日前，北京首個(gè)進(jìn)行搖號(hào)的自住型商品房項(xiàng)目開始搖號(hào)，從12.76萬(wàn)戶符合條件的申購(gòu)家庭中選出1882套住房的購(gòu)買資格，中簽率約為68：1。那么，自住房入市，對(duì)樓市影響幾何?今年前五個(gè)月，中國(guó)的住宅銷售額較2013年同期下降10.2%。5月份平均住宅價(jià)格也較4月份出現(xiàn)下跌，未來(lái)房?jī)r(jià)的大幅調(diào)整真的要開始了嗎?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈共同評(píng)論。
自住房入市，樓市影響幾何?房?jī)r(jià)大幅調(diào)整的序幕即將拉開?
據(jù)了解，目前北京市已經(jīng)有11個(gè)自住房項(xiàng)目正在進(jìn)行或者已經(jīng)完成了網(wǎng)上申購(gòu)，預(yù)計(jì)能夠提供1.8萬(wàn)套自住房。按照北京市規(guī)劃，今年還將推出5萬(wàn)套。截止目前北京年內(nèi)期房住宅供應(yīng)比在大漲，核心供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了37220套，同比2013年上半年的22006套上漲了70%。
7月份，北京還將有36個(gè)項(xiàng)目入市，并且這些入市的項(xiàng)目絕大部分定價(jià)謹(jǐn)慎。由于上述項(xiàng)目供應(yīng)的住宅數(shù)量超過(guò)了1萬(wàn)套，預(yù)計(jì)北京住宅的庫(kù)存量也會(huì)進(jìn)一步的提升。
向松祚：自住型商品房應(yīng)該永遠(yuǎn)滿足中低入階層者的需要 而不是變成一個(gè)炒作的工具或者是一種投資的手段
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
自住型商品房，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)可能是一個(gè)比較新的名詞。這個(gè)名詞的關(guān)鍵就是自住，就是說(shuō)這個(gè)房子只是滿足中低收入購(gòu)房者自住的需要。自住型商品房在全世界并不是一個(gè)新鮮的東西，成功的有新加坡、德國(guó)以及歐洲很多國(guó)家都有過(guò)成功的經(jīng)驗(yàn)。大約十年前，我記得就有人在國(guó)內(nèi)提出過(guò)，說(shuō)中國(guó)很多城市應(yīng)該大力推廣自住型商品房。為什么說(shuō)它會(huì)是一個(gè)非常好的經(jīng)驗(yàn)，北京市做這個(gè)事，我相信對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一個(gè)標(biāo)志性的事件。
所謂自住型商品房，就是說(shuō)政府把相當(dāng)?shù)囊徊糠滞恋�，這部分土地只能用來(lái)建設(shè)自住型的住房。符合條件的，關(guān)鍵的就是中低收入階層，你買這個(gè)房只能自住，原則上是不能賣和出租的，只能是如果說(shuō)未來(lái)這個(gè)房你不想住了，或者說(shuō)未來(lái)你的收入增加了，想換一個(gè)很高檔的房子，這個(gè)時(shí)候政府出價(jià)錢把這個(gè)房子回購(gòu)，而你不能再賣到市場(chǎng)上去。所以這種房子實(shí)際上在某種程度上是封閉運(yùn)行，封閉運(yùn)行的目的是希望這些房地產(chǎn)永遠(yuǎn)滿足中低入階層者的需要，而不是變成一個(gè)炒作的工具，或者是一個(gè)投資的手段，這才是我們自住型商品房的一個(gè)核心的，或者說(shuō)一個(gè)關(guān)鍵的條件。
劉戈：自住型商品房在現(xiàn)在看來(lái) 這個(gè)砝碼是加在讓房?jī)r(jià)下行這一邊。
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
其實(shí)在北京相對(duì)于兩限房，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，自住型商品房現(xiàn)在的限制還是比較少的。如果你在北京沒(méi)有商品房，同時(shí)又符合在北京買房的這些條件，都可以買這個(gè)房子，它本質(zhì)上還是一個(gè)商品房，但它有一個(gè)限定詞，就是共有產(chǎn)權(quán)，這個(gè)其實(shí)是它的核心概念。也就是說(shuō)這個(gè)房子是一個(gè)商品房，但購(gòu)房人不是拿到的完全的產(chǎn)權(quán)，有一部分產(chǎn)權(quán)是相當(dāng)于政府對(duì)土地出讓金的一個(gè)讓步，那么五年以后如果你可以出售，出售了以后，現(xiàn)在按北京市的規(guī)定是30%要返還給政府。
