看空情緒蔓延、價(jià)格面臨著整體松動、量價(jià)齊跌、成交量迅速降溫……您是否能夠想到這些詞匯正在和老百姓最關(guān)心的房價(jià)、金價(jià)緊密相聯(lián)?據(jù)4月份 “百城的房價(jià)指數(shù)”顯示，近半數(shù)的城市房價(jià)環(huán)比下跌。五一期間，偌大的一個北京，二手房成交僅31套，而重慶各大賣場的黃金也紛紛降價(jià)促銷，金價(jià)首次跌破了300塊錢每克。那么，房價(jià)、金價(jià)未來是否還會繼續(xù)下跌?市場人士對百姓最關(guān)心的房子、金子，又有怎樣的判斷?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚、著名財(cái)經(jīng)評論員張鴻共同評論。
房價(jià)下探，誰會出手買房?金價(jià)下跌，是否再次引發(fā)搶金熱潮?房子、金子，你將向左走，還是向右轉(zhuǎn)?價(jià)格松動的背后，是否醞釀著新的上漲?
向松祚：大家的普遍心理都是追漲殺跌 樓市的觀望情緒還會持續(xù)
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
任何的資產(chǎn)價(jià)格，它不可能永遠(yuǎn)漲。打一個比方，樹是不會長到天上去的，資產(chǎn)價(jià)格也是這樣，它永遠(yuǎn)不會漲到天上去。資產(chǎn)價(jià)格歷史上，它漲一段時間，它一定會下調(diào)。當(dāng)然這個下調(diào)背后的道理是什么?經(jīng)濟(jì)學(xué)家講了一大堆，但是普通的投資者，第一他不愿意聽，第二他也不一定聽得太懂，那沒有關(guān)系，我們再看比較具體的。
其實(shí)我們這些年，其實(shí)已經(jīng)有幾個透支，什么叫透支?一個是老百姓的購買力透支。就是很多買房子都是全家把儲蓄集中起來，甚至是幾代人的，湊錢買房子，所以這個需求，它已經(jīng)提前透支了。隨著這個需求的透支，購買力一定是下降。第二個，是老百姓都能懂的心理，叫追漲殺跌。我現(xiàn)在看著房價(jià)要跌，本來我今天想買房，我今天一看說房子又跌了2000塊錢�？赡苊魈爝�要跌3000，所以我要等一等。過去上漲是這樣的，今天去看的時候漲了1000塊，估計(jì)說明天還會漲。趕緊買，所以這個心理老百姓都能懂，這也是經(jīng)濟(jì)的一個必然的規(guī)律。所以我覺得這個趨勢應(yīng)該會持續(xù)下去一段時間。
張鴻：市場觀望情緒彌漫 一些開發(fā)商也開始加入到看空的行列
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
很難判斷，如果我們政府不救市的話，尤其是地方不放開這個政策的話，基本上我們可以看到這個頂部已經(jīng)形成了。因?yàn)橹袊禺a(chǎn)市場是一個政策市，很多取決于地方政府的政策，所以未來走勢真的很難說�，F(xiàn)在我們基本上可以判斷，觀望開始多起來了，最近一段時間，越來越多的親戚、朋友開始問我說，是不是真的不行了，真的開始賣了，真的怎么樣了?這就說明其實(shí)越來越多的人，包括一些著名的開發(fā)商也開始站到看空的行列。
最重要的其實(shí)是供需發(fā)生了變化，北京其實(shí)是個樣板。北京今年一季度現(xiàn)在已經(jīng)可以總結(jié)了，一季度1.5萬套的自住型商品房，而且今年可能有4到5萬套的自住型商品房，這是什么概念?去年一年才賣了8萬套。然后錢緊。很多銀行現(xiàn)在收緊了房貸，一套房貸這些現(xiàn)在也都沒有優(yōu)惠了。而且一些小的銀行開始有你要想享受優(yōu)惠也可以，但是你得買我一個理財(cái)產(chǎn)品。現(xiàn)在都在吸貸，包括開發(fā)商的資金，我們看到一季度的現(xiàn)在上市公司季報(bào)已經(jīng)開始出來了，一季度也都不是特別樂觀，而且他們的融資也不是那么容易了。
