記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“萬科之問”絕非個案，矛盾的表象是“質(zhì)量通病”，問題的根子則通在“運作機制”——對具體操作層面的“末梢控制”已經(jīng)成為房地產(chǎn)“品質(zhì)線”無可回避的“最后一公里”。
一向以“國內(nèi)最大的專業(yè)住宅開發(fā)商”、“大手筆”著稱的萬科集團，近年來卻屢屢遭遇“小麻煩”。
據(jù)媒體報道，無錫“萬科信成道”被指“精裝修質(zhì)量不過關(guān)”，寧波“萬科金色水岸”出現(xiàn)“天花板結(jié)構(gòu)性開裂”，煙臺“萬科假日風(fēng)景”因“交房標(biāo)準(zhǔn)與樣板間不符”引發(fā)業(yè)主不滿……
近日，人民網(wǎng)一篇《南京金色領(lǐng)域疑有消防隱患》的報道，再次將萬科的產(chǎn)品質(zhì)量問題推到了前臺。業(yè)主們疑竇叢生：“房企標(biāo)桿”也會犯下如此低級的錯誤？
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“萬科之問”絕非個案，矛盾的表象是“質(zhì)量通病”，問題的根子則通在“運作機制”——對具體操作層面的“末梢控制”已經(jīng)成為房地產(chǎn)“品質(zhì)線”無可回避的“最后一公里”。
利益訴求不一，暗藏質(zhì)量風(fēng)險
記者從江蘇一些知名房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商處了解到，在我國，房地產(chǎn)開發(fā)的基本模式是“開發(fā)商拿地——建筑商建房——開發(fā)商賣房”，而開發(fā)商與建筑商通常情況下各有歸屬，即使雙方同在某“大集團”旗下，也互為獨立核算的經(jīng)濟實體。換句話說，“開發(fā)房子”的和“砌房子”的“本不是一家人”。
開發(fā)與建筑分離，決定了合作各方具有不同的利益訴求——開發(fā)商通過投資獲得國有土地使用權(quán)進行商品房建設(shè)而賺取銷售利潤，建筑商則依附于開發(fā)商的房地產(chǎn)項目獲得工程收益。
一位不便公布姓名的業(yè)內(nèi)專家告訴記者，出于成本和風(fēng)險管控的考量，開發(fā)商一般并不直接招募和供養(yǎng)自己的建筑隊伍，建筑商則大多以“開發(fā)商委托代建”的形式獲取工程項目。為了達成既定的建設(shè)目標(biāo)，開發(fā)商往往會經(jīng)過招投標(biāo)等方式形成一批相對固定的“合作建筑商”。
“開發(fā)商和建筑商都希望從項目合作中實現(xiàn)自身利益最大化，而開發(fā)商的利潤高低與建筑商的收益多寡成‘負(fù)相關(guān)’，用老百姓最容易聽得懂的話來講，大家都希望投入盡可能少、產(chǎn)出盡可能高，而在總收入一定的情況下，開發(fā)商多賺錢就意味著建筑商少收入。值得注意的是，與此同時，質(zhì)量風(fēng)險被加大了，因為不管是開發(fā)商、建筑商還是材料供應(yīng)商，各方都要想方設(shè)法降低自己的經(jīng)營成本。”接受記者采訪的業(yè)內(nèi)專家分析說。
蘇州新聞網(wǎng)2013年9月7日的報道《萬科金色里程被曝“偷工減料”》，或許能夠從某一角度證實這位專家的說法。該報道稱，業(yè)主普遍反映購買的新房裝修選材和原先樣板房差異較大，售樓處承諾的高檔次裝修變低檔次……
項目逐級分包，管控難以統(tǒng)一
記者調(diào)查得知，成熟的開發(fā)商都會依據(jù)與其開發(fā)項目相適應(yīng)的條件選定“合格建筑商”，然而，所謂“合格建筑商”的認(rèn)定依據(jù)往往只能是該企業(yè)的“施工資質(zhì)”和“核心團隊”，因為建筑商自身同樣也沒有必要和能力長期供養(yǎng)成建制、大規(guī)模的建筑工人隊伍，通行的做法是根據(jù)項目的體量臨時“集結(jié)”施工人員。
在著名的建筑之鄉(xiāng)江蘇，記者采訪多家建筑企業(yè)后得到了一個基本數(shù)據(jù)——建筑企業(yè)“核心團隊”與“外圍工人”的比例最高已經(jīng)達到了2:8，即使是建筑行業(yè)的一些大型老牌“國企”，這個比例也在不斷加大。也就是說，所謂“核心團隊”主要是管理人員和技術(shù)骨干，建筑隊伍的絕大部分成員是“臨時工”。有關(guān)部門對核心團隊在工地的工作時間都有量化考核，甚至?xí)捎檬謾C定位的方法實時監(jiān)控，但對于較之于核心團隊規(guī)模龐大數(shù)倍的“預(yù)備役”，其管理模式只能是松散型的，尤其是異地開發(fā)的項目，建筑工人的來源更多地要依賴于“包工頭”以及聚集在其身邊的農(nóng)民工兄弟。
