昨天，中國保監(jiān)會發(fā)文，從7月1日起，未來兩年，北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”。那么，以房養(yǎng)老具體的操作細(xì)節(jié)如何設(shè)計?老年人和保險公司雙方的參與意愿如何?這種方式將會對銀發(fā)潮來襲的中國帶來多大的幫助?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員清華大學(xué)就業(yè)與社會保障研究中心主任楊燕綏、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。
北京、上海、廣州、武漢，保險版以房養(yǎng)老開閘，給老年人養(yǎng)老多了一種選擇。房價漲跌怎么算?養(yǎng)老隱憂如何解?以房養(yǎng)老政策落地，如何落到實(shí)處?
昨天，中國保監(jiān)會公布了《老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)》的指導(dǎo)意見。明確參加以房養(yǎng)老的投保人群應(yīng)為60周歲以上，擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，試點(diǎn)城市為北京、上海、廣州、武漢，試點(diǎn)期間自2014年7月1日起至2016年6月31日止。指導(dǎo)意見從老年人角度進(jìn)行規(guī)定，例如產(chǎn)品條款簡單易懂，業(yè)務(wù)流程規(guī)范可行，使投保老人便于理解和接受，客戶的猶豫期不得短于30個自然日等。
姚渝(中國保監(jiān)會人身保險監(jiān)管部壽險處處長)：它的目標(biāo)人群實(shí)際上是有房產(chǎn)的這樣一些老年人，他們有一部分老年人可能是在房產(chǎn)上是比較的富裕，但是在現(xiàn)金上是比較的短缺，那么我們提供這樣一種方式能夠幫助他們，一方面居住在自己房屋這樣一個前提之下，能夠把這種固定的資產(chǎn)變成一種流動的資產(chǎn)，能夠在有生之年享有更加幸福的生活。
以房養(yǎng)老也就是反向抵押養(yǎng)老保險，是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)。即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險公司，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故，老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用。
保險版以房養(yǎng)老開閘，將給百姓帶來怎樣的養(yǎng)老新選擇?
楊燕綏：以房養(yǎng)老在我國應(yīng)該是失能老人最需要
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
第一，這4個城市老齡化比較嚴(yán)重，第二，這4個城市可能擁有房產(chǎn)的人多一些。
實(shí)際上那些先行老齡化的國家有這么一句話，叫30年我養(yǎng)房，20年房養(yǎng)我，所謂30年我養(yǎng)房，就是用自己收入能力最好的那30年去貸款把房子買下來。20年房養(yǎng)我，就是當(dāng)自己最需要錢，但是錢不夠的時候，再把房子反向抵押出去。尤其像中國，現(xiàn)在可能高齡，失能，沒錢有房的老年人群也有一部分，我們國家老齡化來的比較快，然后我們又沒有建立護(hù)理險，那么現(xiàn)在失能老人的護(hù)理費(fèi)用又非常貴，那么老年人拿什么時候置換這個服務(wù)?那這時候可能沒錢卻有房，所以以房養(yǎng)老應(yīng)該是這個人群最需要的。
