程款，而工程款的求償權(quán)優(yōu)于金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)。
發(fā)酵于上周的“光耀地產(chǎn)資金鏈繃緊”事件，牽扯到27億金融機(jī)構(gòu)借款，包括銀行信貸、信托計(jì)劃、基金子公司資管計(jì)劃等。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前新華信托、中融信托、財(cái)通資產(chǎn)等均有對(duì)光耀融資的未到期項(xiàng)目，涉事本金在5.5億元以上。
接受記者采訪時(shí)，光耀地產(chǎn)負(fù)責(zé)人曾表示“優(yōu)先保證金融機(jī)構(gòu)還款”，且只需數(shù)億流動(dòng)性就可“過(guò)關(guān)”，但兌付結(jié)果仍取決于事態(tài)發(fā)展。
回顧“中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企”之一光耀地產(chǎn)的融資史，可窺見(jiàn)地產(chǎn)融資的風(fēng)控隱疾：由于民間借貸不入賬，高利貸纏身的光耀卻能以表面“低負(fù)債率”受到資管機(jī)構(gòu)的青睞；而其看似充分的抵押擔(dān)保亦可能被削弱，據(jù)媒體報(bào)道，光耀的部分房產(chǎn)用于抵付工程款，而工程款的求償權(quán)優(yōu)于金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)。
涉事公司緊急排查
公開(kāi)資料顯示，光耀地產(chǎn)與中誠(chéng)、中融、新華、華澳等信托公司均有合作發(fā)行集合資金信托計(jì)劃（查詢信托產(chǎn)品）；去年，光耀還通過(guò)財(cái)通資產(chǎn)發(fā)行過(guò)基金子公司的專項(xiàng)資管計(jì)劃。
目前尚未到期的產(chǎn)品有“中融信托-新都酒店股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”、“新華信托-惠州候鳥(niǎo)酒店特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”、“財(cái)通資產(chǎn)-光耀揚(yáng)州·全球候鳥(niǎo)度假地特定多個(gè)客戶專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”三個(gè)，本金合計(jì)超過(guò)5.5億元。
“看到報(bào)道后，我們迅速對(duì)該公司經(jīng)營(yíng)情況展開(kāi)了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果會(huì)隨時(shí)向投資者公布�！毙氯A信托方面回應(yīng)。去年3月，該公司通過(guò)資產(chǎn)收益權(quán)買入返售的形式，向光耀集團(tuán)的項(xiàng)目子公司發(fā)放不低于2億元的借款，風(fēng)控措施包括土地使用權(quán)抵押、光耀子公司股權(quán)質(zhì)押和母公司的連帶責(zé)任擔(dān)保，期限1年半至兩年。
財(cái)通資產(chǎn)去年末為光耀融資2.5億元，為期兩年。該公司負(fù)責(zé)人表示，今年初已注意到光耀地產(chǎn)的狀況，“列入了關(guān)注名單，一直在跟對(duì)方積極溝通”。中融信托的信息披露電話則無(wú)人接聽(tīng)，目前未能獲悉項(xiàng)目狀況。
在接受記者采訪時(shí)，光耀地產(chǎn)董事長(zhǎng)郭耀名明確表示“優(yōu)先償還金融機(jī)構(gòu)的借款”，但亦透露“劣后受償”的民間借貸體量不小。自2011年以來(lái)，光耀地產(chǎn)的民間借貸總額高達(dá)約20億元，三年來(lái)公司僅利息便還款20億元，目前仍有超過(guò)20億元本金加利息未償還。
