近期，有關(guān)房地產(chǎn)市場的各種聲音連續(xù)不斷，有的說房子賣不動(dòng)了，價(jià)格要大幅下跌;有的說部分開發(fā)商資金緊張，甚至斷裂。與此同時(shí)，各路房地產(chǎn)大佬也紛紛發(fā)聲，拋售論、地產(chǎn)撞冰山、黃金時(shí)代終結(jié)論等等充斥于耳，國內(nèi)房地產(chǎn)市場似乎充滿了山雨欲來風(fēng)滿樓的味道。那么，現(xiàn)在國內(nèi)的樓市到底怎樣?真的到了拐點(diǎn)嗎?如何從房地產(chǎn)大佬的種種論斷中探知未來樓市的真正走向?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評論。
房價(jià)真的跌了嗎?未來的房價(jià)到底如何演繹?
張鴻：下降城市越來越多 開發(fā)商坐不住了。
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
現(xiàn)在整體上是這樣的，和去年的同期相比，價(jià)格的增速在下降，有些地方出現(xiàn)了下跌，和上個(gè)月相比，下降的城市越來越多。尤其是一線城市，北京也出現(xiàn)了環(huán)比的下降，這是一個(gè)趨勢性的判斷。
當(dāng)我們這么說的時(shí)候，可能很多人說，房價(jià)下跌了，我等著下跌。我們看到最近一段時(shí)間，尤其最近幾天，開發(fā)商坐不住了，他們開始辟謠了，開始以正視聽，說根本就沒有下降，說仍然在良好的上漲之中，意思就是說大家不要太擔(dān)心，不會(huì)跌下來的。當(dāng)然，我們恐怕也不希望房價(jià)砰砰往下跌，但是我們的趨勢判斷告訴我們，現(xiàn)在出現(xiàn)了很重要的一個(gè)變化。
馬光遠(yuǎn)：今年年內(nèi)如果趨勢不變 二手房的下降空間在15%左右
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
我看到今天網(wǎng)絡(luò)在轉(zhuǎn)載這個(gè)報(bào)道的時(shí)候，用了一個(gè)詞叫北京房價(jià)飆漲，這就非常嚇人。事實(shí)上，我覺得現(xiàn)在凡是研究房地產(chǎn)的，包括房地產(chǎn)的從業(yè)人員，到目前為止，我周圍比較正常的都認(rèn)為房價(jià)調(diào)整的趨勢非常明顯。如果從同比去看，同比是跟去年的這個(gè)月來比較，因?yàn)槿ツ隄q的太猛，如果說有一天北京的房價(jià)同比真的出現(xiàn)下降，那我們幾乎可以講房地產(chǎn)的冬天真的到來了。
現(xiàn)在究竟是一個(gè)什么情況?可能調(diào)整的趨勢比較明顯。比如說從成交量來講，北京成交前5個(gè)月，平均每個(gè)月成交的量，中介給我的數(shù)字是5550套，這個(gè)數(shù)字比整個(gè)房地產(chǎn)非常困難的2008年每個(gè)月的成交量都要低，比2011年都要低。事實(shí)上，在北京大家談到二手房就有一個(gè)標(biāo)桿--10000套，當(dāng)二手房每個(gè)月的成交量低于10000套，意味著整個(gè)市場真的不好。我們從前5個(gè)月整個(gè)的成交量去看，一手房的成交量同比去年暴跌了42%，二手房的成交量暴跌了57%。最近我到一些二手房的樓盤去看，看到的情況是什么?第一個(gè)是價(jià)格相對于去年明顯出現(xiàn)了下跌。比如說我住的那個(gè)小區(qū)，去年年底，10月，11月的時(shí)候那一般都在7萬以上，現(xiàn)在是6萬多，下降非常明顯。
從北京市相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)來看，二手房整個(gè)下降，大家在前5個(gè)月價(jià)格下降應(yīng)該在5%到6%之間，就是真實(shí)的下降5%，6%。那么要價(jià)，就是跟去年比有一個(gè)叫溢價(jià)，比如說我100萬的房子一般會(huì)敢要120萬，現(xiàn)在不敢要，100萬的房子要個(gè)105萬就差不多了。根據(jù)這個(gè)趨勢大家認(rèn)為，今年年內(nèi)如果這個(gè)趨勢不改變，二手房下降的空間應(yīng)該在15%左右。一手房的價(jià)格也下來了，包括報(bào)道里面講的，有些樓盤我們?nèi)柫艘幌虑闆r，比如說以前他開盤的時(shí)候，他的心里定位是27000元，后來就調(diào)到24000元，調(diào)到24000元的目的是什么?是想搞一個(gè)日光盤出來，提升大家的士氣，結(jié)果300套房子也沒賣完，賣了260套，事實(shí)上那個(gè)盤總共有1000多套。也就是說，你現(xiàn)在賣也才賣出去不到20%的這個(gè)量。
張大偉：成交價(jià)格基本停滯 出現(xiàn)明顯降價(jià)的只是個(gè)案項(xiàng)目
(中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān) 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