我們國家失能老人大概將近2000萬，老年人已經(jīng)超過2個億了。而且要是高齡的話，有孩子也沒用了，因為孩子也老了。我見過很多這樣的案子，就是老人失能以后，他自己年齡已經(jīng)80多，快90了，那孩子也60多了，也幫不動，這時候就一定要去買服務(wù)了，買服務(wù)大家都是一份養(yǎng)老金，而且這種護(hù)理服務(wù)還是很貴的，這樣就是兩代人都面對這個問題了，這時候在房子上要想點(diǎn)辦法了。
張鴻：以房養(yǎng)老和中國的傳統(tǒng)老觀念有沖突
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺得可能和觀念有關(guān)系，因為以房養(yǎng)老對中國來說，我覺得很重要的一點(diǎn)是觀念，就是你很難指望老年人特別能夠接受這個事，房子不給自己的孩子，最后自己臨終房子沒了，這個事很難接受。那么可能這幾個城市的老年人接受新生事物的能力相對強(qiáng)一點(diǎn)。還有一個，是不是也有對房價的判斷，就是起碼試點(diǎn)的城市不能是未來房價大幅下降的城市，因為房價其實(shí)保持穩(wěn)定或者上漲可能是一個非常重要的前提。
在這其中可能還會有，比如說有孩子的可能大多數(shù)都不會選擇以房養(yǎng)老。可能一般來說，沒有孩子或者是就剩單身一個人了，相對來說接受起來要容易一點(diǎn)。
楊燕綏：以房養(yǎng)老必須面對四個難解的難題
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
以房養(yǎng)老的難題應(yīng)該有四個，第一就是觀念上，中國的老年人，當(dāng)然也不是年輕人完全的啃老，是老年人心甘情愿的要給孩子留點(diǎn)什么，這個觀念還是挺重的。所以實(shí)際上隨著老齡化，平均壽命高了以后，這個觀念才會變，從養(yǎng)兒防老變成了養(yǎng)老防兒，這時候這個觀念才會扭轉(zhuǎn)過來;第二就是土地使用權(quán)，因為我們房子是自己的，但是土地使用權(quán)是有限的，是70年產(chǎn)權(quán)，所以有多少人會涉及到土地使用權(quán)要延長，跟他的壽命要對等，我想這個國家會給政策，因為這個是最容易讓步的事情也最容易克服，因為這涉及到政府，土地是國家的，國家總是要考慮這個問題的。第三就是價格波動，如果這個國家的房價一直比較穩(wěn)定還好辦，要是價格波動特別快，那不確定性就太強(qiáng)了，不管是反向抵押還是抵押者都面對一個波動;第四就是沒有人知道到底老人能活到多久，這個專業(yè)上叫死亡率風(fēng)險，這也是個不確定性，那么不確定性就都是風(fēng)險。
保險公司比銀行好一點(diǎn)，他有精算師，但是精算師，對于房價波動的問題，還有長壽的問題，精算師一下子把每個以房養(yǎng)老的人的壽命給算到90歲，那這房子就不值錢了。但是周期太長了，這個反向抵押的人就不核算了，給你一算，20年平均到每個月你沒有多少錢，而且沒多少錢比那個我租房子還低，那我干嘛要抵押，我還不如租房。
張鴻：以房養(yǎng)老里最難算的是房價的帳
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
房屋的使用權(quán)肯定是可以延長的，但問題就是未來是不是需要涉及到續(xù)費(fèi)的問題，那續(xù)費(fèi)成本是不是在你最初時候設(shè)計這個保險合同的時候就得考慮進(jìn)去?所以就需要保險公司來做特別精算的設(shè)計。為什么這一次保險公司和過去的銀行稍微有一點(diǎn)區(qū)別，就是銀行一般來說，我們從銀行貸款，買房子貸款都是貸20年，25年，30年，那是精準(zhǔn)的，它很簡單，套用就行了。保險公司善于干的活是不精準(zhǔn)的，時間沒那么特定。從保險公司的角度來說，他是傾向于算的更長一些的，因為反向抵押，就是我們把房子賣給保險公司，然后保險公司按月給我們錢，抵押貸款，他還貸款，按月給我們錢，到最后這個房子歸他，所以這個周期越長，他就越少給我們錢。