一家具有房屋建筑工程施工總承包特級資質(zhì)的省級建筑企業(yè)集團的董事長坦承：“我怎么可能長期供養(yǎng)幾萬、幾十萬人的施工隊伍？”
“最嚴(yán)重的問題還不在這里。”一位多年從事建筑行業(yè)管理的建工局長告訴記者，“一般的建筑工程都存在‘分包’現(xiàn)象，體量越大的項目這種現(xiàn)象越普遍——除了主體工程，輔助項目尤其是砌墻抹灰之類的低端工種不需要也不可能由‘核心團隊’來操作；房地產(chǎn)行業(yè)多年來形成的‘建筑商先行墊資’模式也決定了不會有哪一家建筑企業(yè)愿意和能夠獨自承擔(dān)所有的投資風(fēng)險。‘分包’等于分散了風(fēng)險，但同時也埋下了事故的隱患，最終極有可能影響到房屋的質(zhì)量�！�
“問題是，在這樣的環(huán)境下許多不該發(fā)生的事情就變得難以避免了，比如工期拖長導(dǎo)致交付延宕，材料供應(yīng)質(zhì)量大打折扣等等�！痹摼珠L說。
基層勞務(wù)工存“無證上崗”現(xiàn)象，質(zhì)量“短板”待補
縱觀萬科集團的發(fā)展軌跡，該公司質(zhì)量管控的“頂層設(shè)計”應(yīng)當(dāng)說還是非常成功的。
記者通過有關(guān)渠道看到了萬科集團的技術(shù)文件《工程質(zhì)量控制指引》。該“指引”從土建施工到消防安裝都做出了具體規(guī)定，甚至一直詳細到每道工序的“做法”，并規(guī)定了質(zhì)量差錯的具體“罰則”，更令人感到勇氣可嘉的是，萬科集團的官方網(wǎng)站按其工程項目主動為業(yè)主開設(shè)了投訴論壇并對每一投訴予以積極回應(yīng)。
即便如此，萬科也沒有完美地解決產(chǎn)品品質(zhì)末端控制問題。2013年6月，萬科的一位副總裁曾公開表示：“2013年萬科在建項目15%要達到?jīng)]有空鼓、開裂、滲水，到2014年是50%，2015年要達到100%。”
記者在南京萬科采訪時了解到，該企業(yè)的質(zhì)量管控近乎嚴(yán)苛，建筑、裝潢企業(yè)的項目經(jīng)理、“樓棟長”及瓦木水電“技師”必須完全執(zhí)行萬科的工藝規(guī)范，萬科與合作單位的工程師們則始終保持技術(shù)業(yè)務(wù)的無縫對接，但最底層的勞務(wù)人員尤其是入門級的新手仍然是一塊質(zhì)量“短板”。
揚州大學(xué)建筑科學(xué)與工程學(xué)院的幾位學(xué)生對當(dāng)?shù)亟ㄖさ氐墓と宋幕脚c從業(yè)資格狀況進行了一次專項調(diào)查，雖然其結(jié)論并不具備權(quán)威性，但它至少“發(fā)現(xiàn)”了房地產(chǎn)“品質(zhì)線最后一公里”存在質(zhì)量隱患的根本原因之一。同學(xué)們的調(diào)查結(jié)果是：受訪的近300位建筑工人大多僅有初中以下文化水平，其中，近67%的人無證上崗，約7%的人不知道本崗位需要具備何種資格。調(diào)查還顯示，從工人的角度看，大約有55%的人根本就不關(guān)心是否持有證件，認(rèn)為只要聽從工頭的安排干活就可以了；從建筑公司來講，因為外來工占比很大，流動性較強，進行定期培訓(xùn)很困難，同時，相對較高的培訓(xùn)成本亦導(dǎo)致其不愿為此付出代價。
遺憾的是，“普通工人也要具備專業(yè)素質(zhì)”似乎并未成為業(yè)界的共同認(rèn)知——萬科集團曾撥出500萬元專款為“萬科工地上數(shù)以十萬計的勞務(wù)工提供大病救助和子女教育的互助共濟”，但記者沒有找到與這些“勞務(wù)工”們的技術(shù)培訓(xùn)相關(guān)的新聞報道。接受采訪的某建工局長也告訴記者，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商都會認(rèn)為“除了吊車、電焊等崗位外，其他工種未必需要證件”，因為“在現(xiàn)行的建筑行業(yè)管理體系中工作業(yè)績的計算往往與工人的技術(shù)等級無關(guān)”，但他明確表示，“經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的工人施工質(zhì)量肯定會不一樣�！�
