房貸持續(xù)緊張的趨勢(shì)在現(xiàn)行條件下是大勢(shì)所趨，未來(lái)很難有更多銀行跟進(jìn)放松房貸業(yè)務(wù)，難以逆轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)在今年形成拐點(diǎn)的大趨勢(shì)。
近來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)“救市”呼聲四起。有媒體報(bào)道稱(chēng)，央行近日召集部分商業(yè)銀行召開(kāi)以住房金融服務(wù)為主題的座談會(huì)，副行長(zhǎng)劉士余參會(huì)并要求商業(yè)銀行提高個(gè)人按揭貸款發(fā)放效率，并合理定價(jià)。
春節(jié)過(guò)后，中國(guó)房貸市場(chǎng)期盼的“年初松、年底緊”的放貸局面并未到來(lái)。兩家第三方機(jī)構(gòu)此前對(duì)各地銀行房貸調(diào)研的結(jié)果顯示，八、九成的銀行首套房貸在基準(zhǔn)利率或上浮，鮮見(jiàn)優(yōu)惠利率；貸款審批時(shí)間有所延長(zhǎng)。
近日有媒體報(bào)道稱(chēng)，北京、深圳個(gè)別銀行出現(xiàn)房貸利率松動(dòng)。但融360金融搜索平臺(tái)發(fā)布的4月份房貸分析報(bào)告顯示，4月份各大銀行房貸緊張狀況變化不大，首套房9折以下貸款利率優(yōu)惠幾乎絕跡，個(gè)別銀行最高上浮40%。雖然北京、深圳有個(gè)別銀行恢復(fù)房貸或放松利率，但由于條件嚴(yán)苛，對(duì)于廣大市民而言仍是杯水車(chē)薪。
盡管個(gè)人住房貸款實(shí)際上是風(fēng)險(xiǎn)最小的貸款品種，但在利率市場(chǎng)化背景下銀行資金成本不斷攀升，按揭業(yè)務(wù)銀行不怎么賺錢(qián)，因而很多商業(yè)銀行雖名義上支持按揭，實(shí)際上已大幅收縮甚至?xí)和�。分析人士認(rèn)為，近期社會(huì)怨言較多，故管理層召開(kāi)了這次會(huì)議。
毫無(wú)疑問(wèn)，銀行的審慎態(tài)度讓房地產(chǎn)行業(yè)的資金面面臨著不小的壓力。從過(guò)往歷史上看，信貸收緊的年份往往伴隨房?jī)r(jià)走低，而信貸相對(duì)寬松的年份房?jī)r(jià)則一路高漲。曾有人據(jù)此預(yù)測(cè)，隨著資金面的不斷饑渴，房?jī)r(jià)高度膨脹的可能已經(jīng)不復(fù)存在，穩(wěn)增或保持現(xiàn)狀將會(huì)是大概率事件，甚至不排除部分地區(qū)、部分房產(chǎn)商單方面下調(diào)房?jī)r(jià)的可能。
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)急轉(zhuǎn)直下，甚至連一線(xiàn)城市都未能避免量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。鑒于此，救市的聲音不絕于耳，甚至從四線(xiàn)城市擴(kuò)展至二線(xiàn)城市。但在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)刻，樓市是萬(wàn)萬(wàn)不能再受刺激的，一旦全面放松樓市，盡管短期可以收到快速“穩(wěn)增長(zhǎng)”的效果，但長(zhǎng)期而言將會(huì)使實(shí)體經(jīng)濟(jì)更難受，因?yàn)榇碳鞘袝?huì)引發(fā)銀行系統(tǒng)的新一輪加杠桿，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將更加積聚成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)頭上的堰塞湖。
考慮到房地產(chǎn)本身的行業(yè)政策不會(huì)有多大的邊際改善空間，房貸無(wú)疑將是影響未來(lái)樓市走向的關(guān)鍵。如果二季度繼續(xù)維持信貸收緊，即使政府用放開(kāi)限購(gòu)政策、下調(diào)二套房首付比例等手段來(lái)救市也可能收效甚微，房地產(chǎn)很可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格加速下跌的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)有望今年形成；但如果信貸再次放寬，很有可能房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)明顯上漲。
筆者認(rèn)為，房貸利率持續(xù)上浮與額度緊張凸顯了目前房地產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，但央行對(duì)于個(gè)人住房貸款的政策引導(dǎo)，或?qū)⒗L(zhǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間。不過(guò)，盡管央行要求商業(yè)銀行提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款，個(gè)別銀行對(duì)首套房的房貸利率也的確有所松動(dòng)，未來(lái)不排除其他的小銀行也會(huì)跟進(jìn)，但是房貸持續(xù)緊張的趨勢(shì)在現(xiàn)行條件下是大勢(shì)所趨，未來(lái)很難有更多銀行跟進(jìn)放松房貸業(yè)務(wù)，難以逆轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)在今年形成拐點(diǎn)的大趨勢(shì)。