與市場成交量持續(xù)走低相對的是，北京樓市供應(yīng)連續(xù)4個月在高位徘徊。激增的供應(yīng)量和萎縮的成交量，讓市場競爭進(jìn)一步加劇，尤其是在樓盤扎堆的“熱門”區(qū)域。房地產(chǎn)市場研究機(jī)構(gòu)攸克地產(chǎn)發(fā)表觀點認(rèn)為，市場已經(jīng)進(jìn)入購房窗口期。然而，曾經(jīng)“搶手”的熱門區(qū)域并非最佳選擇。
33盤入市
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份，北京共有33個項目計劃開盤，開盤項目個數(shù)與前幾個月基本相當(dāng)，仍處于2014年以來市場供應(yīng)的高位水平。至此，二季度北京樓市新增供應(yīng)套數(shù)已高達(dá)1.5萬套，全面超過一季度1.3萬套的供應(yīng)量。
與之相對的是，北京商品住宅成交持續(xù)走低，6月第一周(6月2日-6月8日)僅成交457套，環(huán)比下降59%。據(jù)統(tǒng)計，今年前4個月北京商品住宅銷售總額僅為631億，與去年同期相比縮水近4成。供需比生變，使得北京樓市庫存高企。
目前，北京樓市庫存已超過7.5萬套，創(chuàng)2013年1月以來的歷史新高。對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，目前的市場現(xiàn)狀是，房企銷售收入的減低已成事實，但是資金使用成本及土地成本卻仍然高企，加劇了行業(yè)周轉(zhuǎn)率減慢、利潤率降低的窘境。下半年，隨著自住商品房帶來的競爭加碼與信貸環(huán)境的持續(xù)緊縮，房企銷售預(yù)期也更加趨于謹(jǐn)慎，這更加促使“快速出貨”的銷售策略成為當(dāng)下房企的普遍選擇。而持續(xù)增加的供應(yīng)和不斷下滑的成交，將讓市場競爭愈加激烈。
購房“窗口期”
供需矛盾的發(fā)轉(zhuǎn)與加劇，為購房者打開了難得的“購房窗口期”。
上月，房地產(chǎn)市場研究機(jī)構(gòu)攸克地產(chǎn)在其官方微信平臺發(fā)文稱“未來240天是購房時間窗口”，并指出“未來240天房價調(diào)整的6個階段”，得到了諸多業(yè)內(nèi)資深人士的贊同，以及權(quán)威媒體的大范圍轉(zhuǎn)載。攸克地產(chǎn)表示，未來房價將進(jìn)入下行通道，買方市場迎來難得的窗口期。在這段時期內(nèi)，購房者可根據(jù)6個階段的指標(biāo)跡象，判斷房價的觸底，從而判斷窗口期中自己的購房窗口時間。隨后，市場傳來“增配”、“一成首付”等開發(fā)商變相降價救市的消息�！帮@而易見的是，隨著市場競爭的加劇，購房窗口期打開，市場正式進(jìn)入下行通道。此時，正是購房者較好的出手時機(jī)。”北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志對記者表示：“但是，熱點區(qū)域的‘淪陷’，也提醒購房者需要慎重考慮置業(yè)地點�！�
記者走訪發(fā)現(xiàn)，近年來被市場炒的火熱的亦莊和通州等區(qū)域，都不同程度地陷入“降價潮”泥淖。位于亦莊的某樓盤推出了“零首付”10套房，雖然房源較少，但開啟了北京市場幾乎絕跡的“零首付”模式，同區(qū)域內(nèi)也有開發(fā)商效仿，拋出了30套“一成首付”房源；而5月上旬，K2地產(chǎn)在通州的老項目—清水灣推出部分現(xiàn)房特價房源，售價僅為1.7萬元/平方米，與該小區(qū)二手房業(yè)主報價3.2萬元/平方米的價格相比，相當(dāng)于腰斬。
“理性”區(qū)域脫穎而出
“近年來，由于土地的集中供應(yīng)，以及品牌房企的扎堆效應(yīng)，北京樓市出現(xiàn)多個熱點區(qū)域。這些區(qū)域，有的地價在一年內(nèi)連續(xù)跳漲，有的房價較周邊區(qū)域高出一頭�！标愔局赋觯@樣的區(qū)域，一方面，由于區(qū)域供應(yīng)量過大，競爭激烈，容易引發(fā)‘降價潮’，給購房者帶來直接損失。另一方面，區(qū)域內(nèi)的房價增長過快，已經(jīng)透支了未來幾年的價值空間。以通州為例，2011年，通州房價一度從2萬元跌至1萬以下，至今，通州在北京城市副中心等諸多利好的拉動下，其房價不過重回2萬元時代，且一直難有起色。
“相較而言，一些由于供應(yīng)量較小，從而在市場內(nèi)難以引發(fā)大量關(guān)注的區(qū)域，此時卻凸顯出它們的優(yōu)勢�！标愔靖嬖V記者，這些區(qū)域，其市場競爭壓力較小，市場比較平穩(wěn)，定價也更理性。即使在市場低迷期，也不會出現(xiàn)大的波動。這樣的區(qū)域，也不乏自身價值較優(yōu)秀者。如位于西五環(huán)豐臺區(qū)的王佐區(qū)域，與房山長陽相鄰，是今年世界種子大會的舉辦地；4月，與之同處一個商圈的豐臺長辛店區(qū)域拍賣出一地塊，商品房樓面價高達(dá)4.5萬元/平方面，而王佐區(qū)域內(nèi)的某項目銷售均價不過3萬元左右。無論從其區(qū)域位置，還是區(qū)域未來增值空間來看，王佐都算是市場的“績優(yōu)股”，但由于區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量偏少，導(dǎo)致其市場關(guān)注度一直不高。據(jù)了解，王佐區(qū)域今年僅有領(lǐng)秀翡翠山、湯泉墅、山語城、燕西華府和北湖壹號五個項目入市。
“購房窗口期的‘天時’難得，選擇合適的置業(yè)地點的‘地利’也非常重要。想要抓住機(jī)會完成置業(yè)計劃的購房者應(yīng)更加冷靜思考，做出判斷�！标愔靖嬖V記者。