新建住宅的以北京為例，截止到目前，5月份的數(shù)據(jù)來看，成交均價(jià)是2.5萬，比去年12月份的2.7萬是有所下降。因?yàn)樽罱鼛讉�(gè)月，特別是4月份到5月份，一些剛需的項(xiàng)目，供應(yīng)了大量的項(xiàng)目，其中部分項(xiàng)目有可能一個(gè)盤就供應(yīng)了上千套的中低總價(jià)和中低單價(jià)的項(xiàng)目，使得均價(jià)出現(xiàn)一定程度的下調(diào)。
從整個(gè)現(xiàn)在市場來看，一個(gè)明顯的特征就是，去化速度放緩了，成交價(jià)格基本上停滯了，出現(xiàn)明顯降價(jià)的也只是個(gè)案項(xiàng)目，大部分市場還是相對比較平穩(wěn)的狀態(tài)。未來預(yù)期來看，北京的整個(gè)新建住宅供需結(jié)構(gòu)相對而言已經(jīng)到了五環(huán)以外，供需的區(qū)域主要集中在一些遠(yuǎn)郊區(qū)，因?yàn)槭艿搅送恋貎r(jià)格等等，開發(fā)商意愿降價(jià)可能性會(huì)比較小，所以整體來看，價(jià)格調(diào)整幅度會(huì)小一些，但是因?yàn)楣┬杞Y(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一些扭轉(zhuǎn)，所以后續(xù)應(yīng)該還是會(huì)以平價(jià)出貨的這么一個(gè)趨勢發(fā)展。
張鴻：時(shí)間會(huì)改變剛性 量的萎縮說明心理預(yù)期發(fā)生了變化
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
如果我們說還有剛需，但是幾年前我們就說，所有的剛性需求其實(shí)都可能因?yàn)閮r(jià)格和時(shí)間變得有彈性。比如說他今天非要喝這個(gè)水，但是你說明天這個(gè)水就很便宜，便宜一兩百塊錢，可能他就忍一忍，但是水是特別剛的，它起碼比那個(gè)住房要?jiǎng)偟枚�。你說，我今天非要買這個(gè)房子，明天就不行了，他只要有一個(gè)下降的預(yù)期，時(shí)間就會(huì)改變這個(gè)剛性，所以它是這樣。
還有一個(gè)就是成交量，剛才張大偉也說了，說其實(shí)現(xiàn)在很多房價(jià)在往周邊走，因?yàn)檫@樣，可能它漲幅的下降有部分是這個(gè)帶來的，因?yàn)樗酵苓�，價(jià)格可能增幅會(huì)越小。再有，我們現(xiàn)在達(dá)成共識(shí)的是什么?達(dá)成共識(shí)的是量在絕對萎縮，因?yàn)閮r(jià)格，現(xiàn)在你的統(tǒng)計(jì)價(jià)格和他跑到那個(gè)看的價(jià)格不大一樣，所以我們一直說在房價(jià)里面，平均價(jià)好像其實(shí)沒有太多的說服力。但是量是鐵定的，這是北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的今年1到4月份的商品住宅銷售量，下降了百分之四十一點(diǎn)幾。
量的萎縮說明心理預(yù)期首先發(fā)生了變化，包括他說的開發(fā)商為什么要把它27000降到24000，可能24000也不是降，24000是指它增幅減少。這說明什么?前一階段有開發(fā)商說，說北京自住性商品房和保障性住房將對市場產(chǎn)生特別大的影響，因?yàn)樗牧刻罅耍?到4月份竣工的是多少?保障房竣工了5477套，4777套。它完成了多少?完成了全年的54%，你這樣一倒推，全年大概是10萬套左右。
馬光遠(yuǎn)：整個(gè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了變化
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
包括我們現(xiàn)在看到很多的促銷，所謂的零首付，包括北京去年很多房子是精裝，現(xiàn)在變成毛坯房等等。為什么會(huì)出現(xiàn)這個(gè)變化?這個(gè)變化出現(xiàn)的最根本原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場本身出現(xiàn)了變化。如果按照去年那么熱，去年到第四季度，我們老在談一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象，就是什么?所有的空投死光了，就說現(xiàn)在怎么沒人敢講中國房價(jià)要降?如果在那種情況，他不可能采取促銷的策略，因?yàn)楝F(xiàn)在促銷的策略也特別多，包括我們現(xiàn)在到一些樓盤，其實(shí)它本身也一直在研究定價(jià)策略應(yīng)該怎么樣。
包括我們現(xiàn)在看到市場上很多的聲音，比如說有些開發(fā)商出來講說，泰坦尼克號(hào)要撞上冰山了，然后后面有很多人說他為什么這么說，有人說他在說真話，但是同時(shí)也有人說，你看，開發(fā)商出來開始嚇唬政府了。我記得，以前我們講過開發(fā)商的三步曲，第一步曲是罵，罵政策，因?yàn)榻衲暾邲]有變化，所以沒罵了;第二個(gè)是什么?哭，我們快扛不住了，快來救一救;那么下一步，緊接著他們預(yù)期的是什么?通過這么一個(gè)變化來要政策。所以現(xiàn)在我們可以肯定的講，整個(gè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期肯定是發(fā)生了變化。
馬光遠(yuǎn)：很多人不算賬 北京的供需絕對沒有市場上渲染得那么厲害
