今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下滑，行業(yè)調(diào)整已經(jīng)到來(lái)。
6月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)1~5月商品房銷(xiāo)售面積36070萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，其中，住宅銷(xiāo)售面積下降9.2%;商品房銷(xiāo)售額23674億元，下降8.5%，其中，住宅銷(xiāo)售額下降10.2%。由于銷(xiāo)售低迷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積11090萬(wàn)平方米，同比下降5.7%。
對(duì)于目前的形勢(shì)，很多開(kāi)發(fā)商和地方政府都發(fā)出了救市的呼吁。
去年樓市銷(xiāo)售火爆、土地價(jià)格走高，開(kāi)發(fā)商對(duì)今年的銷(xiāo)售預(yù)期更高。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，幾乎所有房企今年的銷(xiāo)售目標(biāo)均較去年大幅上升。
然而，在目前的形勢(shì)下，房企年終目標(biāo)恐難完成。上半年，樓市降溫銷(xiāo)售冷清，庫(kù)存壓力致使房企銷(xiāo)售現(xiàn)“促銷(xiāo)潮”。另一方面，多地放松“限購(gòu)”政策，救市意圖明顯。
下行趨勢(shì)已基本形成，地方政府的救市能否收到成效有待進(jìn)一步觀察。但無(wú)論如何，房地產(chǎn)業(yè)必須走出單純靠政策拉動(dòng)的生存狀態(tài)，更多地依靠市場(chǎng)規(guī)律去發(fā)展，已成為共識(shí)。
樓市調(diào)整加速行業(yè)整合
“房產(chǎn)起不到拉動(dòng)作用，對(duì)誰(shuí)都沒(méi)有好處，所以一定要改變，快一點(diǎn)改變�！边@是綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在融創(chuàng)收購(gòu)綠城的新聞發(fā)布會(huì)上的又一次“救市”呼聲。
綠城，這家經(jīng)歷了2008年和2011年兩次市場(chǎng)調(diào)整的公司，今年卻出售給了融創(chuàng)，并創(chuàng)下房地產(chǎn)行業(yè)的最大并購(gòu)案。
宋衛(wèi)平表示，在今年慘淡的市場(chǎng)下，綠城要保證絕對(duì)安全，資金缺口還有百億元，必須盡快啟動(dòng)融資。
能在香港低成本融資的綠城尚面臨巨大壓力，中小企業(yè)的情況可想而知�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查獲知，浙江、福建、廣東等地區(qū)已出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商因無(wú)法償債跑路、失聯(lián)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)上市公司因經(jīng)營(yíng)壓力，被迫賣(mài)出股權(quán)者比比皆是。
市場(chǎng)的低迷也令行業(yè)的整合進(jìn)一步加速。綠地總裁張玉良表示，大企業(yè)未來(lái)一定會(huì)有更好作為，因?yàn)樵谌蚧卣狗矫妫瑖?guó)家給了大企業(yè)很大支撐、更好的空間和條件。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前報(bào)道，從金科股份等多家房企挖來(lái)高管的新歐鵬就提出“未來(lái)3年躋身全國(guó)20強(qiáng)與渝派房企前2強(qiáng)”的目標(biāo);去年銷(xiāo)售額約150億元的海亮地產(chǎn)提出6年后銷(xiāo)售額千億元的目標(biāo)。
坊間傳言，繼2008年龍湖等一批區(qū)域型房企成長(zhǎng)為全國(guó)型龍頭房企后，又有一批區(qū)域型地產(chǎn)公司有望在今后幾年迅速成長(zhǎng)，利用行業(yè)環(huán)境的變化嶄露頭角。
全年銷(xiāo)售目標(biāo)恐難完成
實(shí)際上，去年底就有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，因?yàn)槿ツ甑幕鸨袌?chǎng)透支了需求。
正是這一原因，開(kāi)發(fā)商普遍把今年上半年作為市場(chǎng)決戰(zhàn)的關(guān)鍵，因?yàn)橄掳肽晔袌?chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)高峰，大批去年購(gòu)置的土地將建設(shè)達(dá)到預(yù)售條件。
然而，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商想到，這波調(diào)整會(huì)發(fā)生在上半年。
從3月開(kāi)始，各銀行個(gè)人住房按揭貸款放緩，或提高首套房的按揭利率，房貸的發(fā)放周期延長(zhǎng)。
央行公布的數(shù)據(jù)顯示，3月末，廣義貨幣(M2)余額116.07萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.1%，增幅創(chuàng)下1996年1月披露月度數(shù)據(jù)以來(lái)的最低紀(jì)錄。
去年土地價(jià)格走高，促使開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有更高的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售金額預(yù)期�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者從主要地產(chǎn)商處了解到，幾乎所有房企今年的銷(xiāo)售目標(biāo)均較去年大幅上升。
在廣義貨幣發(fā)行量增速處于歷史低位的背景下，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售目標(biāo)自然難以完成。克而瑞研究總監(jiān)薛建雄預(yù)計(jì)，今年下半年，開(kāi)發(fā)商會(huì)普遍調(diào)低銷(xiāo)售目標(biāo)，大面積降價(jià)的概率也將進(jìn)一步提高。
微刺激利于市場(chǎng)度過(guò)調(diào)整期
然而，市場(chǎng)滯銷(xiāo)并未妨礙房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張計(jì)劃�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，一季度，房地產(chǎn)商普遍通過(guò)追加借款來(lái)提升公司的“御寒”能力。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金46728億元，其中國(guó)內(nèi)貸款9379億元，同比增長(zhǎng)16.5%;自籌資金18222億元，同比增長(zhǎng)9.8%。
據(jù)宋衛(wèi)平透露，開(kāi)發(fā)貸只是提供給排名前30的房地產(chǎn)企業(yè)。在這一背景下，中小房企的資金更多來(lái)自非銀行系統(tǒng)增發(fā)的地產(chǎn)基金、券商資管計(jì)劃及P2P貸款募資。
這部分資金可能會(huì)因?yàn)椴糠制髽I(yè)的資金緊張而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。世邦魏理士6月13日發(fā)布的通稿稱(chēng)，預(yù)期影子銀行的借貸將大幅收緊，房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)更多的債務(wù)違約行為。
這也正是部分地方政府急于“救市”的根本原因。今年以來(lái)，隨著樓市降溫，不少樓市庫(kù)存壓力高企的地方陸續(xù)推出樓市“松綁”措施，其中，“放寬公積金提取限制”、“放寬落戶(hù)政策”等措施居多，以避開(kāi)相對(duì)敏感的限購(gòu)政策。
對(duì)此，億翰智庫(kù)上市房地產(chǎn)研究中心副主任張化東對(duì)
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前的微刺激政策，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是合適的，有助于市場(chǎng)平穩(wěn)度過(guò)調(diào)整期。