當(dāng)然，如果我是開發(fā)商的話，我也不會降價(jià)的，我現(xiàn)在還是想扛著。這個套路已經(jīng)上演了這么多年了，反復(fù)的上演了多少年了。很多開發(fā)商其實(shí)就不愿意降價(jià)，所以你看他可以有各種優(yōu)惠，哪怕把精裝修取消了，變成了一個毛坯房，我也不說是降價(jià)。因?yàn)樗麄冞�有一個非常重要的資金的需求，除了銀行貸不出錢來，貸錢很困難。還有一個就是現(xiàn)在的土地，其實(shí)一季度的土地仍然在上漲，上海、北京漲了28%，土地收入。一方面他還在拿地，他還得儲備糧食，一方面這邊錢又沒有，怎么辦呢?他就想法趕緊把這個賣出去。一季度的整個的利潤水平在下降，凈利潤在下降，這也是很多年來，包括萬科等幾個大的公司都不是特別樂觀。所以我想他們現(xiàn)在要所謂的去庫存，來完成資金的周轉(zhuǎn)，這個是有驅(qū)動的。
向松祚：供給過剩是造成平均房價(jià)下跌的最核心原因
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
過去我們房價(jià)上漲的關(guān)鍵因素在哪里?有兩個核心的關(guān)鍵因素，一個是我們前一段時間的貨幣供應(yīng)量快速擴(kuò)張。因?yàn)樨泿殴⿷?yīng)量的流動性過剩，貨幣太多以后，水漲船高，幾乎所有東西都漲。另外一個核心推動力量，就是老百姓樂觀的預(yù)期。當(dāng)房價(jià)越漲他越買的時候，樂觀預(yù)期就越來越強(qiáng)化，越來越想買�，F(xiàn)在這兩個因素雖然還沒有完全消失，但基本消失了。比如說現(xiàn)在貨幣的供應(yīng)量，其實(shí)從國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)一直到部門的領(lǐng)導(dǎo)，一再表示，我們無法再像過去那么刺激下去了，我們貨幣供應(yīng)量已經(jīng)太大了，貨幣供應(yīng)量現(xiàn)在總體來講是趨緊。再來，老百姓的情緒也變了。
除了我剛才講的兩個過剩，我們回到實(shí)體的層面來看，有一點(diǎn)是對的，就是說供給過剩�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場在全國來講，確實(shí)供給過剩。我到很多地方去看過，中國比較富裕的地區(qū)長三角，珠三角，我都去看過，當(dāng)?shù)氐谋热缯f發(fā)改委的負(fù)責(zé)同志，甚至市長，私下里他們非常坦率地講，說我們這個地方確實(shí)出現(xiàn)了過剩。有些人把我們這兒定為鬼城，我們當(dāng)然很不高興，我們不愿意叫鬼城，但其實(shí)我們這兒是過剩的。過剩到什么情況呢?你可以隨便做一個調(diào)查，把總量除以總個家庭，有些地方已經(jīng)每一個家庭可能有三套，甚至四套以上的房，這不是過剩嗎?供給已經(jīng)嚴(yán)重過剩，是造成平均房價(jià)下跌的最核心原因。當(dāng)市場預(yù)期起來的時候，當(dāng)貨幣供應(yīng)量這么大的時候，你怎么去限價(jià)、限購，都沒有用。
向松祚：政府無法救市 錢太多把房地產(chǎn)商給撐死了
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