其實(shí)這里面最難的是房價，因為這個事情是什么呢?就是等于我們一次性把房子賣給了保險公司，這個時候我的判斷大概是房價不會漲的太狠。我如果不那么急缺錢，我不會在還在漲的時候把房子賣出去。但是從保險公司的角度來說，他買了你這個房子，他是希望未來房價漲的。如果暴跌，比如我們正向抵押時候，如果房價暴跌，那我就可能斷供，那么保險公司也存在這個問題。如果房價暴跌，他斷供，那未來很可能出現(xiàn)什么呢?現(xiàn)在房價一暴跌，就會有原來有房的人到售樓處去抗議，那未來房價暴跌，那可能會有一些老年人出來抗議。
楊燕綏：以房養(yǎng)老面臨的第一個問題就是如何給房子定價
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我們今天說的是反向抵押的以房養(yǎng)老，那其他國家以房養(yǎng)老方式很多，以大換小，兩套賣一套，什么近郊上遠(yuǎn)郊，有很多。今天說的是反向抵押，所以第一個問題就是如何定價，那要有一套房產(chǎn)的定價標(biāo)準(zhǔn)，比如學(xué)區(qū)房被炒作的高價算不算，這也得有嚴(yán)格的有一套法律和定價標(biāo)準(zhǔn)，和有資質(zhì)的第三方評價機(jī)構(gòu)。那么，最大的問題還是房價波動，所以實(shí)際上真正能做好，反向抵押以房養(yǎng)老一般都是第一套房子，就是西方國家真正能做保障的補(bǔ)充方式來做的都是第一套房。
比如美國，對在外面打仗的軍人，還有派到國外機(jī)構(gòu)的那些人，他們是老老實(shí)實(shí)拿工資的人，很難掙到其他外快的人，這樣他到老了也就買一套房子，有的甚至到退休了，他房產(chǎn)的按揭還差5%沒還完，那么美國對這樣的人有一個政策，你的第一套房子，而且你的終生信用沒有欠教育貸款，不欠社保稅等等，調(diào)查以后，政府會來給一個擔(dān)保。那么，中國要真正能好好的做以房養(yǎng)老，尤其我們現(xiàn)在老齡化這么嚴(yán)重，又沒有護(hù)理保險，尤其一些老人有存量資產(chǎn)，把它能變成流量是個很好的事情，但是這里怎么抑制房價?第一套房子如果是有半福利性質(zhì)的，它的價格實(shí)際上是一個封閉運(yùn)行的，不是完全市場化的，所以這時候房價調(diào)整是有一定的政策因素的。
比如新加坡的政府祖屋，它的價格永遠(yuǎn)是市場價的十分之一，或者八分之一，北京目前試驗的自住型商品房，是市場的70%，所以他有一定的政策因素在里面，那么這時候他可以用政策的手段來抑制房價波動，但是這個往往是指第一套房，帶有保障性房性質(zhì)，這個時候政府參與進(jìn)來，政策手段抑制價格的因素就可以解決價格波動問題，把不確定性變成確定性。
壽命上基本上按人均預(yù)期壽命來算，像我們國家今年大約是76歲，那你就參考76歲來算它的殘值，你不至于一下給攤到90歲，那你這房子不值錢了。
張鴻：我們在試點(diǎn)期間最需要的是有公信力的中介機(jī)構(gòu)
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
新加坡有屋契回購計劃，其實(shí)就是反向抵押，但是它局限在哪?局限在這個租屋里面，租屋就是政策性住房，所以它本身就不是完全商品化的，所以政府在里面能做的事情很多，而且還會用一些政策。那以房養(yǎng)老是什么呢?是我自己用大房子換成小房子，但是新加坡會用政府的一些政策，你如果用大房子換成了小房子，那你會有一些補(bǔ)貼，或者你到郊區(qū)去了，你會有一些補(bǔ)貼，會鼓勵你這么做。做這個事情有兩個好處，一個是你自己養(yǎng)老的錢有了，第二個是市場上的房屋能夠保證它很好的流通，也能起到在某種程度上房價抑制的作用，但是這是政府只能做在政府決策里面的事情。包括美國對一些以房養(yǎng)老的擔(dān)保，市場上其實(shí)需要特別多的專業(yè)的、第三方的、有公信力的中介機(jī)構(gòu)，無論是算壽命，還是算房屋的價格，這些是現(xiàn)在我們在試點(diǎn)期間最需要的。