據(jù)中國之聲《央廣夜新聞》報(bào)道，進(jìn)入7月，也就到了下半年，很多大家關(guān)心的問題、趨勢，都會進(jìn)入對上半年的總結(jié)盤點(diǎn)，以及對下半年的展望和分析。在今年的上半年，從北方的內(nèi)蒙古呼和浩特，到南方的安徽銅陵，一些城市陸續(xù)在放開樓市限購，從7月10日開始，山東濟(jì)南的新房和二手房限購政策全面放開，不管本地人還是外地人，在濟(jì)南買房都不再有套數(shù)的限制。這意味著，在濟(jì)南實(shí)施了3年多的限購政策正式退出房地產(chǎn)市場。今天是濟(jì)南的限購放開之后的第五天。
在濟(jì)南某樓盤銷售中心，記者看到，前來咨詢購房的顧客明顯增多。
濟(jì)南市民：適當(dāng)?shù)臅r候我們會考慮買，當(dāng)然不是說一放開限購馬上就買，因?yàn)橄拶彿砰_了，限貸款還沒有放開。放開后對房產(chǎn)有好處，對老百姓有好處，會考慮買。
售樓中心置業(yè)顧問李女士告訴記者，自從10號濟(jì)南解除二套房限購政策，憑借著學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢，雖然樓盤并沒有推出優(yōu)惠活動，但是在剛需的刺激下，看房者有了明顯增加。
李女士：限購取消之后對外地的客戶更好一些，因?yàn)樵趺凑f也能買上房子了，不用交社保和納稅證明，也不用等一兩年之后再買了。
而另一處售樓中心一位姓郭的置業(yè)顧問告訴記者，目前放開二套房限購之后，主要的客源來自兩個方面：一是戶口在外地的客戶，另一個是有著改善住房需求的濟(jì)南當(dāng)?shù)厝恕?/P>
置業(yè)顧問：因?yàn)樗鼱砍兜酵獾貞艨谠跐?jì)南只能買一套房子，家里已經(jīng)有一套了，你比如孩子上學(xué)，需要改善住房啊，他就沒辦法買，只有賣掉以后才能買，他們一聽限購解除嘛，下手比較快一些。
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了兩位置業(yè)顧問的說法，據(jù)了解，今年上半年，濟(jì)南房價(jià)出現(xiàn)了量價(jià)齊跌的現(xiàn)象。濟(jì)南市共成交商品住宅229.81萬平米，共計(jì)20968套，同比分別下降了26.73%和24.45%。而解除限購政策的10日當(dāng)天濟(jì)南市共成交商品房687套，比上一日增加了321套，7月11日，濟(jì)南市共成交商品房740套，環(huán)比10日增加了53套。
而對二手房來說，解除二套房限購的政策效應(yīng)并不明顯，21世紀(jì)不動產(chǎn)濟(jì)南某分店工作人員告訴記者，從10日放開限購以后，僅成交了2套住房，售房者和購買者在價(jià)格上都沒有明顯的變化。對此，濟(jì)南美克美家不動產(chǎn)徐經(jīng)理這樣解釋：
徐經(jīng)理：可能時間比較短，現(xiàn)在沒有一個明顯的變化，通過我們對客戶的一些回訪反應(yīng)不想預(yù)想中那么火爆，稍微平淡一些，大眾接受可能有一個過程。
事實(shí)上，在經(jīng)歷了成交量的上升之后這兩天已經(jīng)開始回落，7月13日，濟(jì)南市共成交商品房333套，比12日減少了62套。7月12日，濟(jì)南市共成交商品房395套，比11日減少了345套。
短短五天時間，已經(jīng)是經(jīng)過了一個從上升到回落的過程，剛才報(bào)道中：濟(jì)南解除限購之后的情況是，新房的部分在剛需的刺激下效果明顯，但是二手房的部分，表現(xiàn)還不明顯。
而同樣是省會城市放開限購。今年上半年的末尾，6月28日，內(nèi)蒙古呼和浩特市人民政府辦公廳出臺了關(guān)于《切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》，成為全國第一個正式發(fā)文放開限購的城市。到現(xiàn)在半個月了，時間比濟(jì)南的更長一些，具體的效應(yīng)也有不同：新樓盤冷清，二手房交易倒是比較熱鬧。