我查了一下，去年，北京新建的商品住房的交易是12萬(wàn)套。如果今年達(dá)到計(jì)劃的4萬(wàn)套，那么按照去年的這個(gè)數(shù)值，那可能就達(dá)到20%。如果每4個(gè)人里面有一個(gè)人有可能通過(guò)這樣的一種方式獲得住房，那么對(duì)大家的心理會(huì)產(chǎn)生影響，所以這個(gè)砝碼在現(xiàn)在看來(lái)，是會(huì)加在讓房?jī)r(jià)下行的這一邊的。在當(dāng)時(shí)看來(lái)是一個(gè)急救章的政策，那么現(xiàn)在它對(duì)房?jī)r(jià)影響的重要性，可能超出了我們當(dāng)時(shí)的預(yù)期。
建設(shè)部在4月份開過(guò)一個(gè)會(huì)議，現(xiàn)在就是自住型商品房的試點(diǎn)，除了北京以外，在上海、深圳、成都，還有兩個(gè)小城市黃石和淮安，那么是不是通過(guò)試點(diǎn)，如果覺(jué)得這個(gè)效果很好，而且我們進(jìn)一步把現(xiàn)在的這一些政策可能產(chǎn)生的一些被別人利用的漏洞，都設(shè)計(jì)好了以后，那下一步會(huì)不會(huì)它變成基本的住房制度的一種方向。
向松祚：自住型商品房打消中低收入階層追漲房?jī)r(jià)的預(yù)期 對(duì)一百平方米以下戶型的房?jī)r(jià)有很大的抑制作用。
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
自住型商品房從惠民生，從實(shí)現(xiàn)居者有其屋來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是一個(gè)非常好的政策，但是這個(gè)政策成功的細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步的完善。過(guò)去為什么很多老百姓把幾代人的錢，甚至兩家人的錢都集中起來(lái)買房，因?yàn)樗麚?dān)心房?jī)r(jià)越上漲，他越買不起房，房?jī)r(jià)上漲的速度永遠(yuǎn)超過(guò)他收入增長(zhǎng)的幅度。如果北京市自住型商品房政策能夠持續(xù)下去，那它會(huì)變成影響房?jī)r(jià)的非常關(guān)鍵的力量。原因很簡(jiǎn)單，它會(huì)使很多中低收入階層的人愿意等，過(guò)去是不能等，等不了，變成現(xiàn)在可以等。
今年其實(shí)北京有好多人就已經(jīng)把自住型商品房搖號(hào)作為他們的一件大事，天天在看這個(gè)政策，準(zhǔn)備來(lái)抽。如果他覺(jué)得有希望就會(huì)等，哪怕等一兩年，他也不愿意花那個(gè)大錢，所以這會(huì)在很大程度上，打消中低收入階層追漲房?jī)r(jià)的預(yù)期，而且會(huì)對(duì)一百平方米以下戶型的房?jī)r(jià)，有很大的抑制作用。現(xiàn)在北京有些地產(chǎn)商說(shuō)了，可能現(xiàn)在北京一百平米以下的房子很難賣了。為什么現(xiàn)在北京的二手房的價(jià)格銷售量、成交量下降得比較明顯，這其實(shí)是它的一個(gè)連鎖反應(yīng)，就是人們的預(yù)期改變以后，它會(huì)影響一連串的連鎖反應(yīng)，所以二手房市場(chǎng)，新住房的市場(chǎng)，它都會(huì)在成交量、成交金額上有所下降。
關(guān)鍵是考驗(yàn)我們的各地地方政府愿不愿意放棄土地財(cái)政，還有一個(gè)就是說(shuō)，實(shí)際上我們到全國(guó)很多地方去看過(guò)，中國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)最根本的問(wèn)題是現(xiàn)在房子太多，已經(jīng)供給過(guò)剩。其實(shí)有很多地方政府如果愿意，可以拿錢，可以把現(xiàn)在已經(jīng)蓋好的商品住房買過(guò)來(lái)，改造成自住型商品房，把已有的房子充分利用起來(lái)。我覺(jué)得這個(gè)政策從全國(guó)來(lái)推廣，第一是完全有必要，第二是完全有條件。
向松祚：部分供給過(guò)剩的城市 房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)比較急劇的下調(diào)。
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
