3月以來(lái)，一則始于興業(yè)銀行發(fā)文叫停地產(chǎn)結(jié)構(gòu)融資、地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資的消息猶如晴日驚雷，與之伴隨而來(lái)的是杭州個(gè)別樓盤房?jī)r(jià)大幅下降激起的對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的熱議，之后，這場(chǎng)風(fēng)波由銀監(jiān)會(huì)緊急召集十幾家銀行發(fā)布公告穩(wěn)定市場(chǎng)情緒而短暫告終。
盡管多家銀行公告“房貸政策并無(wú)調(diào)整”，不過(guò)之后，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多次走訪北京多家銀行發(fā)現(xiàn)，相比以往的首套房8.5折-9折利率，房貸折扣已近乎“絕跡”。在此背景下，5月12日，央行召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，15家商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人列席。
央行在會(huì)上要求，各銀行應(yīng)合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求；合理確定首套房貸款利率水平，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)分析。
一份會(huì)議紀(jì)要提到，多家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人在會(huì)上透露，受市場(chǎng)需求和資金成本上升影響，按揭貸款定價(jià)有所提高。比如，工行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率少有上浮；招行新發(fā)放的首套房利率由9.7折提高至上浮7.6%左右；中信首套房貸款利率約8%。
一家股份制行北京分行個(gè)人業(yè)務(wù)條線負(fù)責(zé)人透露，中小銀行去年6月以來(lái)就開始上調(diào)首套房貸款利率；國(guó)有大行去年還能拿到優(yōu)惠貸款，但今年就連國(guó)有大行的首套房貸款利率都上調(diào)至基準(zhǔn)，部分上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.05倍，甚至更多。
北京調(diào)查：房貸折扣幾乎絕跡
以北京為例，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道13日向多家銀行房貸相關(guān)部門致電得知，工農(nóng)中建四大行目前的首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率。
5月上旬前個(gè)別支行仍有小幅優(yōu)惠，如農(nóng)行北京地區(qū)首套房貸一般為9.5折，主管行長(zhǎng)簽字最低9折，近期無(wú)明顯變化。
記者從建行朝陽(yáng)區(qū)某個(gè)貸中心了解到，其首套房貸款利率仍為基準(zhǔn)利率的9折，但5月8日、9日開始，該中心的9折優(yōu)惠取消，改為基準(zhǔn)利率�！安贿^(guò)，具體情況還要看與建行有貸款合作的樓盤項(xiàng)目，開發(fā)商不同，房貸利率也不一樣�！痹撝行囊还ぷ魅藛T解釋道。
另外，中行北京一家支行客戶經(jīng)理解釋，受貸款規(guī)模影響，房貸有積壓不能放款的情況，可能會(huì)影響到放款效率。
而一家總部位于上海的銀行北京地區(qū)支行還要求，貸款100萬(wàn)以下的，首套房貸款利率由春節(jié)前的基準(zhǔn)利率9折改為現(xiàn)在的1.05倍；貸款100萬(wàn)以上的，雖可享受基準(zhǔn)利率，但還要附加購(gòu)買至少價(jià)值5萬(wàn)元的理財(cái)產(chǎn)品及開通手機(jī)銀行業(yè)務(wù)。
股份行方面，記者從光大了解到，其目前執(zhí)行首套房貸款在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再上浮5%，亦無(wú)放松跡象。另有媒體報(bào)道稱北京農(nóng)商行首套房貸款利率優(yōu)惠幅度較大，但該銀行內(nèi)部人士告訴記者一直是9折-9.5折，近期無(wú)明顯變化。
民生、平安北京地區(qū)分支機(jī)構(gòu)近兩年都已較少開展個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)。一家中小銀行海淀區(qū)支行相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，該行限貸停貸主要是因?yàn)槿ツ晗掳肽觐~度緊張，致使許多貸款單子無(wú)法放款，一月銀行集中處理去年的擠壓?jiǎn)危加昧松习肽甑馁J款額度。
記者亦以客戶身份向多家有新盤出售的售樓處工作人員咨詢，首套房貸款利率甚至為基準(zhǔn)利率的1.1倍，合作銀行涉及工、農(nóng)、建、興業(yè)、招行等。
“目前銀行額度緊張，導(dǎo)致放款較慢。房貸審批時(shí)間一般要兩到三個(gè)月，多的要半年以上�！惫獯筱y行工作人員透露。
“新建住宅做貸款的大部分期房，需要結(jié)構(gòu)封頂后在做貸款，這樣大部分在樓市火爆的2013年成交的新建住宅也會(huì)積壓到2014年來(lái)做貸款�！敝性禺a(chǎn)中國(guó)區(qū)銷售總監(jiān)張大偉告訴記者。
銀行房貸政策的轉(zhuǎn)變遠(yuǎn)非上調(diào)貸款利率這么簡(jiǎn)單。首套房貸款申請(qǐng)難度的加大、下款時(shí)間的延長(zhǎng)、貸款人還貸成本增加等，都隨之而來(lái)。
有銀行人士反映，目前還沒有大規(guī)模的“棄房”現(xiàn)象，但大額房貸斷供則有發(fā)生，銀行處置起來(lái)有難度，特別是首套房。
雖然首套房對(duì)房貸利率上升的敏感度不高，但對(duì)工薪階層而言，哪怕5%的上浮都意味著貸款成本的大幅增加。以30年期的貸款基準(zhǔn)利率6.55%為例，100萬(wàn)元貸款額若在以前利率8.5折情況下，月供為5720元，30年總利息為105.9萬(wàn)元；而當(dāng)利率上浮到1.05倍時(shí)，月供6571元，30年總利率將達(dá)136.55萬(wàn)元，較之前多出30余萬(wàn)元。
在萬(wàn)聯(lián)證券研究所所長(zhǎng)傅子恒看來(lái)，首套房是剛需，對(duì)銀行而言仍屬于優(yōu)質(zhì)貸款，目前個(gè)別銀行取消是短期行為。
監(jiān)管層提示關(guān)注“棄房現(xiàn)象”
與普通貸款不同，個(gè)人住房貸款具有“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促增長(zhǎng)”的穩(wěn)定功能，亦是普惠金融的重要組成部份。有銀行嘗試采取個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化的渠道騰挪信貸額度，但由于房貸利率較低，在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)時(shí)并無(wú)明顯吸引力。
接近上述與會(huì)者的人士表示，監(jiān)管層提出幾點(diǎn)意見：一是要求各行要在現(xiàn)有資源情況下根據(jù)市場(chǎng)需求，以保證、照顧等多種形式確保住房消費(fèi)貸款的資源配置；二是利率合理定價(jià)，做到財(cái)務(wù)可持續(xù)發(fā)展而非商業(yè)可持續(xù)發(fā)展；三是提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款，必要時(shí)可找央行調(diào)劑規(guī)模等。
另外，目前銀行業(yè)整體不良率上升，監(jiān)管層提醒需關(guān)注“棄房現(xiàn)象”。不過(guò)，亦有分析人士指出，“棄房現(xiàn)象”并非銀行上調(diào)貸款利率直接造成，而與實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行有關(guān)。
與上述會(huì)議同日發(fā)布的4月社會(huì)融資規(guī)模1.55萬(wàn)億元，新增人民幣貸款7747億元，M2同比增長(zhǎng)13%，當(dāng)月住戶存款減少1.23萬(wàn)億元，存款增速創(chuàng)8年多最低值�！皩�(shí)體經(jīng)濟(jì)的下行也造成了部分中小企業(yè)主經(jīng)營(yíng)壓力增大，乃至部分住房貸款還款人信用風(fēng)險(xiǎn)增大�！狈治鋈耸空f(shuō)。
而出于“謹(jǐn)慎涉房”的考慮，有大型銀行北京分支機(jī)構(gòu)已暫停了一手房住房貸款，不再與房地產(chǎn)開發(fā)商定點(diǎn)合作。
“一些新開樓盤風(fēng)險(xiǎn)加大，且開發(fā)商資質(zhì)參差不齊，有的手續(xù)不全，甚至無(wú)法給住戶開出房產(chǎn)證。首套房貸款利率從原來(lái)的8.5折優(yōu)惠，到現(xiàn)在上調(diào)至基準(zhǔn)利率甚至更高，也有銀行對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加大等方面考量�！鄙鲜鰴C(jī)構(gòu)工作人員解釋。