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
我們現(xiàn)在關(guān)鍵是很多人不算賬，事實(shí)上仔細(xì)算一下。比如說北京前一段時(shí)間也談到一個(gè)供地問題，就是今年北京住宅用地是1570公頃，那么570公頃是完全的保障房，然后500公頃是自住性商品房，還有500公頃是純商品房。500公頃的自住性商品房今年必須是最少5萬套，那么500公頃供5萬套，我們把剩下的也全部都算成5萬套，等于今年完成新房有多少套?最起碼有15萬套。二手房每個(gè)月成交，現(xiàn)在按照目前非常低迷的成交去講，也有6萬套。也就是說，北京每年一手房加上二手房，差不多的供應(yīng)應(yīng)該在20萬套以上，那么新增人口有多少?新增人口比如說每年涌進(jìn)北京的人口，今年因?yàn)橐獓?yán)控，差不多有50萬，20萬套供應(yīng)50萬是沒有問題的。所以我個(gè)人認(rèn)為，北京的供需目前來講，絕對沒有市場上渲染得那么厲害。
因?yàn)檫@個(gè)統(tǒng)計(jì)，如果是三分之二是保障房，第一個(gè)我們注意到自住性商品房它的價(jià)格要比周邊低30%，所以這個(gè)價(jià)格肯定會(huì)下來。
馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)快速上漲的日子已經(jīng)結(jié)束
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
事實(shí)上我們研究房地產(chǎn)，大家用數(shù)據(jù)來說話，然后通過數(shù)據(jù)來研究趨勢的，鐘偉算其中一個(gè)。事實(shí)上，去年到今天，我一直關(guān)注他的觀點(diǎn)。他一直在談的一個(gè)觀點(diǎn)就是，無論是存量，還是增量，整個(gè)房地產(chǎn)快速上漲的日子已經(jīng)結(jié)束，所以今年他講是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)之年，我完全同意。也就是說，我們從今天整個(gè)供求的基本面來看，整個(gè)房地產(chǎn)的苦日子并不見得是前5個(gè)月已經(jīng)到來，或者下半年已經(jīng)會(huì)反彈，我覺得可能有點(diǎn)過于樂觀。
事實(shí)上，我們現(xiàn)在來看，房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨的最基本情況是什么?就是流動(dòng)性出問題，如果說流動(dòng)性的基本面沒有改變，第二點(diǎn)，房地產(chǎn)的政策沒有改變，第三點(diǎn)，在宏觀經(jīng)濟(jì)方面，如果沒有很強(qiáng)烈的刺激政策，整個(gè)房地產(chǎn)的目前的基本走勢今年還會(huì)延續(xù)，那么會(huì)不會(huì)蔓延，我們得看政策的一個(gè)變化。所以現(xiàn)在大家找出路也許是對的。比如說有些轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)，有些講商業(yè)地產(chǎn)還沒有過剩。
張鴻：黃金時(shí)期已經(jīng)結(jié)束 開發(fā)商要轉(zhuǎn)型的拐點(diǎn)開始了
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
短線我們其實(shí)沒法判斷，但是長線我們是有一個(gè)判斷的，就是我是同意郁亮說的這個(gè)黃金期十年，黃金時(shí)期已經(jīng)結(jié)束。我也同意王石說的，王石說行業(yè)去暴力，趨平均，他說一個(gè)趨勢，就是去暴力趨平均，去粗放，趨細(xì)分，去模仿，趨創(chuàng)新。
如果多年前我們說，我們總關(guān)注價(jià)格，說價(jià)格的拐點(diǎn)論，是不是該漲了，是不是該跌了。我覺得盈利模式，包括開發(fā)商要轉(zhuǎn)型的拐點(diǎn)應(yīng)該是開始了。所以你不管是早一步，還是晚一步，你現(xiàn)在要去發(fā)現(xiàn)新的盈利點(diǎn)，我覺得其實(shí)在去年就應(yīng)該，就是在最好的日子里就應(yīng)該想寒冬來的時(shí)候該怎么辦了，你今天想，其實(shí)都已經(jīng)晚了。
馬光遠(yuǎn)：地方上的救市政策不能影響房地產(chǎn)的基本面
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
事實(shí)上，大家都在談會(huì)不會(huì)有救房地產(chǎn)的政策，但是我想講的是，現(xiàn)在我認(rèn)為地方上的救市政策不能影響房地產(chǎn)的基本面，包括放松限購等等，因?yàn)榉孔犹嗔恕５刨J方面一旦放松，最大的利好會(huì)在哪些城市?肯定是一線城市，因?yàn)橐痪�城市面臨的最大問題就是價(jià)錢太高，導(dǎo)致大家流動(dòng)性跟不上。我沒錢，我本來可以買100萬的，但你現(xiàn)在需要120萬，突然流動(dòng)性降低了20萬，這個(gè)可以變成現(xiàn)實(shí)的購買力。但是即使流動(dòng)性再放松，房地產(chǎn)要想回到以前幾乎沒有可能。