6月10日，沈陽放松限購的消息傳出。第二天，沈陽市政府相關(guān)部門表示，沈陽市并未實(shí)施所謂全面取消限購的政策。有人戲稱其為“松綁一日游”。

　　兩三個(gè)月來，多地已經(jīng)試探性放松限購。市場庫存壓力、土地財(cái)政壓力，迫使一些地方開始在放松限購上做文章。

　　松綁，不能說的秘密

　　沈陽、天津、福建等多個(gè)地方都傳出限購放松的消息，但政府部門都不曾公開承認(rèn)

　　雖然沈陽市有關(guān)方面否認(rèn)了限購取消，但記者從多個(gè)渠道獲悉，沈陽市限購的有條件放開在6月10日之前已經(jīng)開始。在原限購的二環(huán)區(qū)域，將沈陽戶籍每戶限購兩套房調(diào)整為夫妻二人各限購兩套房；外地戶籍人士購房條件，從原來要求連續(xù)繳納1年社保變成連續(xù)繳納3個(gè)月即可。

　　6月10日，在業(yè)內(nèi)人士微博披露沈陽限購放松的消息后，全國各地媒體迅速關(guān)注，“放松限購”、“首個(gè)取消限購的城市”等標(biāo)簽被貼給沈陽。還有觀點(diǎn)將沈陽放松限購與從遼寧調(diào)任住建部黨組書記的陳政高聯(lián)系起來，認(rèn)為沈陽此舉更具有風(fēng)向標(biāo)的意義。

　　在這樣的關(guān)注下，沈陽否認(rèn)取消限購，“避免被指為‘出頭鳥’，就可以理解了。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣對記者表示。

　　今年，沈陽、天津、福建等多個(gè)地方都傳出限購放松的消息，但政府部門都不曾公開承認(rèn)。早些時(shí)候業(yè)內(nèi)流傳的“閩十條”，也是一個(gè)沒有公章的文件形式。今年5月，廣東佛山高明區(qū)傳出放松限購的消息后，高明區(qū)國土城建部門稱，此為高明房協(xié)內(nèi)部操作行為。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然中央已有分類調(diào)控的精神，但畢竟都沒有不再調(diào)控、取消原來調(diào)控政策的說法。地方政府想放松限購，也會(huì)避免明說，或通過口頭通知，或由行業(yè)協(xié)會(huì)名義進(jìn)行，一旦發(fā)現(xiàn)輿論風(fēng)向不利，地方還有回旋余地。

　　庫存“壓力山大”

　　溫州去化周期接近45個(gè)月；西安、寧波、福州、杭州、沈陽、天津去化周期都在22個(gè)月以上

　　包括沈陽在內(nèi)，多個(gè)地方政府尋求放松限購，背后都有來自市場的壓力。

　　這種壓力首先是庫存的壓力。易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)字顯示，截至5月，沈陽新建住宅庫存1828萬平方米，僅次于全國庫存最高的天津市(2110萬平方米)。按照過去6個(gè)月的平均去化速度，沈陽新房庫存去化需要22個(gè)月。相對于12個(gè)月的正常水平，這個(gè)去化周期明顯偏長。

　　同時(shí)，沈陽住宅銷售價(jià)格從去年四季度開始也在一直走低，土地成交量也在下降。仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，沈陽一季度土地出讓成交宗數(shù)同比下降36%。另據(jù)沈陽當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計(jì)，1-5月，沈陽土地市場投放60宗土地，16宗流拍；其中5月流拍10宗。6月17日，沈陽4地塊出讓又有3宗流拍。

　　土地流拍無疑直接影響到地方財(cái)政收入。而沈陽對土地財(cái)政依賴度并不低。據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告，在全國45個(gè)限購城市土地財(cái)政依賴度排名中，沈陽位居第24位，2013年土地出讓金占全年一般預(yù)算財(cái)政收入的65.9%。

　　今年一季度，沈陽GDP增長只有7.5%，同比回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。世聯(lián)行集團(tuán)副總經(jīng)理兼董秘袁鴻昌認(rèn)為，沈陽尋求放松限購，也有為經(jīng)濟(jì)托底的考慮。

