央行的座談會(huì)及“央五條”，對(duì)于維護(hù)正常的房貸秩序，有一定的正面作用，能在一定程度上緩解首套剛需群體的購(gòu)房壓力，同時(shí)也發(fā)出了穩(wěn)樓市的信號(hào)。但靠此一個(gè)“窗口指導(dǎo)”，短期內(nèi)并不能阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫態(tài)勢(shì)，從房地產(chǎn)短周期規(guī)律看，當(dāng)前市場(chǎng)內(nèi)部有調(diào)整的壓力，但絕非崩盤的節(jié)奏。

　　春節(jié)過后，隨著杭州拉開降價(jià)促銷的序幕，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入降溫通道。與此同時(shí)，越來越多的地方政府，開始加入放松調(diào)控或者救市的陣營(yíng)，比如無(wú)錫、杭州、南寧、銅陵等。而中央層面，一直沒有動(dòng)靜。終于，央行忍不住了，采取了一點(diǎn)小動(dòng)作，卻制造了一個(gè)大動(dòng)靜。

　　5月12日，人民銀行召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作，15家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人參加了會(huì)議。會(huì)議充分肯定近年來商業(yè)銀行認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策部署、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策取得的積極成效，并對(duì)進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出以下五點(diǎn)要求：

　　一是合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求。二是科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平。三是提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。四是有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)分析。五是建立信息溝通機(jī)制，對(duì)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，及時(shí)給予回應(yīng)。

　　首先，這五點(diǎn)內(nèi)容有什么含義？可以說非常明確，就是要求商業(yè)銀行更大力度的支持房貸。又可分為三個(gè)層面：一是，支持對(duì)象非常具體：首次購(gòu)買自住普通商品住房。也就是說，如果是非普通住宅，即便是首套房，也不會(huì)得到照顧。二是，合理確定首套房貸利率水平。按以前的規(guī)定，首套房貸利率，最低可打七折，2012年在很多城市打八五折也算常見，但去年下半年以來折扣漸漸失蹤。三是，及時(shí)審批和發(fā)放。也就是說，嫌商業(yè)銀行太磨蹭了。

　　其次，為何鄭重其事的搞次座談會(huì)？主要是在糾偏。近幾年，中央一直強(qiáng)調(diào)實(shí)行差別化住房信貸政策，即有保有壓：保的是，合理的自住需求；壓的是，投資投機(jī)性需求。2014年3月出臺(tái)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》中提到：健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資需求。

　　這其中，關(guān)于二套房中的改善需求(已有房屋人均面積低于所在城市人均住宅面積)的態(tài)度有些搖擺不定。三套房貸，2010年4月的國(guó)十條，就已叫停，而且年內(nèi)不會(huì)放開。二套房貸，2011年1月的國(guó)八條規(guī)定：首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，年內(nèi)放松的可能性也不大。

　　首套房貸，肯定屬于合理需求，但最合理的就是剛需，也即購(gòu)買普通商品住宅的需求(普通住宅有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，總之不是高檔房)。“央五條”明確只保護(hù)剛需。

　　問題是，自從去年6月銀行錢荒事件發(fā)生后，銀行間市場(chǎng)拆借利率總體抬升了，明顯高于2012年和2013年上半年，更別提2009-2010年了。這既與中央治理影子銀行有關(guān)，也與銀根中性偏緊、流動(dòng)性趨緊有關(guān)，去年下半年以來，M1和M2增幅都呈下滑態(tài)勢(shì)。外加余額寶們搶奪銀行儲(chǔ)戶，居民存款開始大量撤離銀行。

　　銀行也要做生意，儲(chǔ)戶們跑了，存款少了，不僅可以用放貸的錢少了，而且資金成本也趨于上升。當(dāng)然，這其中還有利率市場(chǎng)改革的大進(jìn)程、大背景。

　　于是乎，作為在商言商的商業(yè)銀行，自然瞧不上微利的首套房貸了。當(dāng)前五年期以上貸款基準(zhǔn)利率為6.55%，如果打八五折，即5.57%，而去年四季度和今年一季度，余額寶們和理財(cái)產(chǎn)品回報(bào)率高達(dá)6%左右。如果發(fā)放非房貸，則實(shí)際利率一般至少上浮20%。銀行們自然不愿意打折發(fā)放房貸了，比如招行新發(fā)放的首套房利率由9.7折提高到上浮7.6%，中信首套利率上浮8%。

　　另外，銀行發(fā)放房貸的流程大幅拉長(zhǎng)。銀行們的這一行為，已經(jīng)與中央所謂的“支持首套貸款需求”背道而馳了。所以，央行才會(huì)出面糾偏。