在全國樓市下行的大背景下，內(nèi)蒙古呼和浩特也同樣面臨著庫存壓力大、交易量下滑等問題。今年6月28日，呼和浩特市人民政府辦公廳出臺了關(guān)于《切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》，成為全國首個正式發(fā)文放開限購的城市。
在取消限購一周多后，記者來到了位于呼和浩特金橋開發(fā)區(qū)的某樓盤售樓部，每平米5800元的超大面積廣告并沒有讓售樓部火爆如潮，看房的人寥寥無幾。售樓部的工作人員表示，雖然市政府取消限購政策，但消費(fèi)者多在觀望。
工作人員：賣的不是很好，有時候一天一套也賣不出去，這兩天賣的也很少，和限購令取消之前也沒啥變化。
面對銷售壓力，各樓盤紛紛推出促銷，包括推出低價(jià)特價(jià)房、價(jià)格抵消、首付分期付款、買房贈送家電、裝修或者面積等，各種促銷手段讓人眼花繚亂。然而這些營銷噱頭的背后卻是依舊堅(jiān)冰未消的房價(jià)。準(zhǔn)備買房的市民王先生告訴記者：
王先生：看他們有送家電的，送裝修的，我覺得和我預(yù)期的想象房價(jià)有點(diǎn)高，我希望是取消了限購令以后，房價(jià)再能低點(diǎn)就好了。
與冷清的新樓盤相比，二手房交易則呈現(xiàn)出一番熱鬧景象。在呼和浩特有多家連鎖店的家得樂房產(chǎn)中介公司，記者看到，前來咨詢房源信息的消費(fèi)者比較多，這家中介公司一名李姓經(jīng)理向記者表示，二手房和租房市場比較活躍：
李經(jīng)理：二手房主要的優(yōu)勢就是地理位置好，而且平米數(shù)也不太大，總價(jià)低首付低，對人們還款能力的要求也不是太高，所以人們買這樣的房子也能接受了，除此之外就是受到國家對小產(chǎn)權(quán)房以及合同房打擊力度比較大，一下顯得二手房房本各方面手續(xù)比較齊全，所以銷售起來比較容易，比較簡單。
此外，租房者的數(shù)量也越來越多，城中村改造拆遷戶成為該租房群體的主要組成部分，隨著呼和浩特城鎮(zhèn)面貌十年巨變工程的啟動，令相當(dāng)一批城中村居民暫時成為城區(qū)內(nèi)閑置房的“新主人”。拆遷、建設(shè)、回遷，走完這個程序最少要三年左右時間，在此期間，房屋租賃自然成為“熱門”業(yè)務(wù)。
針對呼和浩特樓市的現(xiàn)狀，下半年新樓盤的銷售能否走出低迷，業(yè)內(nèi)人士分析，還有待于對市場的進(jìn)一步觀察。
相對于省會城市，解除或者放開限購，更多、更早的，應(yīng)該是在非省會城市、二三線城市。比如安徽銅陵。當(dāng)?shù)毓俜浇衲?月1日披露的一則“樓市促進(jìn)意見”“撩撥”了市場，這也被認(rèn)為是銅陵地方政府樓市限購松綁的信號。但兩個多月以來，效果好像并不明顯，多數(shù)市民仍然在觀望：
安徽銅陵官方今年5月1日披露的一則“樓市促進(jìn)意見”撩撥市場，為市民購房出臺了一系列利好政策，這也被認(rèn)為是銅陵地方政府樓市限購松綁的信號。但記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，自政府出手放松限購政策實(shí)施兩個多月以來，效果并不明顯，多數(shù)市民仍持觀望狀態(tài)。
在銅陵市長江西路某樓盤偌大的銷售大廳里，只有一位前來咨詢買房的客戶。樓盤工作人員盛高群告訴記者，新出臺的《意見》主要涉及契稅和公積金貸款等方面，1%的契稅補(bǔ)貼和對公積金貸款的放松給市民帶來了直接利益，其中放松公積金貸款政策包括：縮短個人繳存住房公積金期限，提高貸款申請額度和降低首付比例。但這樣的救市政策并沒有使原本低迷的樓市市場有所轉(zhuǎn)變。
盛高群：這次的政策刺激效果一般，我們這邊成交的客戶基本上還是保持在自己一個常規(guī)的狀態(tài)上，沒有什么特別明顯的提升。
銅陵市某房企工作人員江平介紹說，相比救市政策出臺之前，目前買房的人并沒有增加很多。
工作人員：他們覺得房價(jià)可能還會跌，然后他們就一直在觀望，都是這樣買長不買跌嘛，因?yàn)榭赡苣愕酥�，還會有更大的政策出來。
記者在街頭隨機(jī)采訪中了解到，多數(shù)購房者對買房仍持觀望態(tài)度。為了買婚房今年來一直看房的市民余先生：
記者：這個政策對你有什么影響么?
