今天，國家統(tǒng)計局發(fā)布了5月份70大中城市的房價數(shù)據(jù)：5月份，70個大中城市當(dāng)中，新建住宅價格出現(xiàn)了環(huán)比下降的有35個城市，這和4月份的數(shù)據(jù)相比，翻了好幾倍;二手房的數(shù)據(jù)也顯示了同樣的趨勢，5月份二手房價格環(huán)比下降的城市也是35個，比4月份多出了一半。那么，統(tǒng)計數(shù)據(jù)的變化，是不是意味著大范圍的房價調(diào)整真的要開始了?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠、劉戈共同評論。

　　房價調(diào)整真的要開始了?是真跌，還是假摔?

　　今天，國家統(tǒng)計局發(fā)布了5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與4月份相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅的城市是鄭州，為0.3%，下跌最多的是杭州，下降幅度為1.4%。不過，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市只有溫州1個，上漲的城市有69個。

　　房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)進入下行通道?

　　在廣州，當(dāng)年的“全國總價地王”廣州亞運城樓盤日前突然大幅降價，部分房源單價從每平方米一萬五千元跌至一萬元以下。

　　在北京，去年成交的一些高價地，則正在遭遇開發(fā)不順，進退維谷的困境。

　　董彬(本臺記者)：在我身后的這個地塊，就是位于北京西南三環(huán)的夏家胡同地塊，在去年七月以折合樓面價格接近四萬六千元每平方米成交。而如今我們看到，接近一年的時間過去了，該地塊并沒有任何的開工跡象。

　　去年花了17.7億元競拍成功的地產(chǎn)商北京懋源至今仍然讓土地“曬太陽”，主要原因是夏家胡同地塊周邊的新房和二手房價格，均價已經(jīng)在每平米3-4萬元左右，當(dāng)初以每平米近4.6萬元成交的地塊，面臨著地價高過現(xiàn)房價格的尷尬局面。

　　二手房方面，今年以來，北京一些房產(chǎn)中介店里的生意與去年市場紅火時相比可謂是冷冷清清，房主都希望通過降價盡早出手。

　　劉戈：調(diào)整已成定局 下行的趨勢已經(jīng)建立起來了

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　如果說3月份、4月份我們談房價相當(dāng)于在足球的下半場時候做出的一個判斷，現(xiàn)在這個數(shù)字應(yīng)該說就是在傷停補時階段進了一個球。也就是說，如果不出那種非常小概率的翻盤的話，那這場球賽的話應(yīng)該說已經(jīng)定局，也就是說這種下行的趨勢已經(jīng)建立起來了。

　　不光是國家統(tǒng)計局的這個數(shù)字，我們看一些其他的民間研究機構(gòu)，比如說中國指數(shù)研究院，他有一個100城市的指數(shù)，那么這個指數(shù)在5月份，它也在23個月以來第一次出現(xiàn)了環(huán)比下降0.23%這樣一個數(shù)字，包括北京的交易房的套數(shù)也出現(xiàn)了環(huán)比的下降。所有這些我們能看到的這些數(shù)字都已經(jīng)確認了。

　　西南財經(jīng)大學(xué)有一個中國家庭的金融狀況的調(diào)查，這里邊有三個數(shù)字，我覺得非常有價值。一個就是說中國現(xiàn)在目前城市家庭，擁有多套住房的達到18.6%。第二個數(shù)字，目前自住房的擁有率達到87%。就是自有住房，這個比世界各個發(fā)達國家，以及發(fā)展中國家都高。在這樣一個基本面的狀態(tài)下，再加上大家情緒和這種預(yù)判的變化，所以整個房地產(chǎn)市場，上行壓力已經(jīng)基本上沒有了。

　　馬光遠：統(tǒng)計局的這個數(shù)據(jù)就像傷停補時階段的一個點球 基本上把心理防線給擊潰了

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　事實上以前大家還在判斷，還不敢確定這個趨勢，因為雙方踢球踢得還是比較激烈的。那么從4月份到5月份，我個人覺得，無論是國家統(tǒng)計局的數(shù)字，還是我們看到其他一系列的統(tǒng)計，應(yīng)該說是從量的變化到質(zhì)的飛躍，基本上大家都認為這個趨勢基本上確定了。