　　另一個(gè)重要原因，是經(jīng)濟(jì)下滑態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。一季度GDP增幅跌破7.5%的心理關(guān)口，只有7.4%，4月份開始在幾個(gè)領(lǐng)域?qū)嵭形⒋碳�，但效果仍未顯現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新公布數(shù)據(jù)表明：1-4月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)17.3%，增速比1-3月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增16.4%，回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　4月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)11.9%，回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。4月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際增長(zhǎng)8.7%，回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。如果政府不繼續(xù)增加刺激力度，則二季度GDP仍可能仍在7.5%以下。

　　保增長(zhǎng)已成為當(dāng)前政府工作的首要目標(biāo)。而房地產(chǎn)能拉動(dòng)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，但當(dāng)前處于降溫中的房地產(chǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是“負(fù)貢獻(xiàn)”：1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低于全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速，全國(guó)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和商品房銷售面積畢為負(fù)增長(zhǎng)。2008年，中央曾明確提出“防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落”。

　　今年不會(huì)這么表態(tài)了，但從真實(shí)情況看，依然需要防范房地產(chǎn)“大落”。所以央行在座談會(huì)上明確提出：住房消費(fèi)貸款本身具有潛在的巨大需求，要充分認(rèn)識(shí)它在未來城市化建設(shè)進(jìn)程、拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三駕馬車的重要地位，而不僅僅是為房地產(chǎn)行業(yè)。個(gè)人住房貸款有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定功能，事關(guān)百姓的切身利益，各商業(yè)銀行必須講政治。

　　分析完原因，再來看效果。老楊想說兩句話：第一句：這是一個(gè)大信號(hào)。這條座談會(huì)新聞，被放在了央行網(wǎng)站的“頭條”位置，說明央行相當(dāng)重視。更為關(guān)鍵的是，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)步入下行通道，少數(shù)地方政府忍耐不住放松調(diào)控、甚至救市的背景之下，中央部門第一次發(fā)出信號(hào)：保護(hù)剛需、穩(wěn)定市場(chǎng)。

　　而且，鑒于房貸政策對(duì)于住宅市場(chǎng)的巨大影響力，央行的這個(gè)信號(hào)稱得上是一個(gè)“大信號(hào)”。因此，它會(huì)影響到行業(yè)預(yù)期、市場(chǎng)預(yù)期，為降溫中的樓市，吹來了一股暖風(fēng)。

　　其次，不宜奢望短期效果。這不是一個(gè)正式文件，而且沒有任何超出既有政策范疇的新東西，也即它只是重申和強(qiáng)調(diào)，屬于“窗口指導(dǎo)”。更為關(guān)鍵的是，商業(yè)銀行對(duì)于商業(yè)利潤(rùn)的追求無(wú)可厚非。央行不能以所謂的“道德血液、政治覺悟”去苛求已是上市公司的商業(yè)銀行，為了民生、GDP增長(zhǎng)，而犧牲商業(yè)利益。

　　不過，在中國(guó)當(dāng)前體制環(huán)境下，至少是五大國(guó)有銀行，還是會(huì)多多少少的落實(shí)一些的。有窗口指導(dǎo)，總比沒有強(qiáng)。另外，央行和銀監(jiān)會(huì)可能會(huì)出臺(tái)一些激勵(lì)性的措施，比如定向增加放貸額度，以利益誘導(dǎo)商業(yè)銀行去行動(dòng)。

　　總而言之，央行的座談會(huì)及“央五條”，對(duì)于維護(hù)正常的房貸秩序，有一定的正面作用，能在一定程度上緩解首套剛需群體的購(gòu)房壓力，同時(shí)也發(fā)出了穩(wěn)樓市的信號(hào)。但靠此一個(gè)“窗口指導(dǎo)”，短期內(nèi)并不能阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫態(tài)勢(shì)，從房地產(chǎn)短周期規(guī)律看，當(dāng)前市場(chǎng)內(nèi)部有調(diào)整的壓力，但絕非崩盤的節(jié)奏。

　　央行對(duì)于商業(yè)銀行管理與指導(dǎo)，應(yīng)考慮到銀行企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)與“市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用”，對(duì)于普通民眾首套自住房的貸款支持，理應(yīng)讓公積金更好更多的發(fā)揮作用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，國(guó)家應(yīng)盡快改革公積金制度，成立政策性住房銀行，或者類似國(guó)外的住房?jī)?chǔ)蓄銀行，發(fā)展有政府支持的住宅金融機(jī)構(gòu)(比如美國(guó)的房地美、房利美產(chǎn))，通過多種形式、多種機(jī)構(gòu)，更好的支持居民的基本購(gòu)房融資需求。