現(xiàn)在這兩個核心原因變化以后，有些房地產(chǎn)商，還有一些人在呼吁政府救市。我想問一句，政府怎么救市?政府去買房嗎?我覺得房地產(chǎn)商在這些年，其實(shí)和其他的行業(yè)一樣，擴(kuò)張過度。說句不好聽的，就是錢太多把它撐死了。我們的很多行業(yè)、企業(yè)，就是錢太多把它撐死了。我非常坦率地講，我們銀行體系也要負(fù)責(zé)任，很多行業(yè)因?yàn)檫^多的給他貸款，他瘋狂的擴(kuò)張，鋼鐵、煤炭是這樣，房地產(chǎn)也是一樣的道理，拿錢太容易，所以瘋狂地去買地，買了地以后當(dāng)然要蓋房子、要賣。我想未來這些房子你賣給誰去，首先這個問題擺在這兒。
面對這個情況該怎么辦呢?我們現(xiàn)在全國的房地產(chǎn)公司據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)超過一萬多家，有些上市公司，可能他的資金流比較充分，他可能不太著急，所以有些上市的開發(fā)商說沒關(guān)系。但是我們的數(shù)據(jù)表明，絕大多數(shù)房地產(chǎn)商的負(fù)債率已經(jīng)超過80%，什么意思呢?他現(xiàn)在自有資金并不多，他靠貸款，而且不僅僅是銀行貸款，相當(dāng)一部分是影子銀行的一些貸款，包括信托。我去調(diào)查過幾個房地產(chǎn)公司，銀行貸款在整個負(fù)債里面占的不到40%，剩下的60%就是靠民間的借貸，這個事就麻煩了。所以為什么現(xiàn)在有些房地產(chǎn)降價(jià)，不是空穴來風(fēng)，他必須要盡可能的要套現(xiàn)，因?yàn)樗�債。
單祥雙：房地產(chǎn)作為中長線投資 具有投資價(jià)值
(中科招商集團(tuán)董事長兼總裁 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
房地產(chǎn)市場的下滑和出現(xiàn)拐點(diǎn)，主要是基于以前房地產(chǎn)發(fā)展的比較快，在中國它發(fā)展的速度特別快，而且運(yùn)行的成本也比較高。那么隨著投資人越來越理性，原來很多投資人把地產(chǎn)當(dāng)成股票在炒，現(xiàn)在投資人在中國這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府并不鼓勵大家把房子當(dāng)股票炒。在這種情況下，其實(shí)它的獲利空間就在壓縮。對投資來講，選擇房子、房地產(chǎn)作為投資品，或者叫投機(jī)品，他的動力就下降了。所以從這個角度上，房地產(chǎn)價(jià)格的下調(diào)是一種必然。那么房地產(chǎn)又涉及到國際、國泰民安的問題，民生的問題，在這種情況下，房地產(chǎn)不應(yīng)該作為股票來炒，但是它作為中長線投資，是具有投資價(jià)值的。
向松祚：金價(jià)從來沒有跑贏過通脹 說黃金是最佳投資是錯覺和幻覺
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
歷史的數(shù)據(jù)表明，全世界這么多年以來，房地產(chǎn)的價(jià)格，剛剛跑贏通貨膨脹，你知道多少嗎?0.5個百分點(diǎn)。你就30年以上算。金價(jià)從來沒有過跑贏通脹，你信嗎?金價(jià)我們從2008年算到現(xiàn)在，從來沒有跑贏過通脹。所以我記得在2008年、2009年，國內(nèi)有一幫人瘋狂地講說，黃金是最佳的投資，永遠(yuǎn)能夠抵御通脹，我一致反復(fù)講，這完全是一個錯覺，一個幻覺，非常錯誤的。