　　我們從國家統(tǒng)計局這個數(shù)字來看的話，非常有意思，不論是新房還是二手房，下跌、環(huán)比下跌的城市都達到了35個，達到一半。一半是個非常有意思的數(shù)據(jù)。如果再加上持平的，你會發(fā)現(xiàn)不漲的城市個數(shù)超過70%，基本接近80%。這是一個博弈一邊倒的情況，這是官方的數(shù)據(jù)。還有一個，從去年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)吸引的資金，去年全年吸引的資金是12.2萬億，增速是26.5%，也就是去年大家對整個房地產(chǎn)的這種熱情達到了空前的一個程度。但是今年前五個月，到位資金是3.7萬億左右，但是增速只有4.5。4.5的增速是除了金融危機，房地產(chǎn)市場化以來到位資金增速最低的。也就是說，我們從這個吸引資金來看，整個市場也發(fā)生了變化。再加上我們到一些地方去，你看大家心理層面的變化，以前我們一塊兒吃飯的時候，大家都問，說房價還會不會再漲，現(xiàn)在大家問的問題是房價還能跌多少，未來跌的空間有多大。

　　我覺得從5月份這個數(shù)據(jù)，因為70個大中城市的這個數(shù)據(jù)，應(yīng)該說是這個數(shù)據(jù)有史以來，4月份到5月份的這個數(shù)據(jù)應(yīng)該說是有里程碑意義的。我個人認為已經(jīng)完成了心理層面的博弈到市場實質(zhì)調(diào)整的過程，也就是剛才老劉講的說，傷停補時階段的一個點球，基本上把心理防線給擊潰了。

　　張大偉：下半年調(diào)整會加速 購房者可以再觀望兩到三個月

　　(中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　目前市場情況，對于一線城市來說，今年的價格基本還是挺穩(wěn)的。只是個別區(qū)域，個別項目有一些促銷，但是這個促銷其實環(huán)比的價格出現(xiàn)了一些止跌。但對于二手房來說，目前的確是出現(xiàn)了全面的普跌。

　　以北京為例，二手房的價格按照5、6月份的情況，相比較去年底的4季度的跌幅已經(jīng)平均達到了10%了，這個跌幅是非常大的�，F(xiàn)在二手房應(yīng)該是一個先期指標(biāo)，以北京為例，成交量延續(xù)的多月低于一萬套。在我們統(tǒng)計慣例中，包括我們得到的一些經(jīng)驗來看，單月成交量不足一萬套的，按照北京這個城市來說，它的價格可能是下調(diào)的。所以在這種情況下，它也是逐漸在把這個定價的調(diào)整，傳遞給新建住宅。我們預(yù)期未來的市場，特別是今年來說，下半年這個調(diào)整有可能還是加速的。很多開發(fā)商也在加緊銷售，包括開盤量，開盤的速度都在加快。這種情況下，如果購房者有意愿購房，可以再考慮兩到三個月，在三季度，房價的調(diào)整有可能就從二手房逐漸曼延到新建住宅了。

　　馬光遠：房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入冬天 很多開發(fā)商都穿上了棉衣過冬

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我認為這種分歧現(xiàn)在來看小了很多，也就是大家對整個房地產(chǎn)市場，第一個已經(jīng)進入調(diào)整期，我想基本上是有共識的。第二個是調(diào)整的幅度范圍，比以前大家認為的要大，包括一線城市。因為我們看到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)好像顯示說，比如廣州、深圳二手房還在漲，但是據(jù)我所知，應(yīng)該說跌得還是比較明顯。我有一個朋友，他有一套二手房去年年底就開始掛牌，掛到現(xiàn)在一直沒有賣出去，現(xiàn)在掛牌價比去年12月份已經(jīng)掉了50萬。他那個房子不到500萬，掉了50萬，現(xiàn)在仍然沒有人問津，以前還有人來看房，現(xiàn)在沒人來看房了。我覺得目前來講，大家整個心理預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了變化，整個市場，我覺得如果我們用冬天來說的話，應(yīng)該說進入了一個冬天，無論是一線城市，還是二線城市。

　　當(dāng)然這個調(diào)整是短期調(diào)整，還是長期調(diào)整，我覺得對一線城市，或者其他城市可能不一樣。但目前來講，冬天了，大家都要穿棉衣。我覺得現(xiàn)在不是說你身體不好，你得病了，而是說外邊就是冬天，你現(xiàn)在必須穿棉衣�，F(xiàn)在開發(fā)商很多都穿上了棉衣，怎么樣來對付這個冬天，怎么樣走出這個冬天，恐怕是開發(fā)商要慎重研究的一個問題。

