在多種因素作用下，3月以來(lái)國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)指標(biāo)降溫，樓市正在步入調(diào)整期。一時(shí)間眾說(shuō)紛紜，有不少觀點(diǎn)認(rèn)為樓市現(xiàn)“拐點(diǎn)”，房?jī)r(jià)的“大跳水”，甚至“崩盤(pán)式”全面回落。但上述認(rèn)識(shí)似乎過(guò)于極端化和悲觀，因此，有必要區(qū)分市場(chǎng)分化(有升有降)和大勢(shì)拐點(diǎn)(長(zhǎng)期曲線(xiàn)掉頭向下)的不同，以及房?jī)r(jià)的階段性回調(diào)盤(pán)整與全面崩盤(pán)的不同。我認(rèn)為，綜合考慮當(dāng)前樓市表現(xiàn)應(yīng)該屬于前者，而非后者。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分化有利于擠泡沫

　　中國(guó)的城鎮(zhèn)化目前實(shí)際上剛完成不到40%，而國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，要到70%左右的高位才會(huì)轉(zhuǎn)入一個(gè)低平發(fā)展新階段的狀態(tài)�？傮w而言，中國(guó)城鎮(zhèn)化正處于方興未艾的發(fā)展過(guò)程中，在今后幾十年城鎮(zhèn)化水平高速提升期里，還會(huì)有幾億人要進(jìn)城居住。伴隨我國(guó)社會(huì)總體上從“中等收入階段”向“高收入階段”演變，我國(guó)城市中心區(qū)域房?jī)r(jià)仍保持長(zhǎng)期性上漲趨勢(shì)。前期房地產(chǎn)市場(chǎng)可能由于種種原因形成一些泡沫因素，但在市場(chǎng)出現(xiàn)分化的情況下，正有利于使泡沫現(xiàn)形并加以消化。值得說(shuō)明的是，尚無(wú)可信理由認(rèn)定中國(guó)樓市已進(jìn)入斷崖式“大跳水”和“崩盤(pán)”過(guò)程。正常的市場(chǎng)是允許價(jià)格波動(dòng)的，應(yīng)該體現(xiàn)出一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而我國(guó)樓市前些年表現(xiàn)似乎是個(gè)單邊市，大家實(shí)際上誰(shuí)也不覺(jué)得其中有風(fēng)險(xiǎn)，很多資金都肆無(wú)忌憚地在房地產(chǎn)市場(chǎng)里面炒作，而現(xiàn)在出現(xiàn)市場(chǎng)分化，正好是一個(gè)矯正契機(jī)。

　　市場(chǎng)分化后可以使一些要買(mǎi)房的居民得到價(jià)格實(shí)惠，但不能因?yàn)楝F(xiàn)在一些具體的價(jià)格下調(diào)案例，就簡(jiǎn)單預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)普遍“大跳水”，甚至出現(xiàn)“斷崖式全面崩盤(pán)”局面，這反而會(huì)使相當(dāng)多的購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”而猶豫不安。要看到，有些地方房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺，并且還有漲價(jià)的案例。今年4月份70個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)有69個(gè)與去年同期相比上漲，有8個(gè)環(huán)比下降;二手房?jī)r(jià)同比下降的城市有2個(gè)，環(huán)比下降的有22個(gè)。當(dāng)然，從成交量等指標(biāo)看，再往后有降價(jià)表現(xiàn)的城市可能會(huì)更多些。需要強(qiáng)調(diào)的是，統(tǒng)計(jì)公布的價(jià)格是均價(jià)，光看均價(jià)不能說(shuō)明太多問(wèn)題。在“有升有降”的具體場(chǎng)景即“市場(chǎng)分化”環(huán)境出現(xiàn)后，對(duì)于交易雙方來(lái)說(shuō)，最重要、最關(guān)鍵的是具體分析每個(gè)交易對(duì)象的具體情況。如果說(shuō)樓市現(xiàn)在已進(jìn)入一個(gè)波動(dòng)的、分化的階段，正好是一次改變和結(jié)束以往“單邊市”的全民教育。今后對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的分析要分線(xiàn)、分市、分段、分類(lèi)、分型。

　　所謂分線(xiàn)，就是一、二、三、四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)會(huì)有明顯區(qū)別。分線(xiàn)之后還要分市，同一線(xiàn)上的不同城市也可能有明顯區(qū)別。接著還得分段，即同一個(gè)城市里不同地段的房?jī)r(jià)也可能大相徑庭。比如北京，有人說(shuō)現(xiàn)在房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下調(diào)案例，但應(yīng)看到五環(huán)之內(nèi)還較穩(wěn)定，主要是在大興、通州等地段有個(gè)別調(diào)價(jià)案例，這就體現(xiàn)了地段的不同。再往下還得分型，什么樣的戶(hù)型、朝向、樓層、具體特點(diǎn)，都可能會(huì)導(dǎo)致價(jià)格不同。再往下還得分類(lèi)，比如學(xué)區(qū)房還是非學(xué)區(qū)房，與地鐵站是什么關(guān)聯(lián)狀態(tài)等。有了市場(chǎng)分化以后，所有和不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生關(guān)聯(lián)的社會(huì)成員要一起學(xué)習(xí)，形成對(duì)市場(chǎng)的基本認(rèn)識(shí)，并順應(yīng)市場(chǎng)要求去防范風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化自己的具體決策。目前應(yīng)是一個(gè)很好的促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)健康化的契機(jī)，政府也可酌情淡化和收斂行政性“限購(gòu)”等權(quán)宜手段。

　　實(shí)行“雙軌統(tǒng)籌”框架

　　現(xiàn)在我國(guó)政府決策層對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域顯然已經(jīng)有新的優(yōu)化調(diào)控思路。一方面以建3600萬(wàn)套保障房為代表的基本保障房建設(shè)正在推進(jìn)，有效供給在未來(lái)幾年內(nèi)就要到位。這樣一來(lái)，低收入階層、收入夾心層人群“住有所居”的需求就將會(huì)獲得有效供給。另一方面，在商品房領(lǐng)域，不再屢屢表態(tài)、頻頻出手，而是給出市場(chǎng)自身調(diào)整空間。市場(chǎng)通常應(yīng)該在小幅正常波動(dòng)中優(yōu)化配置并得以健康發(fā)展，我們現(xiàn)在越來(lái)越可望接近這個(gè)境界。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)，在市場(chǎng)出現(xiàn)分化后，地方政府應(yīng)該相機(jī)抉擇，將原來(lái)不得已而為之的限購(gòu)等行政手段趁此機(jī)會(huì)淡出、收斂下來(lái)，讓不符合市場(chǎng)規(guī)律的權(quán)宜之計(jì)退出歷史舞臺(tái)。當(dāng)然，這是一個(gè)需要因地制宜、漸進(jìn)掌握的過(guò)程。目前所有的跡象合在一起，對(duì)市場(chǎng)分化總體上應(yīng)該給予正面評(píng)價(jià)。其后的中長(zhǎng)期制度建設(shè)如果能跟上，應(yīng)能有效防止超出正常幅度的強(qiáng)烈大幅反彈。

　　既然政府已清晰地把重點(diǎn)放在保障房托底上，保障房有效供給如果在幾年之內(nèi)跟上來(lái)，就可以讓商品房、產(chǎn)權(quán)房軌道上的市場(chǎng)機(jī)制更好地發(fā)揮作用。那么，現(xiàn)在就更沒(méi)有必要特別強(qiáng)調(diào)在商品房、產(chǎn)權(quán)房這個(gè)概念上才有意義的“房?jī)r(jià)調(diào)控”。調(diào)控不是說(shuō)可以不存在，而是說(shuō)現(xiàn)在不必刻意針對(duì)房?jī)r(jià)去強(qiáng)調(diào)“調(diào)控”這兩個(gè)字。真正有意義的是，一方面由各地相機(jī)抉擇淡化行政限購(gòu)措施——這不是所謂的政府“救市”、“挺市”，而是政府回歸市場(chǎng)軌上應(yīng)秉持的調(diào)控理性;另一方面積極貫徹三中全會(huì)精神加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革。不宜簡(jiǎn)單化地認(rèn)為房地產(chǎn)稅一出臺(tái)就能抑制房?jī)r(jià)。實(shí)際上，房地產(chǎn)稅本身難以改變中國(guó)未來(lái)幾十年中心城市房?jī)r(jià)上揚(yáng)曲線(xiàn)的總體趨勢(shì)，但在發(fā)揮其他功能的同時(shí)，確實(shí)有利于減少一些樓市泡沫，也有利于降低住房空置率，因此房地產(chǎn)稅應(yīng)是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要制度要素之一。

　　解決好樓市和房?jī)r(jià)問(wèn)題，根本性思路與策略應(yīng)是政府和市場(chǎng)各司其職。目前在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控層面應(yīng)說(shuō)正在實(shí)行“雙軌統(tǒng)籌”框架，一個(gè)是保障軌，一個(gè)是市場(chǎng)軌。也就是說(shuō)，商品房的房?jī)r(jià)高與低，與低端群體解決“住有所居”問(wèn)題沒(méi)有直接關(guān)系。政府要做的是首先要托住“廉租房”與“公租房”合二為一這個(gè)底。其次要積極發(fā)展更高一層的“共有產(chǎn)權(quán)房”，讓剛剛畢業(yè)進(jìn)入社會(huì)的年輕白領(lǐng)等沒(méi)有實(shí)力買(mǎi)完全產(chǎn)權(quán)房的群體，不用再去當(dāng)“房奴”。第三是在有相應(yīng)房源的地方轄區(qū)內(nèi)，適時(shí)把“補(bǔ)磚頭”(出資支持新建保障房)轉(zhuǎn)為“補(bǔ)人頭”(政府采購(gòu)式供應(yīng)公租房，補(bǔ)貼付給特定保障對(duì)象的房東)提高績(jī)效水平。在這個(gè)基礎(chǔ)上，對(duì)于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理規(guī)劃、市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則和依法收稅就可以了，其余的事情可交給市場(chǎng)解決。

　　“雙軌統(tǒng)籌”調(diào)控框架現(xiàn)在已前所未有地明確，政府部門(mén)正聚精會(huì)神地把幾千萬(wàn)套保障房做實(shí)、做好，而且保障房概念下清晰地把“廉租”和“公租”兩個(gè)概念并軌，這都是值得稱(chēng)道的進(jìn)步。但令人遺憾的是，前些年在高舉“調(diào)控”大旗階段上，本應(yīng)抓住不放的長(zhǎng)效制度機(jī)制建設(shè)，特別是我國(guó)改革中的“攻堅(jiān)克難”事項(xiàng)——房地產(chǎn)稅改革，至今進(jìn)展很不理想。

　　總之一句話(huà)，在推進(jìn)全面改革，以及在資源配置中使市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用的視角下，加快房地產(chǎn)稅立法，以經(jīng)濟(jì)手段置換行政調(diào)控，力求提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康度，應(yīng)是樓市分化之后政府和各方抓住改革契機(jī)、順應(yīng)客觀規(guī)律的重要抉擇。