　　與沈陽一樣面臨巨大庫存壓力的還有許多城市。上海易居房地產(chǎn)研究院一份針對35個(gè)城市(4個(gè)一線城市、21個(gè)二線城市、10個(gè)三線城市)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫存達(dá)到25570萬平方米，環(huán)比增長2.7%，同比增長20.1%，庫存再創(chuàng)歷史新高。

　　而根據(jù)新建商品住宅存銷比(當(dāng)月庫存面積/最近六個(gè)月單月銷售平均面積)這個(gè)指標(biāo)，上述35個(gè)城市新建商品住宅平均需要16.5個(gè)月才能消化完，而在4月，存銷比數(shù)值為15.2個(gè)月。其中，溫州去化周期最長，接近45個(gè)月；西安、寧波、福州、杭州、沈陽、天津去化周期都在22個(gè)月以上。這其中，寧波、福州、杭州、沈陽、天津都傳出過限購放松的消息。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，多個(gè)城市庫存“壓力山大”，帶來對土地市場、地方財(cái)政的影響，就積聚成地方放松限購的動(dòng)力。在他看來，庫存壓力大、房價(jià)收入比相對合理的城市更可能放松限購。

　　放松時(shí)機(jī)初現(xiàn)

　　在投資性需求被擠出，房價(jià)也在合理回歸的情況下，限購放松或者逐步放松正是一個(gè)時(shí)機(jī)

　　在談到沈陽放松限購的嘗試時(shí)，楊紅旭表示，從房價(jià)收入比(房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，世界銀行認(rèn)為合理的房價(jià)收入比應(yīng)為3-6倍)看，沈陽的房價(jià)收入比從2011年的9.3降到2013年的6.8，“非常合理”，沒有任何房價(jià)泡沫，本不需要限購。

　　此外，袁鴻昌認(rèn)為，沈陽的限購政策原本限制在二環(huán)以內(nèi)，而市場的供應(yīng)主要集中在二環(huán)以外。從這個(gè)角度看，限購放松乃至取消帶來的需求是有限的。同時(shí)在市場向下的情況下，投資客進(jìn)場的可能性并不大。

　　根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)分析，今年投資客在市場占比低至10.2%，2012-2013年，這一數(shù)字在14%左右，2009-2011年則在25%上下，而2007年高達(dá)39.5%。

　　北京一位業(yè)內(nèi)資深人士也表示，限購的目的是抑制投資投機(jī)型需求，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。在目前投資性需求被擠出，房價(jià)也在合理回歸的情況下，限購放松或者逐步放松，正是一個(gè)時(shí)機(jī)，不會(huì)引起市場大幅反彈。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)字也顯示，5月，沈陽新建商品住宅價(jià)格環(huán)比降0.4%。全國70個(gè)大中城市中，半數(shù)城市房價(jià)都在回調(diào)。

　　此外，本輪市場調(diào)整更多的是信貸收緊造成的。在信貸環(huán)境沒有明顯好轉(zhuǎn)的背景下，市場成交難以明顯反彈。

　　“松綁不違背中央精神”

　　業(yè)界認(rèn)為，限購放松和中央“分類調(diào)控”精神并不違背

　　一位不愿具名的房企總經(jīng)理對記者表示，多個(gè)地方頻頻試水放松限購，已經(jīng)證明地方的急切性。而限購放松和中央“分類調(diào)控”、讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用并不違背。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)一位資深人士不久前也談到，限價(jià)、限購等行政性手段遲早是要退出的，這也貼近改革的方向。“房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在也處于一個(gè)前期調(diào)控政策的消化期，在房價(jià)已經(jīng)顯露理性回歸勢頭的情況下，調(diào)控政策稍微松動(dòng)一點(diǎn)有什么不好呢？”

　　另據(jù)媒體報(bào)道，在6月4日國新辦的新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示，中央對不同地區(qū)、不同情況提出分類調(diào)控的原則，至于是否取消限購由地方自行判斷。

　　未來，除一線城市外，更多的限購城市或許會(huì)尋求明里暗里的突破。楊紅旭預(yù)計(jì)，限購可能就像曾經(jīng)的“7090”政策一樣，到最后不了了之，媒體也不關(guān)注了。