　　劉戈：中國人在買房子和買黃金的投資需求上是相似的

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　這平衡恐怕也不是一廂情愿，它可能一方面跟中國經(jīng)濟總體的發(fā)展局勢，也跟國際金融的局勢，密切相關(guān)。在過去十來年當(dāng)中，中國的房價一路上漲。中國黃金公司的首席經(jīng)濟學(xué)家萬喆做了一張表，他發(fā)現(xiàn)中國的金價和房價是一個密切的正相關(guān)關(guān)系。一旦金價有大幅度上漲，在這不久之后，房價、地價也會大幅度上漲。那么現(xiàn)在這個趨勢基本上來說，比較三比一的關(guān)系。

　　當(dāng)然，它不一定是一個因果關(guān)系。那么下一步是不是還會有這樣一個走勢，也很難說，但從這張表里我們看到，過去這么多年來，我們的買房子的投資需求和買黃金的投資需求，它是相似的。也就是說。我們現(xiàn)在，大家都急切希望能夠通過投資短期獲得較大的利益，這一點買房子和買黃金是一樣的，所以出現(xiàn)了這樣的一個情況。那么這也有一個基礎(chǔ)，就是中國經(jīng)濟的高速發(fā)展和城市化的預(yù)期，現(xiàn)在這兩個前提都在發(fā)生一個變化。

　　馬光遠：政策不管怎么放松 都不可能回到2008年以后的那段時間

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　它是一個標(biāo)志性的，現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨的情況有三個。第一，流動性非常緊，今年錢非常緊。我們現(xiàn)在看到一線城市為什么會調(diào)整，因為錢緊張。第二，中國房地產(chǎn)的基本面跟過去最大的不同就是，我們現(xiàn)在很難找到哪個城市說房子極度短缺，極度短缺已經(jīng)成為歷史。包括北京，北京一年完成20萬套，新增人口50萬，也就是說差不多大家也應(yīng)該平分了。第三，我們現(xiàn)在看到大量的城市房子已經(jīng)出現(xiàn)過剩。我們現(xiàn)在如果把中國的房地產(chǎn)分為三種情況，有三分之一的絕對過剩，有三分之一的基本平衡，有三分之一的隨著未來人口的流入，還是可以支撐的。

　　現(xiàn)在有很多人想當(dāng)然的認為說，只要政策放水，只要政策救房地產(chǎn)的話，房地產(chǎn)就可以，但是他沒有看到這個基本面的一個完全的變化�，F(xiàn)在有很多人問說，怎么才可以救房地產(chǎn)?第一個政策能不能救。大家一定要相信，政策不管怎么放松，不管怎么放水，回到2008年以后那段時間，基本不可能，因為房地產(chǎn)基本賣遍了。第二點，有人說未來城鎮(zhèn)化還有很大的需求，我覺得千萬不要把救中國房地產(chǎn)的使命又加到中國農(nóng)民的頭上，中國農(nóng)民救中國經(jīng)濟救了很多次，但是他救不了房地產(chǎn)，為什么?價格太高了。但是現(xiàn)在渲染說什么中國房地產(chǎn)要崩盤，要崩潰，我得你是無稽之談。

　　馬光遠：這次調(diào)整不是要崩盤了 而是在健康發(fā)展中必走的一個坎兒

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　不要去看這個幅度，我覺得這是心理層面的一個變化。我們現(xiàn)在要做的不是說，你允許它跌多少，那是一個數(shù)理概念，最關(guān)鍵的是一定要引導(dǎo)大家正確的預(yù)期。

　　我認為房地產(chǎn)這次調(diào)整，對房地產(chǎn)的健康是有好處的，不要害怕調(diào)整。價格的調(diào)整會成為常態(tài)，未來整個房地產(chǎn)我們會看到，有的房子會漲價，有的房子會降價，這才叫一個市場。所以我覺得這次調(diào)整本身不像有些人渲染的說中國房地產(chǎn)要崩盤了，而是在整個市場化過程中，他的健康發(fā)展過程中，必須走的一個坎兒。