諷刺的是，盡管高利貸纏身，光耀地產(chǎn)卻一度以“低負(fù)債率”受到金融機(jī)構(gòu)的青睞。2012年，中國(guó)指數(shù)研究院[微博]發(fā)布光耀集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率，連續(xù)三年分別為45.7%、50.3%、55%，明顯優(yōu)于行業(yè)三年均值68.9%、70.9%、71.8%。記者獲得一份光耀資管計(jì)劃的推介材料，亦以“2012年負(fù)債率僅55%，顯著低于房企百?gòu)?qiáng)平均水平”為賣點(diǎn)。
“地產(chǎn)商無(wú)論大小，普遍有民間借貸的行為�！狈康禺a(chǎn)基金“德信資本”董事長(zhǎng)陳義楓對(duì)記者說(shuō)，“問(wèn)題是用于短期過(guò)橋還是長(zhǎng)期依賴？如果一年中有半年賬上有民間借貸，肯定維持不下去，財(cái)務(wù)費(fèi)用太高�！�
他還表示，民間借貸是地產(chǎn)融資的一大風(fēng)控難題，市面過(guò)萬(wàn)億的房地產(chǎn)信托、數(shù)千億的房地產(chǎn)私募基金，都必須面對(duì)這個(gè)“隱疾”，不排除有更多“地雷”將被踩爆。
抵押權(quán)效力被削弱
“很難估計(jì)類似光耀的案例還潛伏著多少�！鄙钲谀郴鹱庸卷�(xiàng)目經(jīng)理表示，“接下來(lái)各機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)融資會(huì)非常謹(jǐn)慎。我們公司對(duì)外地項(xiàng)目，只要查到融資方有民間借貸的，必然一票否決�！�
陳義楓透露，私募房地產(chǎn)基金在做項(xiàng)目風(fēng)控時(shí)，會(huì)從幾個(gè)方面調(diào)查融資方的民間借貸狀況：一是在圈內(nèi)打聽(tīng)，“再小的房地產(chǎn)企業(yè)也有幾億資產(chǎn)，行業(yè)鏈條長(zhǎng)，有很多渠道可以打聽(tīng)企業(yè)內(nèi)部情況。另外，地產(chǎn)商要借高利貸肯定會(huì)在市場(chǎng)上詢價(jià)，不難打聽(tīng)到�！倍遣楣竞屠习鍌�(gè)人的銀行賬戶，看是否有不明來(lái)源的大額資金流入。第三是看現(xiàn)金存量，“賬上躺了個(gè)把億的企業(yè)，一般不需要民間借貸；如果現(xiàn)金常常只有幾百萬(wàn)，就要注意賬外負(fù)債問(wèn)題�！�
“短期、小額的使用民間借貸，算不上什么問(wèn)題。但如果有非法募資的情況，就一定要回避項(xiàng)目�！彼a(bǔ)充道。
前述基金子公司經(jīng)理表示，光耀現(xiàn)存的信托、資管計(jì)劃有較強(qiáng)的抵押擔(dān)保措施，可部分對(duì)沖融資方的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)“失速”的背景下，看似穩(wěn)健的抵押擔(dān)保也可能被削弱。
“主要看項(xiàng)目所在地的樓市，比如惠州已經(jīng)出現(xiàn)供給過(guò)剩，如果樓價(jià)下行，土地使用權(quán)、在建工程的抵押價(jià)值也會(huì)減少。而光耀有無(wú)實(shí)力追加抵押還很難說(shuō)�！�
另一問(wèn)題是，根據(jù)《合同法》第286條和最高人民法院的相關(guān)文件，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。這意味著，如果地產(chǎn)商的工程款沒(méi)有結(jié)清，在建工程等資產(chǎn)將優(yōu)先用于償還工程款，其次才用于滿足抵押權(quán)人的需求，從而削弱抵押權(quán)的效力。
有媒體報(bào)道，因與施工單位出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題，光耀地產(chǎn)在惠州有400多套房源未入預(yù)售款專戶，部分房屋已交由施工方處置。據(jù)可知信息，這批房屋與現(xiàn)存信托、資管計(jì)劃無(wú)直接關(guān)聯(lián)。
“地產(chǎn)商占用施工方資金也是普遍現(xiàn)象，會(huì)削弱抵押權(quán)，值得警惕�！标惲x楓說(shuō)，“所以我們做項(xiàng)目一定要給夠資金，確保工程款能夠?qū)崟r(shí)支付�！