現(xiàn)在其實(shí)已經(jīng)不混沌，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景應(yīng)該非常明朗。這個(gè)明朗就是兩句話，第一句話，全國(guó)范圍之內(nèi)，它會(huì)出現(xiàn)一個(gè)調(diào)整，一個(gè)緩，我相信還是比較平穩(wěn)的調(diào)整，就是向下調(diào)整。第二句話，就是某一些城市，特別是嚴(yán)重出現(xiàn)供給過(guò)剩的城市，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)比較急劇的下調(diào)。因?yàn)槲覀兛吹接泻芏嗟胤降姆孔由w得實(shí)在是太多，消費(fèi)能力已經(jīng)嚴(yán)重透支了，所謂的人口紅利已經(jīng)嚴(yán)重透支了，甚至在某種意義上，它的土地資源也就透支了。
我們最近看來(lái)，從二手房，從新房，無(wú)論從成交金額還是成交面積，還是從很多城市的庫(kù)存和消化來(lái)看，都需要相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，所以我覺(jué)得這是非常明確的。那么現(xiàn)在我們所需要做的是什么?需要做的是防止價(jià)格出現(xiàn)急劇的下調(diào)。
劉戈：呼和浩特成為第一個(gè)吃螃蟹的城市 接下來(lái)會(huì)出現(xiàn)傳導(dǎo)效應(yīng)。
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
比如說(shuō)呼和浩特這樣一個(gè)案例，按說(shuō)它一直以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)里，沒(méi)有太多的人去關(guān)注這樣一個(gè)城市，大家可能更多的是關(guān)注像溫州，或者北上廣深這樣的城市，為什么它突然變成了第一個(gè)吃螃蟹的人，第一個(gè)取消限購(gòu)?
一個(gè)解釋是比較老實(shí)，因?yàn)槲抑篮芏喑鞘袑?shí)際上已經(jīng)悄悄的放開了，但沒(méi)下文件，但是在具體的過(guò)程當(dāng)中，已經(jīng)不再審核你是不是符合條件了，只要你去買都可以買了，已經(jīng)悄悄的取消了。而呼和浩特的房?jī)r(jià)雖然不是那么高，但是由于它本身的人口流入沒(méi)那么多，整體上來(lái)說(shuō)，周邊人口也沒(méi)那么多，那么這樣一些城市，它可能率先這種信號(hào)就出來(lái)了。那么接下來(lái)可能還會(huì)傳導(dǎo)，進(jìn)一步，一些沿海的城市也可能會(huì)出現(xiàn)類似于這樣的一個(gè)狀況。
向松祚：以自住型商品房為突破口 研究在中國(guó)怎么實(shí)現(xiàn)居者有其屋。
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
其實(shí)我想說(shuō)一句，房地產(chǎn)的政策，必須要有一個(gè)長(zhǎng)期的政策，必須要有一個(gè)穩(wěn)定的政策，讓購(gòu)房者、投資者有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。比如取消限購(gòu)、取消價(jià)格管制等等這些措施，這些措施不僅不有助于房?jī)r(jià)上漲，它反而會(huì)加速房?jī)r(jià)的下降，這是很奇怪的一個(gè)現(xiàn)象。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家者的研究，這個(gè)市場(chǎng)里有時(shí)這個(gè)預(yù)期，政策往往是反著走的，比如說(shuō)股市是這樣，房?jī)r(jià)也是這樣。過(guò)去我們拼命限購(gòu)，老百姓說(shuō)房子肯定還要再漲，所以現(xiàn)在千方百計(jì)的，哪怕絞盡腦汁，鉆空子、想辦法，托人托關(guān)系這樣拼命地買，現(xiàn)在再取消限購(gòu)限貸等等政策。老百姓卻說(shuō)房子完了，房子馬上要下降，我們先等等，等它降了再買。
北京的自住型商品房是一件很好的事情，那么其他城市能不能以這為契機(jī)，作為一個(gè)突破口，很好的研究在中國(guó)怎么實(shí)現(xiàn)居者有其屋。舉個(gè)例子，新加坡的國(guó)土面積只相當(dāng)于北京的一個(gè)海淀區(qū)，非常小，但他的居住人口相當(dāng)龐大，也是一個(gè)國(guó)際大都市，他就做得非常好。