余先生：感覺不是很大，因?yàn)榉績r(jià)還在那嘛，再等等，看看行情吧，看看政府還會不會出臺一些新的政策和鼓勵政策。
想買二套房的市民劉先生：取消限購是好事情，假如我想買房子，首付肯定降低了，不像以前限購的時候首付高，貸款利息又高，我想等到年底再看看。
新華社今天的一則報(bào)道說：近期放開限購的范圍不斷擴(kuò)大，但多數(shù)地方“諱莫如深”，惟恐被輿論貼上“救市”標(biāo)簽�！爸蛔霾徽f”的背后是部分地方政府對樓市下行的焦慮、對“分類調(diào)控”的迷茫和對決策風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。
自2010年以來，針對房屋供應(yīng)偏緊、房價(jià)過高、房價(jià)上漲過快的城市，實(shí)施旨在抑制投資投機(jī)需求的限購政策已四年有余。當(dāng)前，在多種因素作用下，市場形勢已發(fā)生較大變化。一些供大于求的城市根據(jù)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形勢和市場情況的判斷，對限購這一階段性政策作出調(diào)整，與中央“分類調(diào)控”“因城施策”的調(diào)控思路并不相違。
但“放開限購”并不意味著抑制投資投機(jī)性需求的政策基調(diào)發(fā)生了改變，不能就此演繹成“刺激救市”。在已傳出放開限購的城市中，一些城市的土地出讓收入占財(cái)政收入比重高、前期開發(fā)量過大導(dǎo)致庫存高企、土地成交降溫明顯，相比其他城市，這些城市樓市下行帶來的刺痛更加明顯，因而急于為樓市松綁。然而，取消限購不是“救命稻草”，交易量的增加還與房價(jià)的高低和信貸政策的支持有關(guān)，市場不會因此很快發(fā)生明顯變化。
過去的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)已經(jīng)證明，寄希望于通過短期措施的調(diào)整來解決房地產(chǎn)行業(yè)長期存在的問題，必然會累積更大的風(fēng)險(xiǎn)，不利于行業(yè)甚至整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。
同時，過去的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)也證明，“分類調(diào)控”離不開中央統(tǒng)一的指導(dǎo)思想。在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長朱中一看來，在現(xiàn)行體制機(jī)制下，市場經(jīng)濟(jì)個體難免會有逐利性和盲目性，地方政府也難以擺脫對土地財(cái)政和房地產(chǎn)的依賴。
近幾年，一二線城市大都執(zhí)行了限購政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和社會資本迅速轉(zhuǎn)向尚未執(zhí)行限購政策的三四線城市，脫離市場現(xiàn)實(shí)、超前開發(fā)導(dǎo)致如今三四線城市房屋供大于求。朱中一認(rèn)為，市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)是法治經(jīng)濟(jì)，要減少這種逐利性和盲目性，避免市場重蹈覆轍，就必須加強(qiáng)法律和制度建設(shè)。
按照“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”的住房發(fā)展總體方向，既要逐漸減少行政措施的干預(yù)，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，也要更好地發(fā)揮政府的作用，比如根據(jù)住房實(shí)際情況科學(xué)制訂住房發(fā)展計(jì)劃，并以此為依據(jù)制訂土地出讓計(jì)劃、合理推進(jìn)保障性安居工程。這才是分類調(diào)控的應(yīng)有之義。
一言蔽之，限購?fù)顺霾挥谩爸M莫如深”，“分類調(diào)控”既要考慮當(dāng)前市場情況又要與十八屆三中全會提出的中長期制度相銜接，毫厘進(jìn)退、分寸取舍在于客觀研判地方經(jīng)濟(jì)形勢和市場情況、主動修正完善樓市調(diào)控措施，更在于直面市場調(diào)整周期和改革陣痛期，真正負(fù)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的責(zé)任。
