庫(kù)存壓力巨大　市場(chǎng)預(yù)期不明

　　18日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比自2012年6月份以來(lái)首次由漲轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.16%。這意味著，持續(xù)兩年的房?jī)r(jià)全面上漲暫時(shí)告一段落。
　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在庫(kù)存壓力大、市場(chǎng)預(yù)期不明的背景下，當(dāng)前房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區(qū)間。預(yù)期下半年將進(jìn)入過(guò)冷區(qū)間。

　　疲軟　半數(shù)城市下跌

　　新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有35個(gè)，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市僅15個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.4%。杭州領(lǐng)跌，環(huán)比下滑1.4%，石家莊環(huán)比下滑0.7%，寧波環(huán)比下滑6%，唐山環(huán)比下滑5%，沈陽(yáng)環(huán)比下滑4%。
　　值得一提的是，5月一線城市房?jī)r(jià)中，除北京環(huán)比仍處上漲，廣州持平外，上海、深圳均出現(xiàn)下跌。具體來(lái)看，北京環(huán)比上漲0.2%，上海則環(huán)比下跌0.3%，深圳環(huán)比下跌0.2%。
　　二手住房方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市達(dá)35個(gè)，其中，北京領(lǐng)跌，環(huán)比跌幅高達(dá)0.9%，上海環(huán)比下跌0.2%，秦皇島環(huán)比下跌0.7%，福州環(huán)比下跌0.6%。
　　同比來(lái)看，與去年5月相比，70個(gè)大中城市中，新建住房?jī)r(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)，5月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%。
　　二手房與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有5個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有64個(gè)。5月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為11.1%，最低為下降8.7%。
　　對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院鄭紅玉表示，分類(lèi)來(lái)看，一二三線房?jī)r(jià)環(huán)比同步下跌，二手房同樣由漲轉(zhuǎn)跌，市場(chǎng)整體步入降幅區(qū)間。
　　“房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)明顯減少，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比小幅下降�！眹�(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析稱，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為15個(gè)和19個(gè)，分別比4月份減少了29個(gè)和16個(gè)；持平的城市個(gè)數(shù)分別為20個(gè)和16個(gè)，分別比4月份增加了2個(gè)和3個(gè)；下降的城市個(gè)數(shù)均為35個(gè)，分別比4月份增加了27個(gè)和13個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的15個(gè)城市中，漲幅比4月份回落的城市有6個(gè)；最高漲幅為0.3%，比4月份回落了0.1個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的35個(gè)城市中，環(huán)比從4月份上漲或持平轉(zhuǎn)為5月份下降的城市有28個(gè)；最大降幅為1.4%，比4月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。
　　對(duì)于此次房?jī)r(jià)下滑的主要原因，劉建偉指出，庫(kù)存壓力較大，市場(chǎng)預(yù)期不明，導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所下降。鄭紅玉也認(rèn)為，5月份，庫(kù)存壓力空前加大，加上近期市場(chǎng)預(yù)期不明，整個(gè)樓市觀望情緒濃厚，導(dǎo)致成交熱度受影響，部分房企銷(xiāo)售壓力明顯增加，一些房企推出優(yōu)惠促銷(xiāo)，均成房?jī)r(jià)下跌推力。

　　癥結(jié)　庫(kù)存“壓力山大”

　　值得注意的是，一二三線環(huán)比漲幅兩年來(lái)首次齊頭并“跌”，而造成這一結(jié)果的主要原因是成交下滑、庫(kù)存高企。
　　易居研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，跌幅分別為0.08%、0.14%、0.18%。從市場(chǎng)來(lái)看，截至5月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為25570萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.7%，同比增長(zhǎng)20.1%。庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。而成交方面，北上廣深新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為-29.7%、-18.4%、-18.4%和7.1%。
　　35個(gè)城市中，有29個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到77.4%、60.9%和56.9%。
　　此外，在市場(chǎng)看跌情緒濃厚的背景下，開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)節(jié)奏，也造成了月度新增供應(yīng)量大于成交量，使部分未消化的新增供應(yīng)再度轉(zhuǎn)化為庫(kù)存。數(shù)據(jù)顯示，5月份，35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2198萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，同比增長(zhǎng)0.2%。而成交量則僅為1520萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.1%，同比減少17.4%
　　值得一提的是，此前沈陽(yáng)全面放松限購(gòu)僅一天后就被叫停，其面臨的主要原因便是庫(kù)存壓力。截至今年5月底，沈陽(yáng)新建住宅庫(kù)存為1828萬(wàn)平方米，環(huán)比4月增長(zhǎng)6%，同比增長(zhǎng)28%，遠(yuǎn)超京滬，僅次于全國(guó)最高天津的2110萬(wàn)平方米，按過(guò)去6個(gè)月平均銷(xiāo)量來(lái)算，去化周期將高達(dá)22個(gè)月。
　　對(duì)此，沈陽(yáng)市國(guó)土部門(mén)相關(guān)工作人員表示，由于沈陽(yáng)是平原的地理環(huán)境，因此，城市面積不斷外擴(kuò)，攤大餅，最后哪哪都成了拔地而起的房地產(chǎn)。
　　“這么多房子不賣(mài)怎么行，房子不賣(mài)土地也出不去。”上述人員表示，5月沈陽(yáng)18塊土地中，流拍項(xiàng)目高達(dá)10塊，其余僅為底價(jià)拍出，給地方造成巨大壓力。
　　各地政府開(kāi)始選擇各種方法刺激需求入市。6月15日，鄭州開(kāi)始實(shí)行“組合貸”，降低購(gòu)房成本，以刺激剛性的首置和改善需求。海口出臺(tái)房地產(chǎn)新政，海南本省人6月1日起，購(gòu)單套房120平方米以上可落戶�？�5人。武漢市下文規(guī)定，從7月1日起，畢業(yè)超過(guò)兩年的普通高校畢業(yè)生或留學(xué)回國(guó)人員，在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)，具備本科或研究生學(xué)歷，提供學(xué)歷學(xué)位、勞動(dòng)合同、一年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創(chuàng)業(yè)且本人為法人代表的，均可在武漢市落戶。

　　預(yù)判　下半年或進(jìn)入過(guò)冷區(qū)間

　　在高庫(kù)存預(yù)期轉(zhuǎn)向的背景下，市場(chǎng)人士對(duì)短期房地產(chǎn)市場(chǎng)并不看好。鄭紅玉表示，從數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區(qū)間。預(yù)期下半年將進(jìn)入過(guò)冷區(qū)間。
　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，首先，導(dǎo)致今年這一輪市場(chǎng)深調(diào)的核心因素短期內(nèi)不會(huì)有明顯改善。一方面是信貸政策的持續(xù)收緊；另一方面，本輪調(diào)控的導(dǎo)火索來(lái)自于高庫(kù)存城市的率先降價(jià)，因此整體市場(chǎng)庫(kù)存高企的局面不會(huì)很快得到緩解。
　　“除非有顯而易見(jiàn)的行政刺激手段，不然市場(chǎng)在短期內(nèi)仍會(huì)維持冷淡狀態(tài)，大部分剛需觀望濃厚并看跌房?jī)r(jià)，而當(dāng)前業(yè)主的心理價(jià)位并不會(huì)隨市場(chǎng)不斷下探，買(mǎi)賣(mài)雙方持續(xù)僵持。”張旭認(rèn)為，這一輪行業(yè)深入下調(diào)與此前不同，非政策主導(dǎo)的下降，給市場(chǎng)帶來(lái)的影響可能會(huì)更持久。目前，房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)不容樂(lè)觀，一二手市場(chǎng)都持續(xù)低迷，企業(yè)壓力上升，或帶來(lái)新一輪的行業(yè)洗牌。
　　中信建投分析師蘇雪晶認(rèn)為，短期銷(xiāo)售低位能否緩解，依然需要關(guān)注信貸情況的支持力度。在成交量持續(xù)下滑的環(huán)境下，5月全國(guó)整體房?jī)r(jià)迅速回落，而且目前多數(shù)二三線城市庫(kù)存水平已達(dá)到歷史高位，預(yù)計(jì)價(jià)格下滑還將持續(xù)。
　　中金公司的研究報(bào)告也持同樣態(tài)度。該機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)3年一個(gè)小周期，“今年下半年是繼2005年下半年、2008年下半年、2011年下半年的第四次。預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比調(diào)整幅度范圍將在5%至10%�！�
　　長(zhǎng)富匯銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國(guó)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)也表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)感受到冬天要來(lái)了。除了超大牌的開(kāi)發(fā)商以外，其他開(kāi)發(fā)商融資都要受到限制。銀行拿不到錢(qián)，各方也申請(qǐng)不到貸款，而房地產(chǎn)行業(yè)本身是資金密集型行業(yè)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大。
　　“但不會(huì)面臨崩盤(pán)，也不會(huì)全面下跌。”張保國(guó)認(rèn)為，在房地產(chǎn)發(fā)展周期，現(xiàn)階段處于正常調(diào)整階段，在城鎮(zhèn)化發(fā)展下，長(zhǎng)期來(lái)看整體還是有一個(gè)向上的趨勢(shì)。