你做波段可以，我講做波段，就是說去年還是前年，有什么中國大媽大戰(zhàn)華爾街，什么中國大媽撐起黃金半邊天。實(shí)際上黃金也是分兩個，就是投資性的、投機(jī)性的和消費(fèi)性的，或者叫剛需。剛需沒有問題，你什么時候買都沒關(guān)系，你要給女朋友送戒指，要結(jié)婚，那這沒有問題。你要跟小孩留個紀(jì)念品，但是黃金投資性的國際的金價(jià)，它主要取決于兩個因素，一個是美元的匯率，就是美聯(lián)儲的貨幣政策，這個是一個普遍規(guī)律。第二個就是取決于什么?就是那幫大的投資銀行和對沖基金。對沖基金，這個炒黃金的對沖基金，其實(shí)也有幾千億美金，量非常大。那么他們的一舉一動其實(shí)決定這個金價(jià)，現(xiàn)在他們?nèi)靠纯�。那你想中國大媽也好，還是印度大媽也好，還是印尼大媽也好，這三個大媽加起來，能扛得住嗎?扛不住。
張鴻：長期看黃金不是一個很好的投資品 中國大媽們要理性
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
說明大媽變理性了，但是還應(yīng)該再理性一點(diǎn)兒。我們算一下長賬的話，就是長期來看，黃金并不是一個很好的投資品�，F(xiàn)在大媽們?nèi)绻倮硇砸徊降脑�，千萬不要再說保值，我拿著它十幾年、二十年以后，給兒子、給孫子就掙錢，它在漲跌當(dāng)中，是有那些對沖基金是掙錢的，不管漲跌，人家都掙錢，而你的，只能拿著。
黃金其實(shí)和美元、和美國經(jīng)濟(jì)是密切相關(guān)的，除了對沖基金我們不知道，但是你能看到美國經(jīng)濟(jì)大概是什么樣的，他剛剛公布了上個月的非農(nóng)經(jīng)濟(jì)指數(shù)以及一些數(shù)據(jù)，他的失業(yè)率創(chuàng)下了2008年9月以來的新低，說明美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇是有基礎(chǔ)的。還有一個就是世界和平，之所以前兩天有一個大跌，是因?yàn)槊绹?jīng)濟(jì)好了。之所以又漲上來是因?yàn)闉蹩颂m又開始鬧了。所以你要真準(zhǔn)備投機(jī)，那你要弄清楚這兩個變量。至于說怎么配置?我覺得風(fēng)險(xiǎn)太大，所以你還是少配置點(diǎn)兒。
向松祚：理財(cái)一定要權(quán)衡流動性 而中國的二手房交易行情很差
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
第一，你千萬不要有一個錯誤的幻覺，認(rèn)為我作為一個散戶，我買股票也能夠跑贏指數(shù)，我買房子也能夠永遠(yuǎn)跑贏大勢，我買黃金，金價(jià)也能夠漲錢，散戶從來沒有這個本事。全世界的散戶95%沒賺過錢，中國的散戶更是這樣，中國的散戶是全世界最大的慈善家。今天你面對這個金價(jià)市場，我只能說一句話，如果說你只是買一個紀(jì)念品、買一個金磚，送給你的兒子、孫子，那沒有問題，你不要指望它賺什么錢。如果你屬于投機(jī)，特別是散戶投資者投機(jī)，你千萬要小心，虧錢，我們絕不負(fù)責(zé)賠。
投資理財(cái)，大家千萬要記住，是非常個性化的。什么叫個性化?比如說你很有錢，你可以做那些投機(jī)性的，你甚至可以加入對沖基金，你去做空也好，去做這些投機(jī)生意，你有可能賺大錢，但是你也可能虧錢，但是虧個幾百萬，對你來講小菜，你沒關(guān)系。但是對于普通的老百姓，比如說錢很少的，我一定建議他，要非常的慎重。比如說你可能買一些債券，或者買一些看起來收益率不是很高的產(chǎn)品，但是它很安全。保本理財(cái)或者是國債，這樣的產(chǎn)品非常安全，不至于讓你血本無歸。往往投資者吃虧在哪兒?總喜歡說今年我要賺50%才過癮，明年我要賺到100%才過癮。其實(shí)你既沒有賺到50%，也沒有賺到100%，結(jié)果可能還虧了50%。所以理財(cái)一定要權(quán)衡收益、風(fēng)險(xiǎn)和流動性，為什么說流動性?你買房子，在中國很多二手房的交易是很差的，比如買了一個房子，你把錢砸進(jìn)去以后，要是急用錢，你賣給誰去?